Was eine Dubaier Wohnung bereits mitbringt – und was Sie tatsächlich kaufen müssen

Wer aus Märkten kommt, in denen eine neu gebaute Wohnung als Rohbau übergeben wird, plant oft einen Ausbau ein, der nicht nötig ist – und kalkuliert dann die Dinge zu knapp, die tatsächlich anfallen. Dubai macht das anders: Der Innenausbau ist Standard, und die Lücke zwischen einer übergebenen und einer bewohnbaren Wohnung ist schmaler und genauer umrissen, als die meisten Erstkäufer annehmen.

Wer genau weiß, wo diese Lücke liegt, spart in zwei Richtungen Geld – was Sie bei der Ankunft nicht ausgeben müssen und wofür Sie nicht zu viel ausgeben sollten, wenn die Einheit vermietet wird.

Was normalerweise im Preis enthalten ist

In Dubai ist ein fertiger Innenausbau die Regel und kein Upgrade: gestrichene Wände, Bodenbeläge, Sanitärkeramik und eine Einbauküche. Dazu kommen die Anlagen des Gebäudes – Pool, Fitnessraum, Grillbereiche, Sicherheitsdienst und Concierge rund um die Uhr – sowie je nach Projekt und Zahl der Schlafzimmer ein Stellplatz oder mehr. Ein Smart-Home-System ist verbreitet.

Weniger üblich und daher zu prüfen statt vorauszusetzen: eingebaute Geräte und vollständige Möblierungspakete. Beides muss anhand der Ausstattungsbeschreibung geprüft werden und nicht anhand der Broschüre, denn eine Visualisierung mit einer Küche samt Backofen ist keine vertragliche Zusage, dass dort ein Backofen sein wird.

Was nicht im Preis enthalten ist und nie war

Die Nebenkosten (Service Charge) decken die Gemeinschaftsflächen. Alles innerhalb Ihrer eigenen Wände gehört Ihnen: Strom und Wasser, Internet, Versicherung sowie jede Reparatur oder jeder Ersatz von Geräten. Dieser letzte Punkt erwischt neue Eigentümer – das Gebäude wartet den Aufzug und die Kühlanlage, und Sie warten die Spülmaschine.

Zwei Posten, die in einem Ankunftsbudget regelmäßig fehlen:

• Fensterdekoration. Vorhänge oder Jalousien gehören selten zur Übergabe und sind in diesem Klima keine Frage der Dekoration – Ausrichtung und Verglasung entscheiden, wie viel das Kühlen des Raums kostet und ob er am Nachmittag nutzbar ist.
• Stauraum und Haushaltsgeräte. Auch wo eine Küche eingebaut ist, können Waschmaschine, Kühlschrank und der Rest dabei sein oder nicht; das klärt die Ausstattungsbeschreibung und nicht das Verkaufsgespräch.

Wenn die Wohnung vermietet werden soll

Möblierung ist hier eine Anlageentscheidung und keine Geschmacksfrage, und sie verhält sich in verschiedenen Preisklassen unterschiedlich. Im mittleren Marktsegment erweitert ein vernünftiges Möblierungspaket den Kreis der Mieter und verkürzt den Leerstand stärker, als es die Kopfmiete erhöht – und der Leerstand ist es meist, der das Modell beschädigt. Im Premiumbestand beeinflusst die Möbelqualität die Miete tatsächlich, weil der Mieter mit Serviced Apartments vergleicht. Ein mittleres Objekt überzuausstatten ist der klassische Weg, Kapital auszugeben, das nie zurückfließt.

Daraus folgt: Die Frage lautet nicht „Wie gut sollen die Möbel sein?“, sondern „Mit wem konkurriert diese Einheit?“. Eine Ein-Zimmer-Wohnung in einem Turm mit zwanzig identischen Einheiten, die im selben Quartal übergeben werden, konkurriert über die Schnelligkeit der Vermietung; eine Einheit im Premiumbestand konkurriert mit einem Serviced Apartment. Das erfordert unterschiedliche Budgets.

Die praktischen Prüfungen, die niemand macht, bis es zu spät ist

• Vermessen Sie Lastenaufzug und Flure, bevor Sie etwas Großes bestellen. Ob ein großes Möbelstück den Weg durch Lastenaufzug und Flure in die Wohnung schafft, ist eine Frage für die Besichtigung und keine Überraschung am Liefertag; im oberen Segment gehört das zu den Standardprüfungen neben unabhängiger Feuchtigkeitsregelung und UV-filterndem Glas.
• Lesen Sie die Hausregeln zu Lieferungen und Arbeiten – zulässige Zeiten, Buchung des Lastenaufzugs, Registrierung von Handwerkern. Die Hausverwaltung setzt sie durch, und eine nicht gebuchte Lieferung am Wochenende findet schlicht nicht statt.
• Alles Bauliche ist zuerst eine Genehmigungsfrage. Eine Wand versetzen, Leitungen ändern oder ein Fassadenelement verändern heißt: erst Genehmigung, dann Handwerker – ein eigenes Thema, das wir gesondert aufgeschrieben haben.
• Fotografieren Sie bei der Übergabe alles, mit Datum. Bei möblierter Miete ist das das Inventar, das später den Streit um die Kaution entscheidet; als Eigentümer ist es die Dokumentation dessen, was tatsächlich gegenüber der Ausstattungsbeschreibung geliefert wurde.

Wie man darüber denken sollte

Die Dubaier Norm eines fertigen Innenausbaus nimmt Käufern ein ganzes Risiko ab, das Käufer in anderen Märkten tragen, und nimmt mit ihm eine ganze Klasse von Chancen: Ein mittleres Objekt lässt sich über den Ausbau kaum abheben, weil der Ausbau bei allen anderen gleich ist. Abheben tun es die Dinge, die sich nicht ändern lassen – Stockwerk, Ausrichtung, Aussicht, der Stellplatz, die Hausverwaltung – und dann, am Rand, ein Möblierungspaket, das angemessen und nicht teuer ist.

Geben Sie Geld für das Dauerhafte aus. Prüfen Sie, was enthalten sein soll. Und lassen Sie sich die Ausstattungsbeschreibung vor der Unterschrift schriftlich geben, nicht die Broschüre.

Auf Grundlage der Antworten zu Off-plan, Service Charge und Vermietung in den englischsprachigen Käufer-FAQ dieser Website sowie des Materials zum Ausbau im oberen Segment in unseren englischsprachigen Beiträgen.