Quanto costa mantenere un appartamento a Dubai: le spese che non sono la service charge

Chiedendo quanto costa mantenere un appartamento a Dubai, ci si sente citare una service charge. Quella risposta è incompleta in modo specifico e costoso: la spesa copre le parti comuni dell'edificio, e una larga quota di ciò che un proprietario paga davvero ne resta fuori.

Niente di tutto ciò è nascosto. Semplicemente non compare mai nell'annuncio.

Che cosa copre la service charge

• Le parti comuni: piscina, palestra, parcheggio, ascensori, pulizie, verde, personale dell'edificio, assicurazione della struttura, società di gestione.
• La propria quota della comunità principale (master community) dove esiste — strade, verde, illuminazione delle aree comuni.
• Il fondo di riserva per i lavori in conto capitale con un ciclo da dieci a quindici anni.

Che cosa non copre

• DEWA — elettricità e acqua sul proprio contatore, con un deposito all'allacciamento e una bolletta mensile in seguito.
• Internet e televisione.
• Assicurazione del contenuto e della responsabilità civile. La polizza dell'edificio assicura la struttura, non il contenuto del proprio appartamento.
• Tutto ciò che sta dentro le proprie mura. Elettrodomestici, scaldacqua, split interni dove sono di proprietà, ritinteggiatura tra una locazione e l'altra. In un'unità affittata è una voce annua reale, non un imprevisto.

Il raffrescamento, la voce che decide il totale

• È trattato in modo diverso da edificio a edificio. In alcune torri il raffrescamento rientra nella service charge; in altre è misurato e fatturato a parte da un fornitore di district cooling.
• La differenza annua arriva a multipli, il che rende il raffrescamento — e non la spesa nominale — la voce che più spesso rovina il confronto tra due appartamenti.
• Porre due domande distinte prima di acquistare: il raffrescamento è dentro la spesa o fuori, e se è fuori, quanto ha consumato l'anno scorso quella specifica unità. Un venditore che ha vissuto nell'appartamento ha le bollette.
• Un appartamento vuoto consuma comunque raffrescamento in un'estate di Dubai se non si vuole che l'unità si danneggi, e in alcuni edifici si applica una tariffa di capacità fissa a prescindere dal fatto che l'appartamento sia occupato o meno.

La locazione aggiunge un suo strato

• La commissione dell'agenzia per trovare l'inquilino, secondo la prassi di mercato del 5% del canone annuo.
• Una commissione di gestione se qualcun altro segue la locazione per conto del proprietario, cosa di cui un proprietario a distanza in pratica ha bisogno.
• La registrazione Ejari del contratto di locazione, rinnovata ogni anno.
• I mesi di sfitto. La voce più spesso omessa nel calcolo del rendimento, e quella che costa di più: la service charge e il raffrescamento corrono comunque.
• La tassa municipale sugli alloggi si applica al valore locativo e viene riscossa tramite il conto DEWA dell'inquilino — da sapere quando si negozia un canone, perché fa parte di ciò che l'occupante paga per viverci.

Le ville funzionano in modo diverso, ed è utile capire perché

La spesa comunitaria di una villa è normalmente calcolata sulla superficie del lotto anziché su quella costruita, e mantenere una villa risulta spesso da tre a quattro volte più economico di un appartamento di dimensioni comparabili. Il motivo non è generosità: con un appartamento si paga anche l'infrastruttura condivisa della torre — ascensori, piscina, palestra, corridoi, personale — e una villa non ne ha nessuna. In compenso la manutenzione all'interno del lotto è interamente propria: giardino, irrigazione, piscina se c'è, impianto di climatizzazione e esterno della casa. In una torre sono il lavoro di qualcun altro; in una villa sono il proprio budget e il proprio appaltatore.

Il test di una pagina prima di impegnarsi

• La service charge approvata per l'edificio, dall'indice del Land Department stesso e non dal venditore.
• Raffrescamento: dentro o fuori, e la cifra effettiva dell'anno scorso per l'unità.
• Tre anni di storico della spesa e la direzione di marcia.
• Quanto si spenderà dentro le mura nel primo anno — un'unità da affittare viene consegnata in condizioni affittabili oppure non si affitta.

Sulla base del quadro della service charge del Land Department e della prassi di mercato standard in materia di locazione.