The Valley : comment évaluer un quartier que la ville n'a pas encore atteint

The Valley se situe sur la route d'Al Ain, nettement au-delà de la limite actuelle de l'urbanisation continue. L'argument pour acheter ici est simple et mérite d'être énoncé clairement : c'est moins cher parce que la ville n'est pas arrivée, et le rendement dépend de son arrivée ou non.

Ce que vous achetez réellement

• De l'espace et un terrain pour un budget qui n'achèterait ni l'un ni l'autre plus près du centre. C'est l'argument réel et principal.
• Les équipements propres du quartier à la place de ceux de la ville — ce qui se trouve à l'intérieur du périmètre sera votre quotidien les premières années.
• Un pari sur la direction de la croissance. Dubaï s'étend le long de ses autoroutes, et la limite d'aujourd'hui peut devenir le milieu de demain. Elle peut aussi rester la limite.

Quatre chiffres, pas un plan directeur

• Le trajet à l'heure de pointe, parcouru. Non pas la distance sur la carte, mais le temps à 8am et à 6pm. Pour une famille, c'est le chiffre décisif, et il définit aussi votre futur marché de revente.
• Ce qui est ouvert aujourd'hui — comptez les commerces, écoles, crèches et cliniques en activité, non ceux qui sont prévus.
• Les loyers réellement obtenus dans le quartier, d'après les annonces en ligne, et depuis combien de temps ces annonces restent en ligne.
• Le délai de vente à la revente. Dans les quartiers éloignés, il est plus long qu'on ne le pense, et c'est un coût qui n'apparaît dans aucun calcul de rendement.

L'économie d'une maison, pas celle d'un appartement

Ce sont des maisons et des maisons de ville, et leur arithmétique diffère : les rendements sont plus faibles que pour les appartements, les locations plus longues, la vacance plus rare, et tout ce qui est hors des murs — toit, peinture, jardin, installations de climatisation — relève de votre budget et non d'une ligne de charges de copropriété. Votre acheteur final est une famille plutôt qu'un investisseur, la vente prend donc plus de temps.

Ce qu'il faut vérifier d'autre

• Les charges de la communauté et ce qu'elles couvrent.
• La surface du terrain séparément de la surface bâtie — les annonces indiquent la seconde, et la valeur à long terme se trouve dans la première.
• Ce qui se construit autour de votre parcelle et pour combien de temps.
• Escrow, Oqood, le constructeur et le recours en cas de retard pour tout bien sur plan.

À qui il ne convient pas

À quiconque a besoin d'un revenu rapide, d'une sortie rapide ou du centre-ville au quotidien.

D'après le registre du Dubai Land Department et les annonces locatives en ligne du quartier.