Rechtsstatus
Freehold oder Leasehold, Status der Zone für ausländische Käufer, keine Pfandrechte, Streitigkeiten oder Belastungen. Bestätigt wird das über das Land Department, nicht auf Zuruf des Verkäufers.
Auswahl von Grundstücken in Dubai
Nr. 1 für die Auswahl von Grundstücken in Dubai für deutschsprachige Investoren mit großem Kapital: Wir finden ein Grundstück in einer Freehold-Zone, prüfen Titel, Zonierung und zulässiges Bauvolumen, rechnen die Projektökonomie durch und begleiten die Transaktion bis zur Registrierung beim Land Department. Drei Szenarien: halten, bauen und in 18–30 Monaten verkaufen oder in ein Joint Venture mit einem Developer einsteigen.
Land steht am Anfang der Wertschöpfungskette: Der Käufer einer Wohnung bezahlt die Marge von Grundeigentümer, Developer und Makler, der Käufer eines Grundstücks erhebt selbst Anspruch darauf. Der Preis dafür sind fehlende Mieteinnahmen, geringe Liquidität und ein Horizont von mehreren Jahren.
Die Transaktion führt ein Makler mit RERA-Lizenz. Für angrenzende Aufgaben ziehen wir eingeladene unabhängige Experten hinzu – einen Juristen, Berater für Stadtplanung und Technik, einen Architekten, einen Gutachter. Sie gehören nicht zum Team, wir bleiben aber bis zum Ergebnis ansprechbar. Es gilt eine Regel: Man kauft kein „Hektar“, sondern ein künftiges Produkt.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
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Das Video ist auf Englisch.
Was erhält der Investor bei der Grundstücksauswahl?
Ein Grundstück für ein konkretes Szenario – Halten, Bauen oder Partnerschaft – mit bestätigten Unterlagen, Bebauungsparametern und einer Wirtschaftlichkeitsrechnung. Der Preis von Land bemisst sich nicht nach der Fläche, sondern nach dem, was darauf gebaut werden darf: Benachbarte Grundstücke gleicher Größe können sich im Preis um ein Vielfaches unterscheiden.
Wir rechnen rückwärts: vom realistischen Preis des fertigen Produkts über alle Kosten zum maximalen Grundstückspreis. Verlangt der Verkäufer mehr, kommt das Geschäft nicht zustande.
Due Diligence des Grundstücks: Was wir vor der Transaktion prüfen
Die Prüfung erfolgt in vier Blöcken. Geld geht bei Land häufiger durch Fehler vor der Vertragsunterzeichnung verloren als durch einen fallenden Markt.
Bebauungsparameter
Nutzung (G+1, G+2, Gewerbe), Geschosszahl, Dichte, Abstandsflächen und maximale GFA – die Fläche, die gebaut werden darf. Ausschließlich nach amtlichen Unterlagen.
Erschließung
Liegen Strom, Wasser, Abwasser, Kühlung und Straßen an? Ein Anschluss von Grund auf ist ein spürbarer Budgetposten und gehört vor der Transaktion ins Modell.
Lage und Umfeld
Ein etabliertes Villenviertel ist berechenbar und bereits teuer; eine sich entwickelnde Master Community ist günstiger und legt stärker zu, wenn das Viertel Realität wird. Wir prüfen Masterplan, Dienstbarkeiten und Fristen für den verbindlichen Baubeginn.
Was kostet der Bau auf einem Grundstück und wie lange dauert der Zyklus?
Die Baukosten liegen je nach Klasse grob bei 900–1600 AED pro Quadratfuß Baufläche, zuzüglich einer Reserve von 10–15 %. Der gesamte Zyklus vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf des fertigen Objekts dauert in der Regel 18–30 Monate.
Ein typischer Fehler: nur den „Rohbau“ zu kalkulieren. Haustechnik, Pool und Ausbau können zusammen ähnlich viel kosten wie die Konstruktion. Das Kapital arbeitet die ganze Zeit nicht, deshalb ist ein Projekt, das auf dem Papier bei null herauskommt, in der Realität verlustreich.
Wie funktioniert ein Joint Venture mit einem Developer?
Eine Seite bringt Grundstück oder Kapital ein, der Developer Planung, Bau, Lizenzen und Vertrieb; der Gewinn wird nach vorab vereinbarten Anteilen geteilt. Für das Projekt wird meist eine Projektgesellschaft (SPV) gegründet, die Ausstiegsbedingungen werden vor der Investition festgelegt.
Ein Beispiel aus unserer Analyse: Das Grundstück kostet 50 Mio., der Bau 100 Mio., das fertige Projekt wird für 300 Mio. verkauft. Nach den Escrow-Regeln finanziert der Developer nur einen Teil der Baukosten aus eigenen Mitteln, den Rest tragen die Zahlungen der Käufer – daher liegt die Rendite auf das eingesetzte Kapital über dem nominalen Wert.
