Перейти к содержимому

Продать квартиру в Дубае

Оставьте имя и телефон — свяжусь и обсудим цену и срок продажи.

Как я продаю квартиры →
Олег Святенко, брокер по недвижимости в Дубае
Услуга

Подбор земельных участков в Дубае

№1 по подбору земельных участков в Дубае для русскоязычных инвесторов с крупным капиталом: находим участок во фригольд-зоне, проверяем титул, зонирование и разрешённый объём застройки, считаем экономику проекта и ведём сделку до регистрации в Земельном департаменте. Сценариев три: держать под рост, построить и продать за 18–30 месяцев либо войти в Joint Venture с девелопером.

Оставьте заявку на сайте

Имя и телефон — обсудим бюджет, горизонт и сценарий: держать, строить или входить в партнёрство.
Видео

Как зарабатывают на девелопменте в Эмиратах: покупка земли и партнёрство Joint Venture с застройщиком

Разбор текстом — на странице ролика.

Земля — начало цепочки создания стоимости: покупатель квартиры оплачивает маржу землевладельца, девелопера и брокера, покупатель участка сам претендует на неё. Плата — отсутствие арендного потока, низкая ликвидность и горизонт в несколько лет.

Сделку ведёт брокер с лицензией RERA. На смежные задачи подключаем приглашённых независимых экспертов — юриста, градостроительного и технического консультанта, архитектора, оценщика: они не в штате, а мы остаёмся на связи до результата. Правило одно: покупается не «гектар», а будущий продукт.

Что получает инвестор при подборе участка?

Участок под конкретный сценарий — удержание, стройку или партнёрство — с подтверждёнными документами, параметрами застройки и расчётом экономики. Цена земли определяется не площадью, а тем, что на ней разрешено построить: соседние участки одного размера могут отличаться в цене кратно.

Считаем в обратную сторону: от реалистичной цены готового продукта через все затраты — к максимальной цене земли. Если продавец просит больше, сделка не делается.

Due diligence участка: что проверяем до сделки

Проверка идёт по четырём блокам. Деньги на земле чаще теряют из-за ошибок до подписания договора, а не из-за падения рынка.

Правовой статус

Freehold или leasehold, статус зоны для иностранного покупателя, отсутствие залогов, споров и обременений. Подтверждается через Земельный департамент, а не со слов продавца.

Параметры застройки

Назначение (G+1, G+2, коммерция), этажность, плотность, отступы и максимальный GFA — площадь, которую разрешено построить. Только по официальным документам.

Коммуникации

Подведены ли электричество, вода, канализация, охлаждение и дороги. Подключение с нуля — заметная статья бюджета, она должна стоять в модели до сделки.

Локация и окружение

Устоявшийся виллный район предсказуем и уже дорог, развивающееся мастер-комьюнити дешевле и растёт сильнее, если район состоится. Смотрим генплан, сервитуты и сроки обязательного начала стройки.

Сколько стоит построить на участке и сколько длится цикл?

Себестоимость стройки — ориентировочно 900–1600 AED за квадратный фут построенной площади в зависимости от класса, плюс резерв 10–15%. Полный цикл от покупки участка до продажи готового объекта обычно занимает 18–30 месяцев.

Типовая ошибка — считать только «коробку»: инженерия, бассейн и отделка вместе могут стоить сопоставимо с конструктивом. Капитал всё это время не работает, поэтому проект, который на бумаге сходится в ноль, в реальности убыточен.

Как устроен Joint Venture с девелопером?

Одна сторона вносит землю или капитал, девелопер — проектирование, стройку, лицензии и продажи; прибыль делится по заранее согласованным долям. Под проект обычно создают проектную компанию (SPV), условия выхода фиксируют до вложения денег.

Пример из нашего разбора: земля стоит 50 млн, стройка — 100 млн, готовый проект продаётся за 300 млн. По правилам эскроу девелопер вносит своими деньгами лишь часть стоимости стройки, остальное финансируют платежи покупателей, поэтому доходность на вложенный капитал выше номинальной.

Как проверить девелопера-партнёра?

Смотрим сданные проекты, сроки против заявленных, статус в RERA и Dubai Land Department, судебную историю и финансовую модель. Основной пул для партнёрства — средние девелоперы; компании уровня Emaar, Nakheel и Aldar в JV с частными инвесторами идут редко.

Красные флаги: модель, которая сходится только при идеальном рынке, обещание фиксированной доходности, давление по срокам, отказ пустить вашего юриста в документы.

Как проходит работа

Работа идёт в четыре шага — от сценария до регистрации права. Стратегию выхода определяем до входа: смена плана посреди проекта почти всегда стоит денег.

  1. 1

    Сценарий и локации

    Обсуждаем бюджет, горизонт и сценарий; районы выбираем по официальным градостроительным планам и сделкам по соседним площадкам.

  2. 2

    Проверка участка

    Титул, зона, обременения, параметры застройки, сети. На технический аудит консультанты закладывают недели работы.

  3. 3

    Экономика и структура

    Обратный расчёт цены земли от конечного продукта; для JV — доли, право вето, каскад распределения прибыли и условия выхода.

  4. 4

    Сделка и регистрация

    Договорённости регистрируются в Земельном департаменте; подтверждение права — title deed на ваше имя.

Где иностранцу доступна земля и какими бывают участки?

Иностранцы владеют землёй на праве freehold только в специально определённых зонах — designated areas. За их пределами действуют иные режимы, включая leasehold — право на срок, чаще всего до 99 лет. Статус участка проверяется до внесения депозита.

В Emirates Hills 632 виллы стоят на участках от 12 000 до 58 000 квадратных футов, на Jumeirah Bay Island — 128 участков по 16 000–37 000 футов. Рынки тонкие: в Emirates Hills за январь — июнь 2026 года прошло 11 сделок при экспозиции от 6 млн до 190 млн AED.

Что выбрать на бюджете 20–30 млн AED: землю или готовый пакет?

Формат вторичен: первично, насколько объект отклонён от рынка вниз и почему. Пример из практики: залоговый пакет из 28 квартир в Sobha Hartland продавался по 1400 AED за квадратный фут при офф-плане по 2500 в соседних корпусах.

Рабочая конструкция — большая часть в актив, купленный ниже рынка и дающий аренду, меньшая — в землю.

Заявка

Подобрать участок

Имя и телефон — обсудим бюджет, горизонт и сценарий: держать, строить или входить в партнёрство.

Подобрать участок
Видео

Видео: подбор земельных участков в дубае

Разборы с нашего YouTube-канала по теме этой услуги.

Полные разборы
Коротко

Частые вопросы

Можно ли войти в Joint Venture с небольшим капиталом?

Как правило, нет: осмысленные доли в реальных проектах начинаются с миллионов дирхамов. С меньшим чеком подходят клубные сделки, где капитал объединяют несколько инвесторов, готовое жильё или новостройки.

Что важнее — участок или девелопер?

Оба критичны, но надёжный партнёр часто важнее: он реализует потенциал даже среднего участка, а слабый испортит и хороший.

Можно ли перевести leasehold во freehold?

Универсальной процедуры нет: всё зависит от участка, собственника земли и статуса территории. Обещание конверсии не аргумент для покупки, пока оно не подтверждено документами и позицией Земельного департамента по конкретному объекту.

Какие расходы несёт покупатель земли?

Регистрационный сбор при переходе права, услуги брокера, оценка и юридическое сопровождение. Ежегодного налога на владение землёй в привычном виде в эмирате нет, но замороженный капитал не приносит потока.

Смотрите также

Задать вопрос

Самый быстрый способ — Telegram.

Написать в Telegram