Was eine Wohnung in Dubai im Unterhalt kostet: die Rechnungen außerhalb der Service Charge

Fragt man, was eine Wohnung in Dubai im Unterhalt kostet, wird man eine Service Charge nennen. Diese Antwort ist auf spezifische und teure Weise unvollständig: Die Gebühr deckt die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, und ein großer Teil dessen, was ein Eigentümer tatsächlich zahlt, liegt außerhalb davon.

Nichts davon ist verborgen. Es steht nur nie im Inserat.

Was die Service Charge abdeckt

• Die Gemeinschaftsflächen: Pool, Fitnessraum, Parkplätze, Aufzüge, Reinigung, Begrünung, Gebäudepersonal, Versicherung der Bausubstanz, die Verwaltungsgesellschaft.
• Ihr Anteil an der Master Community, wo es eine gibt — Straßen, Begrünung, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen.
• Die Rücklage für Investitionsarbeiten in einem Zyklus von zehn bis fünfzehn Jahren.

Was sie nicht abdeckt

• DEWA — Strom und Wasser auf Ihrem eigenen Zähler, mit einer Kaution beim Anschluss und danach einer monatlichen Rechnung.
• Internet und Fernsehen.
• Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Die Police des Gebäudes versichert die Bausubstanz, nicht den Inhalt Ihrer Wohnung.
• Alles innerhalb Ihrer Wände. Geräte, der Warmwasserbereiter, die internen Split-Klimageräte, wo sie Ihnen gehören, Neuanstrich zwischen zwei Mietverhältnissen. Bei einer vermieteten Einheit ist das eine echte jährliche Position, keine Reserve.

Kühlung, die Zeile, die die Summe entscheidet

• Sie wird von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich behandelt. In manchen Türmen steckt die Kühlung in der Service Charge; in anderen wird sie gemessen und von einem Fernkälteanbieter obendrauf berechnet.
• Der Jahresunterschied beträgt ein Vielfaches, weshalb die Kühlung — nicht die Gebühr in der Überschrift — der Posten ist, der den Vergleich zweier Wohnungen am häufigsten ruiniert.
• Stellen Sie vor dem Kauf zwei getrennte Fragen: Ist die Kühlung in der Gebühr enthalten oder nicht, und wenn nicht, was hat diese konkrete Einheit im letzten Jahr verbraucht. Ein Verkäufer, der in der Wohnung gewohnt hat, hat die Rechnungen.
• Eine leere Wohnung verbraucht im Dubaier Sommer trotzdem Kühlung, wenn die Einheit keinen Schaden nehmen soll, und in manchen Gebäuden fällt eine feste Kapazitätsgebühr an, ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht.

Die Vermietung fügt eine eigene Ebene hinzu

• Maklerprovision für die Suche nach dem Mieter, marktüblich 5 % der Jahresmiete.
• Eine Verwaltungsgebühr, wenn jemand anderes das Mietverhältnis für Sie führt, was ein Eigentümer aus der Ferne praktisch braucht.
• Ejari-Registrierung des Mietvertrags, jedes Jahr zu erneuern.
• Leerstandsmonate. Die am häufigsten vergessene Zeile in einer Renditerechnung und die, die am meisten kostet: Service Charge und Kühlung laufen unabhängig davon weiter.
• Die Wohnungsgebühr der Gemeinde bemisst sich nach dem Mietwert und wird über das DEWA-Konto des Mieters erhoben — wissenswert bei der Verhandlung der Miete, denn sie gehört zu dem, was der Bewohner für das Wohnen zahlt.

Villen funktionieren anders, und es lohnt sich zu verstehen, warum

Die Gemeinschaftsgebühr einer Villa wird normalerweise nach der Grundstücksfläche statt nach der bebauten Fläche erhoben, und der Betrieb einer Villa kommt oft drei- bis viermal billiger als der einer Wohnung vergleichbarer Größe. Der Grund ist keine Großzügigkeit: Bei einer Wohnung zahlt man auch die gemeinsame Infrastruktur des Turms — Aufzüge, Pool, Fitnessraum, Flure, Personal —, und eine Villa hat nichts davon. Der Ausgleich: Die Instandhaltung innerhalb des Grundstücks liegt ganz bei Ihnen: Garten, Bewässerung, Pool, falls vorhanden, die Klimaanlage und das Äußere des Hauses. Im Turm ist das die Aufgabe eines anderen; in der Villa ist es Ihr Budget und Ihr Handwerker.

Der Ein-Seiten-Test vor der Entscheidung

• Die genehmigte Service Charge für das Gebäude, aus dem Index des Land Department selbst und nicht vom Verkäufer.
• Kühlung: enthalten oder nicht, und die tatsächliche Zahl der Einheit vom letzten Jahr.
• Drei Jahre Gebührenhistorie und die Richtung der Entwicklung.
• Was Sie im ersten Jahr innerhalb der Wände ausgeben werden — eine vermietete Einheit wird in vermietbarem Zustand übergeben, oder sie wird nicht vermietet.

Grundlage sind der Service-Charge-Rahmen des Land Department und die übliche Marktpraxis bei der Vermietung.