Cosa include già un appartamento di Dubai e cosa dovete davvero comprare

Chi arriva da mercati in cui un appartamento di nuova costruzione viene consegnato al grezzo tende a mettere in budget un allestimento che non serve, e poi a sottostimare le cose che invece servono davvero. Dubai fa le cose in modo diverso: l'interno è finito di serie, e il divario tra un appartamento consegnato e uno abitabile è più stretto e più specifico di quanto la maggior parte dei primi acquirenti immagini.

Sapere esattamente dove si trova quel divario vale denaro in due direzioni: cosa non dovete spendere all'arrivo e cosa non dovete spendere in eccesso se l'unità verrà affittata.

Cosa è normalmente nel prezzo

A Dubai un interno finito è la norma e non un extra: pareti tinteggiate, pavimenti, sanitari e cucina attrezzata. Con esso vengono i servizi dell'edificio (piscina, palestra, aree barbecue, sicurezza e concierge 24 ore), oltre al parcheggio da un posto in su a seconda del progetto e del numero di camere. Un sistema di casa intelligente è comune.

Meno comuni, e quindi da verificare e non da dare per scontati: gli elettrodomestici integrati e i pacchetti di arredo completo. Entrambi vanno controllati sul capitolato e non sulla brochure, perché un rendering che mostra una cucina con un forno non è un impegno contrattuale che un forno ci sarà.

Cosa non è nel prezzo, e non lo è mai stato

La service charge copre le parti comuni. Tutto ciò che sta dentro le vostre pareti è vostro: elettricità e acqua, internet, assicurazione e qualsiasi riparazione o sostituzione degli elettrodomestici. Quest'ultima clausola è quella che sorprende i nuovi proprietari: l'edificio mantiene l'ascensore e l'impianto di raffrescamento, voi mantenete la lavastoviglie.

Due voci che vengono regolarmente lasciate fuori dal budget di arrivo:

• Tende e schermature. Tende o persiane raramente fanno parte di una consegna e in questo clima non sono una questione decorativa: l'orientamento e i vetri decidono quanto costa raffrescare la stanza e se è utilizzabile nel pomeriggio.
• Armadi e grandi elettrodomestici. Anche dove la cucina è attrezzata, lavatrice, frigorifero e il resto possono esserci o no, e il capitolato è il luogo in cui la questione si risolve, non la conversazione di vendita.

Se l'appartamento verrà affittato

L'arredo qui è una decisione di investimento e non di gusto, e si comporta in modo diverso a diverse fasce di prezzo. Nella fascia media, un pacchetto di arredo sensato allarga la platea di inquilini e accorcia il vuoto più di quanto alzi il canone dichiarato, e il vuoto è ciò che di solito danneggia il modello. Negli immobili di pregio la qualità dell'arredo sposta davvero il canone, perché l'inquilino confronta con alternative servite. Specificare in eccesso in un'unità di fascia media è il modo classico di spendere capitale che non ritorna mai.

Il corollario è che la domanda non è «quanto buono deve essere l'arredo» ma «con cosa compete questa unità». Un bilocale in una torre con venti unità identiche consegnate nello stesso trimestre compete sulla rapidità di affitto; un'unità in un immobile di pregio compete con un appartamento servito. Richiedono budget diversi.

I controlli pratici che nessuno fa finché non è troppo tardi

• Misurate l'ascensore di servizio e i corridoi prima di ordinare qualsiasi cosa di grande. Se un pezzo ingombrante possa fisicamente raggiungere l'appartamento attraverso l'ascensore di servizio e i corridoi è una questione da visita, non una sorpresa il giorno della consegna, e nella fascia alta è uno dei controlli standard insieme al controllo indipendente dell'umidità e ai vetri con filtro UV.
• Leggete le regole dell'edificio su consegne e lavori: orari consentiti, prenotazione del montacarichi, registrazione delle imprese. La società di gestione le fa rispettare e una consegna nel fine settimana non prenotata semplicemente non avviene.
• Qualsiasi intervento strutturale è prima una questione di permessi. Spostare un muro, modificare l'impianto idraulico o alterare un elemento della facciata è prima il permesso e poi l'impresa, tema a sé che abbiamo trattato separatamente.
• Fotografate tutto alla consegna, con la data. Se affittate arredato, questo è l'inventario che deciderà in seguito la discussione sulla cauzione; se siete proprietari, è la registrazione di ciò che è stato effettivamente consegnato rispetto al capitolato.

Come pensarci

La norma di Dubai di un interno finito elimina un'intera classe di rischio che gli acquirenti di altri mercati portano con sé, e con essa elimina un'intera classe di opportunità: non si può differenziare molto un'unità di fascia media attraverso la finitura, perché la finitura di tutti gli altri è la stessa. Ciò che la differenzia sono le cose che non si possono cambiare (piano, orientamento, vista, il posto auto, la gestione dell'edificio) e poi, al margine, un pacchetto di arredo adeguato e non costoso.

Spendete sulle parti permanenti. Verificate le parti che dovrebbero essere incluse. E ottenete per iscritto il capitolato prima di firmare, e non la brochure.

Basato sulle risposte su off-plan, service charge e affitto nelle FAQ per acquirenti in inglese di questo sito e sul materiale sull'allestimento dei segmenti alti nei nostri approfondimenti in inglese.