Ce que comprend déjà un appartement de Dubaï, et ce qu'il vous faut réellement acheter

Les personnes venues de marchés où un appartement neuf est livré en coque ont tendance à budgéter un aménagement inutile, puis à sous-budgéter ce qui l'est vraiment. Dubaï fait les choses autrement : l'intérieur est fini en standard, et l'écart entre un appartement livré et un appartement habitable est plus étroit et plus précis que ne le supposent la plupart des primo-acquéreurs.

Savoir exactement où se situe cet écart vaut de l'argent dans deux directions — ce que vous n'avez pas à dépenser à l'arrivée, et ce que vous ne devez pas dépenser en excès si le bien doit être loué.

Ce qui est normalement dans le prix

À Dubaï, un intérieur fini est la norme et non une option : murs peints, sols, sanitaires et cuisine équipée. Les équipements de l'immeuble sont inclus — piscine, salle de sport, espaces barbecue, sécurité 24 heures sur 24 et conciergerie — ainsi qu'un parking à partir d'une place selon le programme et le nombre de chambres. Un système de maison connectée est courant.

Ce qui est moins courant, et donc à vérifier plutôt qu'à supposer : les appareils encastrés et les packs de mobilier complets. Les deux doivent être vérifiés d'après le descriptif technique plutôt que la brochure, car un rendu montrant une cuisine avec un four n'est pas un engagement contractuel qu'un four sera là.

Ce qui n'est pas dans le prix, et ne l'a jamais été

Les charges de copropriété couvrent les parties communes. Tout ce qui se trouve à l'intérieur de vos murs vous appartient : électricité et eau, internet, assurance, et toute réparation ou tout remplacement d'appareils. Cette dernière clause est celle qui surprend les nouveaux propriétaires — l'immeuble entretient l'ascenseur et la centrale de refroidissement, et vous entretenez le lave-vaisselle.

Deux postes qui sont régulièrement oubliés d'un budget d'arrivée :

• Les protections des fenêtres. Rideaux ou stores font rarement partie d'une livraison et ce n'est pas une question décorative sous ce climat — l'orientation et le vitrage déterminent le coût de refroidissement de la pièce et si elle est utilisable l'après-midi.
• Le rangement et l'électroménager. Même lorsqu'une cuisine est équipée, un lave-linge, un réfrigérateur et le reste peuvent l'être ou non, et c'est le descriptif technique qui tranche, non la conversation commerciale.

Si l'appartement doit être loué

L'ameublement est ici une décision d'investissement et non une question de goût, et il se comporte différemment selon les niveaux de prix. Dans le milieu de gamme, un pack d'ameublement raisonnable élargit le vivier de locataires et raccourcit la vacance davantage qu'il ne relève le loyer affiché — et c'est la vacance qui abîme généralement le modèle. Dans le haut de gamme, la qualité du mobilier fait bouger le loyer, car le locataire compare avec des alternatives en résidence-services. Sur-spécifier un lot de milieu de gamme est la manière classique de dépenser un capital qui ne revient jamais.

Le corollaire est que la question n'est pas « quelle qualité de mobilier » mais « face à quoi ce bien est-il en concurrence ». Un deux-pièces dans une tour de vingt lots identiques livrés le même trimestre est en concurrence sur la vitesse de location ; un lot du haut de gamme est en concurrence avec un appartement en résidence-services. Cela appelle des budgets différents.

Les vérifications pratiques que personne ne fait avant qu'il ne soit trop tard

• Mesurez l'ascenseur de service et les couloirs avant de commander quoi que ce soit de volumineux. Savoir si une grande pièce peut physiquement atteindre l'appartement par l'ascenseur de service et les couloirs est une question de visite, pas une surprise le jour de la livraison, et dans le haut de gamme c'est l'une des vérifications standard, avec le contrôle indépendant de l'humidité et les vitrages filtrant les UV.
• Lisez le règlement de l'immeuble sur les livraisons et les travaux — horaires autorisés, réservation du monte-charge, enregistrement des entreprises. La société de gestion les fait appliquer et une livraison de week-end non réservée n'a tout simplement pas lieu.
• Tout ce qui est structurel est d'abord une question de permis. Déplacer un mur, modifier la plomberie ou altérer un élément de façade relève d'abord de l'autorisation, puis de l'entreprise, ce qui est un sujet à part que nous avons traité séparément.
• Photographiez tout à la livraison, avec la date. Si vous louez meublé, c'est l'inventaire qui décidera plus tard du litige sur le dépôt de garantie ; si vous êtes propriétaire, c'est le relevé de ce qui a réellement été livré par rapport au descriptif.

La façon d'y penser

La norme dubaïote de l'intérieur fini supprime toute une catégorie de risque que portent les acheteurs d'autres marchés, et supprime avec elle toute une catégorie d'opportunité : on ne peut guère différencier un lot de milieu de gamme par la finition, car celle de tous les autres est identique. Ce qui le différencie, ce sont les éléments que l'on ne peut pas changer — étage, orientation, vue, place de parking, gestion de l'immeuble — puis, à la marge, un pack d'ameublement approprié plutôt que coûteux.

Dépensez sur ce qui est permanent. Vérifiez ce qui est censé être inclus. Et obtenez le descriptif technique par écrit avant de signer, plutôt que la brochure.

D'après les réponses sur l'off-plan, les charges de copropriété et la location de la FAQ de l'acheteur en anglais de ce site, et d'après les contenus sur l'aménagement du haut de gamme dans nos articles en anglais.