The Valley: jak wycenić dzielnicę, do której miasto jeszcze nie dotarło

The Valley leży przy drodze w stronę Al Ain, wyraźnie poza obecną granicą ciągłej zabudowy. Argument za zakupem jest tu prosty i warto go sformułować wprost: jest taniej, bo miasto jeszcze nie dotarło, a zwrot zależy od tego, czy dotrze.

Co faktycznie Państwo kupują

• Przestrzeń i działkę za pieniądze, za które bliżej centrum nie kupiłoby się ani jednego, ani drugiego. To jest główny i rzeczywisty argument.
• Własną infrastrukturę osiedla zamiast miejskiej — to, co znajduje się w granicach osiedla, przez pierwsze lata stanowi codzienne życie.
• Zakład o kierunek rozwoju. Dubaj rozrasta się wzdłuż autostrad i dzisiejsza granica może stać się jutrzejszym środkiem. Może też pozostać granicą.

Cztery liczby zamiast planu zagospodarowania

• Dojazd w godzinach szczytu, sprawdzony samochodem. Nie odległość na mapie, lecz czas o ósmej rano i o szóstej wieczorem. Dla rodziny to liczba decydująca, a zarazem wyznacza ona przyszły rynek odsprzedaży.
• Co działa dzisiaj — proszę policzyć czynne sklepy, szkoły, żłobki i przychodnie, a nie planowane.
• Faktycznie uzyskiwane czynsze na osiedlu, według bieżących ogłoszeń, oraz to, jak długo te ogłoszenia wiszą.
• Czas ekspozycji na rynku przy odsprzedaży. Na osiedlach peryferyjnych jest dłuższy, niż się spodziewano, i jest to koszt, którego nie uwzględnia żaden rachunek rentowności.

Ekonomia domu, a nie mieszkania

To domy i domy szeregowe, a ich rachunek wygląda inaczej: rentowność jest niższa niż w przypadku mieszkań, najmy trwają dłużej, przestoje zdarzają się rzadziej, a wszystko, co znajduje się poza murami — dach, malowanie, ogród, klimatyzacja — obciąża Państwa budżet, a nie opłatę eksploatacyjną. Przyszły kupujący to rodzina, a nie inwestor, więc sprzedaż trwa dłużej.

Co jeszcze sprawdzić

• Opłatę wspólnotową i to, co obejmuje.
• Powierzchnię działki osobno od powierzchni zabudowy — ogłoszenia podają tę drugą, a długoterminowa wartość tkwi w pierwszej.
• Co powstaje wokół Państwa działki i jak długo.
• Escrow, Oqood, wykonawcę i środek prawny na wypadek opóźnienia w przypadku każdej inwestycji off-plan.

Komu ta lokalizacja nie odpowiada

Każdemu, kto potrzebuje dochodu w krótkim czasie, szybkiego wyjścia z inwestycji albo codziennego dostępu do centrum miasta.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i bieżących ogłoszeń wynajmu dla tego osiedla.