Island Park in Dubai Creek Harbour: ein Emaar-Turm kurz vor der Fertigstellung

Island Park II besteht aus zehn Wohnetagen auf einem vierstöckigen Podium mitten in Dubai Creek Harbour, mit 60/40-Zahlungsplan und einem Übergabetermin, der bereits verstrichen war, als die meisten Käufer vom Projekt hörten.

Was ist Dubai Creek Harbour?

Creek Harbour ist ein Wohnentwicklungsgebiet von 7,4 Millionen Quadratmetern entlang des historischen Dubai Creek, von dem eine halbe Million Quadratmeter für Parks und Freiflächen vorgesehen sind.

Es ist Emaars Versuch, ein zweites Downtown zu bauen – Fußgänger zuerst, an den Rändern niedrig, in der Mitte Türme – auf Land, das vor einem Jahrzehnt noch leer war.

Das Verkaufsargument ist die Fußläufigkeit, und ungewöhnlich für Dubai stimmt es weitgehend. Einzelhandel, Gastronomie und Promenade liegen tatsächlich in Gehweite der Wohnquartiere, was man von den meisten Masterplänen dieser Stadt nicht sagen kann.

Der Preis dafür ist, dass Creek Harbour weit von allem anderen entfernt liegt: Man pendelt nach Downtown oder ins DIFC, und der Bezirk hat keine Metrostation.

Diese Geografie bestimmt den Mieter. Creek Harbour vermietet sich an Menschen, die die Gemeinschaft wollen und bereit sind zu fahren, sowie an Kurzzeitgäste, die den Blick auf die Skyline wünschen. An jemanden, dessen Priorität zehn Minuten Entfernung zu einem Büro in Media City ist, vermietet es sich nicht.

Warum sind zehn Etagen auf einem Podium interessant?

Island Park II hat zehn Wohnetagen auf einem vierstöckigen Podium. Das ist für Dubaier Verhältnisse ein kleines Gebäude, und diese Spezifikation entscheidet am stärksten darüber, wie sich das Wohnen anfühlt.

Pool und Fitnessstudio eines Dubaier Turms sind auf die Gesamtzahl der Einheiten ausgelegt. Ein Turm mit 60 Stockwerken und einem einzigen Pooldeck bedeutet um 6 Uhr abends eine Schlange und an jedem Wochenende zu wenige Liegen. Zehn Wohnetagen, die sich ein Amenity-Deck derselben Kategorie teilen, bedeuten, dass Sie es tatsächlich nutzen können.

Käufer unterschätzen das systematisch, weil es in keinem Grundriss steht.

Die Lage zwischen Central Park und Address Harbour Point bringt den Park auf der einen und das Emaar-Markenhotel auf der anderen Seite. Der Ausblick teilt sich zwischen Creek, Skyline von Dubai und dem Hauptpark.

Die zum Park gerichteten Linien würde ich anstreben: Der Skyline-Blick ist spektakulär und wird in den nächsten zehn Jahren teilweise zugebaut, während der Park eine dauerhafte Emaar-Verpflichtung im Masterplan ist.

Was bedeutet 60/40 wirklich?

Der Plan sieht 60 % während der Bauzeit und 40 % bei der Übergabe durch Emaar vor, wobei die Übergabe von Island Park II für April 2025 angesetzt war. Wenn Sie dies lesen, ist das Gebäude bereits übergeben, was die Transaktion grundlegend ändert: Verfügbar sind nun Wiederverkaufs- und Abtretungsbestände, nicht mehr Entwicklerbestand.

Das ist kein Nachteil. Ein 60/40-Plan bei einem nahezu fertigen Gebäude ist die beste Form des Off-Plan-Risikos – man sieht den Rohbau, der Ausbaustandard ist keine Visualisierung mehr, und das verbleibende Risiko ist kurz. Vergleichen Sie das mit einem 60/40-Vertrag auf einem Grundstück mit Bauzaun und Übergabe 2029.

