XXII Carat auf Palm Jumeirah: 22 mediterrane Villen im Vergleich mit Raffles und Zabeel Saray

XXII Carat besteht aus 22 freistehenden Villen im italienisch-mediterranen Stil auf der Palme, verteilt auf drei Reihen – Sapphire, Ruby und Emerald – mit 219 Metern Privatstrand, einem Restaurant und einem einzigen Penthouse. Die Wohnflächen reichen von 863 bis 1 228 Quadratmetern auf Grundstücken von 1 448 bis 2 415.

Warum ist die Reihenfolge der Reihen wichtig?

Die Sapphire-Villen haben direkten Strandzugang. Die Ruby-Villen liegen höher als Sapphire und Emerald, weshalb ihre Terrassen die bessere Aussicht bieten. Emerald schließt die Anordnung weiter hinten ab.

Dieses Höhendetail entscheidet in einer solchen Anlage über alles. Direkten Strandzugang bezahlt eine Familie mit Kindern; eine erhöhte Terrasse mit freiem Meerblick bezahlt ein Käufer ohne Kinder. Das sind unterschiedliche Aufschläge für unterschiedliche Käufer, und der Wiederverkaufsmarkt behandelt sie verschieden.

Alle Villen haben sieben Schlafzimmer und einen separaten Eingang für das Personal – eine Ausstattung, die klar auf eine große Familie mit Hausangestellten zielt. Das verengt den Käuferkreis und macht die Knappheit der Anlage zur wichtigsten Stütze des Preises.

Wie sehen die Zahlen aus?

Die Wohnflächen reichen von 9 289 bis 13 218 Quadratfuß, das sind 863 bis 1 228 Quadratmeter. Die Grundstücke messen 15 586 bis 25 994 Quadratfuß, also 1 448 bis 2 415 Quadratmeter.

Das Verhältnis von Grundstück zu Bebauung ist für Palm-Verhältnisse großzügig, und genau das gibt der Anlage ihren lockeren Charakter. Auf weiten Teilen der Palme füllt die Villa das Grundstück aus, und die Mauer des Nachbarn ist die Aussicht.

Zweiundzwanzig Villen teilen sich 219 Meter Küste, das sind etwa zehn Meter Strand pro Haus. Diese Zahl sagt, was die Anlage wirklich ist: privat statt geteilt, und zwar in dem Sinne, auf den es an einem Freitagnachmittag ankommt.

Wie schneidet sie im Vergleich mit Raffles und Zabeel Saray ab?

The Raffles und Zabeel Saray sind auf diesem Niveau die beiden naheliegenden Alternativen auf der Palme, und beide sind Hotelmarken. Das bringt Services, einen verwalteten Vermietungsweg und eine Marke, die ein späterer Käufer kennt – zum Preis höherer Service-Gebühren und geringerer Privatsphäre.

XXII Carat ist die markenfreie Antwort mit geringerer Dichte. Kein Hotelbetrieb mitten in der Anlage, keine Lobby voller Gäste und eine Service-Gebühr, die einer kleinen Anlage entspricht und nicht einem Hotel. Wer im Haus wohnen will und nicht in einem Serviceprodukt, ist hier richtig.

Beim Wiederverkauf wirkt das Markenargument in die andere Richtung. Eine Villa mit Raffles-Marke trägt einen Namen, dem internationale Käufer bereits vertrauen; bei einer Anlage mit 22 Villen muss der Käufer erst verstehen, was er vor sich hat. In dieser Preisklasse macht das einen spürbaren Unterschied bei der Dauer des Verkaufs.

Was sollten Sie auf diesem Niveau prüfen?

Den Strand. Gehen Sie ihn zu der Tageszeit ab, zu der Sie ihn wirklich nutzen würden, und prüfen Sie den Abstand zwischen Villenreihe und Wasser – er variiert zwischen den Anlagen auf der Palme stärker, als die Werbefotos vermuten lassen.

Die Service-Gebühr und was sie abdeckt: Sicherheitsdienst, Restaurant, Strandpflege, Gartenanlage. In einer Anlage mit 22 Einheiten verteilen sich die Fixkosten auf sehr wenige Eigentümer.

Bausubstanz und Haustechnik (MEP). Es sind große Häuser im mediterranen Stil mit erheblicher Technik. Ein Gutachten ist auf diesem Niveau nicht optional, und es wird etwas finden.

Und Mietnachweise, falls Sie vermieten wollen. Villen dieser Größe auf der Palme finden nur einen engen Markt, zu hohen Mieten und mit langen Leerständen. Die Brutto-Rendite sieht hervorragend aus; die auf das Jahr gerechnete Rendite nach Leerständen oft nicht.

Was ist eine Frond-Villa?

Die sechzehn Fronds (Palmwedel) von Palm Jumeirah sind mit Villen gesäumt, jede mit eigenem Küstenstreifen und direktem Wasserzugang am Ende des Gartens. Das ist das Produkt, und es existiert in dieser Größenordnung nirgendwo sonst in Dubai.

Der ursprüngliche Bestand von Nakheel kam in wenigen Standardtypen – Garden Homes und Signature Villas –, und ein großer Teil wurde inzwischen von den Eigentümern neu gebaut oder stark umgebaut.

XXII Carat gehört zu den eigens errichteten Boutique-Projekten und ist kein umgebautes Original: wenige große Villen nach individuellen Vorgaben auf Frond-Grundstücken.

Diese Unterscheidung ist für die Preisbildung wichtig. Ein Garden Home von 2006 und eine zeitgenössische Villa als Neubau auf demselben Frond sind verschiedene Produkte zu sehr verschiedenen Preisen, und die Inserate machen nicht immer deutlich, was was ist.

Welcher Frond und welche Ausrichtung?

Die Fronds sind nicht austauschbar. Äußere Fronds sind ruhiger und weiter vom Stamm entfernt; innere liegen näher an der Zufahrtsstraße und an allem anderen. Manche haben am Ufer tieferes Wasser als andere.

Die Ausrichtung entscheidet, ob Sie Sonnenaufgang oder Sonnenuntergang über dem Wasser sehen und ob Sie auf die Skyline von Dubai, auf den offenen Golf oder auf die Villen des Nachbar-Fronds in kurzer Entfernung blicken.

Käufer auf diesem Niveau legen genau darauf großen Wert, und der Preis spiegelt es wider. Ein nach Westen ausgerichtetes Grundstück auf einem äußeren Frond mit freier Aussicht ist ein anderes Objekt als ein nach Osten ausgerichtetes mit Blick auf die Nachbarn.

Prüfen Sie den Katasterplan und die Uferlinie. Um den Strandzugang auf den Fronds gab es Streitigkeiten, und Sie wollen den Plan in der Hand haben statt einer Zusicherung.

Wie funktioniert der Ultra-Prime-Markt?

Das Transaktionsvolumen in diesem Segment ist winzig. Für eine bestimmte große Palm-Villa gibt es weltweit zu jedem Zeitpunkt vielleicht ein paar Dutzend echte Käufer, und einen zu finden dauert Monate statt Wochen.

Das bedeutet: Preise werden verhandelt statt indexiert, Vergleichsobjekte sind rar, und sowohl überhöhte Preise als auch gute Käufe sind in derselben Straße möglich.

Die Rendite spielt kaum eine Rolle – niemand optimiert auf diesem Niveau einen Prozentsatz –, und das Objekt dient als Wohnsitz und Wertspeicher.

Den Wert stützt die absolute Knappheit: Die Insel lässt sich nicht erweitern, die Fronds sind vollständig vergeben, und das Angebot an Strandvillen darauf ist dauerhaft festgelegt.