Ce que coûte l'entretien d'un appartement à Dubaï : les factures qui ne sont pas les charges de copropriété

Demandez ce que coûte l'entretien d'un appartement à Dubaï et l'on vous citera des charges de copropriété. Cette réponse est incomplète d'une manière précise et coûteuse : les charges couvrent les parties communes de l'immeuble, et une grande part de ce que paie réellement un propriétaire s'en trouve exclue.

Rien de tout cela n'est caché. Simplement, cela ne figure jamais dans l'annonce.

Ce que couvrent les charges de copropriété

• Les parties communes : piscine, salle de sport, parking, ascenseurs, nettoyage, espaces verts, personnel de l'immeuble, assurance de la structure, société de gestion.
• Votre quote-part de la communauté principale lorsqu'il y en a une — routes, espaces verts, éclairage des parties communes extérieures.
• Le fonds de réserve pour les gros travaux sur un cycle de dix à quinze ans.

Ce qu'elles ne couvrent pas

• DEWA — électricité et eau sur votre propre compteur, avec un dépôt à la mise en service puis une facture mensuelle.
• Internet et télévision.
• L'assurance du contenu et de la responsabilité civile. La police de l'immeuble assure la structure, pas le contenu de votre logement.
• Tout ce qui est à l'intérieur de vos murs. Électroménager, chauffe-eau, splits intérieurs lorsqu'ils vous appartiennent, repeinture entre deux locations. Dans un logement loué, c'est une vraie ligne annuelle, non une provision pour imprévus.

La climatisation, la ligne qui décide du total

• Elle est traitée différemment d'un immeuble à l'autre. Dans certaines tours, la climatisation est comprise dans les charges ; dans d'autres, elle est mesurée et facturée en sus par un fournisseur de froid urbain.
• L'écart annuel se compte en multiples, ce qui fait de la climatisation — et non des charges affichées — le poste qui ruine le plus souvent une comparaison entre deux appartements.
• Posez deux questions distinctes avant d'acheter : la climatisation est-elle comprise dans les charges ou non, et si elle ne l'est pas, qu'a consommé ce logement l'an dernier. Un vendeur qui a habité le logement a les factures.
• Un logement vacant consomme quand même de la climatisation durant un été à Dubaï, si l'on ne veut pas l'endommager, et dans certains immeubles une redevance de capacité fixe s'applique que le logement soit occupé ou non.

La location ajoute sa propre couche

• La commission d'agence pour trouver le locataire, selon la pratique du marché de 5 % du loyer annuel.
• Des frais de gestion si quelqu'un d'autre gère la location pour vous, ce dont un propriétaire à distance a en pratique besoin.
• L'enregistrement Ejari du contrat de location, renouvelé chaque année.
• Les mois de vacance. La ligne la plus souvent omise d'un calcul de rendement, et celle qui coûte le plus : les charges de copropriété et la climatisation continuent de courir quoi qu'il arrive.
• La taxe d'habitation municipale repose sur la valeur locative et est perçue via le compte DEWA du locataire — à connaître lorsqu'on négocie un loyer, car elle fait partie de ce que l'occupant paie pour y vivre.

Les villas fonctionnent autrement, et il vaut la peine de comprendre pourquoi

La charge communautaire d'une villa est normalement calculée sur la surface de la parcelle plutôt que sur la surface bâtie, et l'entretien d'une villa revient souvent trois à quatre fois moins cher que celui d'un appartement de taille comparable. La raison n'est pas la générosité : avec un appartement, vous payez aussi l'infrastructure partagée de la tour — ascenseurs, piscine, salle de sport, couloirs, personnel — alors qu'une villa n'a rien de tout cela. En contrepartie, l'entretien à l'intérieur de la parcelle vous incombe entièrement : jardin, irrigation, piscine le cas échéant, installation de climatisation et extérieur de la maison. Dans une tour, ce sont les tâches de quelqu'un d'autre ; dans une villa, c'est votre budget et votre entrepreneur.

Le test d'une page avant de s'engager

• Les charges de copropriété approuvées pour l'immeuble, d'après l'index propre du Land Department et non d'après le vendeur.
• Climatisation : comprise ou non, et le chiffre réel de l'an dernier pour le logement.
• Trois ans d'historique des charges et le sens de l'évolution.
• Ce que vous dépenserez à l'intérieur des murs la première année — un logement loué est livré en état d'être loué ou il ne se loue pas.

D'après le cadre des charges de copropriété du Land Department et les pratiques courantes du marché en matière de location.