Fragen Sie nach den Abtretungsunterlagen. Bei Emaar-Projekten braucht eine Abtretung vor der Übergabe ein NOC des Entwicklers und ist mit Gebühren verbunden; bei einem Wiederverkauf nach der Übergabe gelten die üblichen Übertragungsregeln mit der DLD-Gebühr von 4 %. Welche der beiden Varianten vorliegt, verändert Ihren Kapitalbedarf spürbar, und Verkäufer sind dabei nicht immer genau.

Was sollten Sie vor der Zusage prüfen?

Service Charge. Creek Harbour ist eine Master Community mit eigener Gemeinschaftsgebühr, die zur Gebäudegebühr hinzukommt. Fragen Sie nach beiden Zahlen pro Quadratfuß und lassen Sie sich die letzten zwei Jahre geben statt der Prognose.

Mietnachweise. In Creek Harbour gibt es inzwischen genug fertige Gebäude – Creek Horizon, Harbour Views, The Cove –, dass Sie eine Zweizimmerwohnung an echten Mietverträgen statt an einer Renditeschätzung bewerten können. Verlangen Sie von Ihrem Makler drei unterzeichnete Vergleichsfälle im Bezirk, keine Tabelle.

Die Sichtlinie. In einem Gebäude mit zehn Etagen ist der Unterschied zwischen Etage 3 und Etage 9 der Unterschied zwischen dem Blick auf das Podium des nächsten Turms und dem Blick auf den Creek. Bestehen Sie darauf, die tatsächliche Einheit oder die Linie direkt darüber zu sehen.

Und prüfen Sie, was unmittelbar um das Grundstück noch gebaut werden soll. Creek Harbour ist ein laufender Masterplan; ein Ausblick, der heute frei ist, ist es in vier Jahren vielleicht nicht mehr, und Emaar veröffentlicht die Grundstückszuteilungen, wenn man danach fragt.

Warum ist die kurz bevorstehende Fertigstellung der beste Einstieg?

Beim Launch kaufen Sie eine Visualisierung: niedrigster Preis, höchstes Risiko und jahrelang gebundenes Kapital ohne Ertrag. Bei der Übergabe ist das gesamte Risiko aufgelöst, und der Preis spiegelt es wider.

Der Preis steigt zwischen diesen beiden Punkten nicht gleichmäßig. Der Markt behandelt ein Projekt noch lange als „Off-Plan“ mit Abschlag, nachdem die wesentliche Unsicherheit verschwunden ist, und die Lücke zwischen tatsächlichem und wahrgenommenem Restrisiko ist bei etwa achtzig bis neunzig Prozent Fertigstellung am größten.

In diesem Stadium sehen Sie das Gebäude, können den Ausblick Ihrer konkreten Einheit prüfen und sich auf eine Übergabeprognose von sechs bis zwölf Monaten verlassen statt auf eine von vier Jahren.

Oft läuft ein Teil des Zahlungsplans noch, sodass Sie einen Teil des Vorteils gestaffelter Zahlungen behalten, statt einen einzigen Scheck zu schreiben.

Was sollten Sie in diesem Stadium prüfen?

Lassen Sie sich den bereits gezahlten Betrag direkt vom Entwickler und schriftlich bestätigen statt aus der Zusammenfassung des Verkäufers, und fordern Sie den restlichen Plan mit seinen Meilensteinen an.

Prüfen Sie die tatsächlich gelieferte Ausstattung. In diesem Stadium gibt es meist eine fertige Musterwohnung im echten Gebäude statt eines Modells an anderer Stelle, was weit aufschlussreicher ist.

Lassen Sie sich die voraussichtliche Service Charge geben, die inzwischen ein verlässlicher Wert statt einer Schätzung sein sollte.

Und gehen Sie über das Podium und die Landschaftsgestaltung im Erdgeschoss. Sie werden tatsächlich zuletzt fertig, und ein Turm mit fertiger Fassade, aber nicht begonnenem Podium ist weiter von der Übergabe entfernt, als er aussieht.