District One in MBR City: Villen an einer Crystal Lagoon, zehn Minuten von Downtown

Fast jede große Villensiedlung in Dubai ist ein Tausch: Garten und Platz gegen Entfernung. District One ist die Ausnahme, für die Menschen zahlen: eine abgeschlossene Villensiedlung um eine Crystal Lagoon in Mohammed Bin Rashid City, mit Downtown in kurzer Fahrt statt auf dem Pendelweg.

Was bewirkt die Lagune tatsächlich?

Herzstück ist eine künstliche, zum Baden geeignete Lagune mit Sandstränden, die durch die Siedlung verläuft, statt an einem Ende zu liegen.

Sie gibt dem Viertel etwas, das keine Siedlung im Landesinneren hat: Grundstücke am Wasser und einen Strand, zu dem man zu Fuß geht. Sie ist der Grund, warum die Adressen entlang der Lagune anders bepreist werden als der Rest.

Unterscheidet sich ein Grundstück an der Lagune von einem im Inneren?

Ehrlich gesagt: Die Lage an der Lagune ist ein echter Aufpreis, und ein Grundstück im Inneren ist eine gewöhnliche Villa in einer gut gelegenen Siedlung. Beide sind gut, aber es sind nicht dieselben Käufe, und der Unterschied zwischen ihnen ist die größte Einzelvariable im Viertel.

Die Lagune ist auch Infrastruktur. Wasseraufbereitung, Strände und Begrünung werden von der Gemeinschaft unterhalten und über die Service Charges bezahlt, die Annehmlichkeit, die den Ort begehrt macht, ist also eine dauerhafte Position in den laufenden Kosten.

Was für Villen gibt es, und wo liegt die Siedlung?

Die Villen werden in eigenen Architekturfamilien angeboten, zeitgenössisch, mediterran und arabisch geprägt, in verschiedenen Größen und in einer abgeschlossenen Anlage mit nach Dubaier Maßstab geringer Dichte.

Die Siedlung ist in Abschnitten fortgeführt worden, auch mit den späteren Releases von District One West. »District One« umfasst heute also gelieferte Straßen und Straßen, die noch gebaut werden.

Diese Staffelung ist das Praktische, das man prüfen sollte. Gehen Sie die konkrete Straße ab: Was ist rund um Ihr Grundstück fertig, was ist noch Baustelle und was sagt die Fertigstellungsfolge über die nächsten zwei Jahre an Lärm und Verkehr? Renderings zeigen den fertigen Masterplan, Sie kaufen einen Moment darin.

Das Standortargument ist ungewöhnlich stark. MBR City liegt zwischen Downtown, Meydan und dem Korridor der Al Khail Road, weshalb ein Haushalt Garten und Lagune haben kann, ohne sein Leben um eine Fahrt von fünfzig Minuten herum zu organisieren.

Wie lebt es sich mit der Lagune?

Sie wird genutzt, nicht nur angesehen. Sandstrände, Wassersport sowie Lauf- und Radwege rund um den Rand machen sie zu einer aktiven Erholungszone, weshalb Familien hier die Urlaubsversion eines Wochenendes bekommen, ohne an die Küste zu fahren.

Für einen Vermieter verändert das die Wettbewerber. Das Haus wird nicht nur mit der Villa in der nächsten Straße verglichen, sondern mit den Küstenvierteln, und es gewinnt beim Arbeitsweg und verliert beim Meer.

Der Zugang richtet sich nach den Gemeinschaftsregeln, und das ist das Detail, das man früh klären sollte: Bei manchen Häusern beginnt das Wasser hinter dem Gartenzaun, andere nutzen die gemeinsamen Strandbereiche. Der Unterschied zwischen einer Villa an der Lagune und einer Villa in einer Siedlung mit Lagune ist im Preis groß und im Alltag noch größer.

Welches Grundstück innerhalb der Siedlung?

Zuerst die Lage zum Wasser: Die erste Reihe trägt den höchsten Aufpreis und den engsten Wiederverkaufsmarkt, die inneren Straßen bieten dasselbe Umfeld zu einem deutlich niedrigeren Einstiegspreis.

Dann der Zuschnitt des Grundstücks statt seiner Größe. Eine breite Front ist mehr wert als ein tiefes, schmales Grundstück gleicher Fläche, weil sie rund um den Pool einen nutzbaren privaten Bereich schafft statt eines Gartenkorridors.

Dann Ausrichtung und Verkehr. Wo die Terrasse zur Nachmittagssonne liegt, entscheidet, ob die Abende, der Sinn des Wohnens am Wasser, angenehm sind, und ein Grundstück neben einer öffentlichen Fläche sammelt Passanten, während eine Sackgasse mit Kindern ruhiger ist.

Prüfen Sie auch die Aussicht aus den Schlafzimmern im Obergeschoss. Wasser oder Grün von oben stützt den Preis ebenso wie die Aussicht aus dem Garten, und es ist das, was ein Käufer beim Gang über das Grundstück vergisst.

Wiederverkauf oder neuer Bauabschnitt?

Ein Wiederverkauf lässt Sie beurteilen, was Sie kaufen: den tatsächlichen Zustand von Haus, Garten und Technik, die wirkliche Aussicht aus dem Fenster und die Nutzung ab dem Monat des Abschlusses. Der Preis enthält das Wachstum des Viertels bereits.

Ein neuer Bauabschnitt bietet aktuelle Grundrisse und den Einstieg über einen Zahlungsplan und fügt Lieferrisiko sowie einige Jahre neben einer Baustelle hinzu. Beides ist legitim, sie beantworten verschiedene Fragen.

Für die sofortige Vermietung gewinnt das fertige Haus mit gewachsener Begrünung eindeutig. Für Kapitalwachstum hat der frühe Einstieg in einen neuen Abschnitt historisch das größere Delta geliefert, sofern der Horizont es zulässt. Für Ihr eigenes Leben zählt die Phase weniger als das konkrete Grundstück und was es umgibt.

Was sollte man vor dem Kauf prüfen?

Der Hintergrund des Bauträgers ist wissenswert: Der Masterplan begann unter Meydan, und Meydan und Nakheel sind inzwischen unter Dubai Holding zusammengelegt worden, die Siedlung wird heute unter Nakheel geliefert und vermarktet. Für einen Käufer im Wiederverkauf betrifft das vor allem, wer jetzt Genehmigungen, NOCs und die Gemeinschaftsverwaltung bearbeitet.

Für Anleger verhalten sich Villensiedlungen so, wie sie sich überall verhalten: lange Mietverhältnisse, Familien als Mieter, niedrige Fluktuation, Renditen unter denen von Wohnungen und ein langsamerer, aber weit weniger überlaufener Wiederverkaufsmarkt. District One bringt die Lagune hinzu, und das ist der Teil, den Wettbewerber nicht kopieren können.

Zwei Prüfungen vor einem Angebot: die Service Charge für diesen Grundstückstyp mit ihrem Verlauf und was in letzter Zeit auf vergleichbaren Straßen tatsächlich übertragen wurde, also Lage an der Lagune gegenüber Innenlage und gelieferter Abschnitt gegenüber Bau im Gange.