Wie prüft man den Developer als Partner?
Wir betrachten abgeschlossene Projekte, Fertigstellungstermine gegenüber den angekündigten, den Status bei RERA und beim Dubai Land Department, die Prozessgeschichte und das Finanzmodell. Den Hauptpool für Partnerschaften bilden mittelgroße Developer; Unternehmen vom Rang Emaar, Nakheel und Aldar gehen mit privaten Investoren nur selten Joint Ventures ein.
Warnsignale: ein Modell, das nur bei einem perfekten Markt aufgeht, das Versprechen einer festen Rendite, Zeitdruck, die Weigerung, Ihren Juristen in die Unterlagen schauen zu lassen.
Wie die Zusammenarbeit abläuft
Die Arbeit verläuft in vier Schritten – vom Szenario bis zur Eintragung des Rechts. Die Exit-Strategie legen wir vor dem Einstieg fest: Ein Planwechsel mitten im Projekt kostet fast immer Geld.
- 1
Szenario und Lagen
Wir besprechen Budget, Horizont und Szenario; Stadtviertel wählen wir nach amtlichen Bebauungsplänen und Transaktionen auf benachbarten Flächen aus.
- 2
Prüfung des Grundstücks
Eigentumstitel, Zone, Belastungen, Bebauungsparameter, Versorgungsnetze. Für das technische Audit planen die Berater Wochen ein.
- 3
Ökonomie und Struktur
Rückwärtsrechnung des Grundstückspreises vom Endprodukt aus; beim JV – Anteile, Vetorecht, Kaskade der Gewinnverteilung und Ausstiegsbedingungen.
- 4
Transaktion und Registrierung
Die Vereinbarungen werden beim Land Department registriert; das Recht wird durch eine Title Deed auf Ihren Namen bestätigt.
Wo kann ein Ausländer Land erwerben und welche Grundstücke gibt es?
Ausländer besitzen Land als Freehold nur in eigens festgelegten Zonen, den Designated Areas. Außerhalb gelten andere Regime, darunter Leasehold – ein Recht auf Zeit, meist bis zu 99 Jahren. Der Status des Grundstücks wird vor Zahlung einer Anzahlung geprüft.
In Emirates Hills stehen 632 Villen auf Grundstücken von 12 000 bis 58 000 Quadratfuß, auf Jumeirah Bay Island liegen 128 Grundstücke mit 16 000–37 000 Quadratfuß. Die Märkte sind dünn: In Emirates Hills gab es von Januar bis Juni 2026 11 Transaktionen bei Angebotspreisen von 6 Mio. bis 190 Mio. AED.
Was wählen bei einem Budget von 20–30 Mio. AED: Land oder ein fertiges Paket?
Das Format ist zweitrangig: Entscheidend ist, wie weit das Objekt nach unten vom Markt abweicht und warum. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein verpfändetes Paket aus 28 Wohnungen in Sobha Hartland wurde für 1400 AED pro Quadratfuß verkauft, während Off-plan in den Nachbargebäuden bei 2500 lag.
Eine tragfähige Konstruktion: der größere Teil in ein unter Markt gekauftes Objekt, das Miete bringt, der kleinere in Land.
Anfrage
Grundstück finden
Name und Telefonnummer – wir besprechen Budget, Horizont und Szenario: halten, bauen oder in eine Partnerschaft einsteigen.
Sie möchten keine Nummer hinterlassen? Schreiben Sie direkt: WhatsApp oder @dubai_oleg.
Grundstück finden
Häufige Fragen
Kann man mit kleinem Kapital in ein Joint Venture einsteigen?
In der Regel nein: Sinnvolle Anteile an realen Projekten beginnen bei Millionen Dirham. Für einen kleineren Betrag eignen sich Club Deals, bei denen mehrere Investoren Kapital bündeln, fertige Wohnungen oder Neubauprojekte.
Was ist wichtiger – das Grundstück oder der Developer?
Beides ist entscheidend, doch ein verlässlicher Partner wiegt oft schwerer: Er hebt selbst das Potenzial eines durchschnittlichen Grundstücks, ein schwacher verdirbt auch ein gutes.
Lässt sich Leasehold in Freehold umwandeln?
Ein allgemeines Verfahren gibt es nicht: Alles hängt vom Grundstück, vom Grundeigentümer und vom Status des Gebiets ab. Das Versprechen einer Umwandlung ist kein Kaufargument, solange es nicht durch Unterlagen und die Position des Land Department zum konkreten Objekt belegt ist.
Welche Kosten trägt der Käufer von Land?
Eine Registrierungsgebühr beim Rechtsübergang, Maklerleistungen, Bewertung und juristische Begleitung. Eine jährliche Grundsteuer im gewohnten Sinn gibt es im Emirat nicht, doch gebundenes Kapital bringt keine laufenden Erträge.
Siehe auch
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