Island Park a Dubai Creek Harbour: una torre Emaar quasi finita

Island Park II è composto da dieci piani residenziali su un podio di quattro livelli nel cuore di Dubai Creek Harbour, con piano di pagamento 60/40 e una data di consegna già arrivata quando la maggior parte degli acquirenti ne ha sentito parlare.

Che cos'è Dubai Creek Harbour?

Creek Harbour è uno sviluppo residenziale di 7,4 milioni di metri quadrati lungo lo storico Dubai Creek, di cui mezzo milione di metri quadrati destinato a parchi e spazi aperti.

È il tentativo di Emaar di costruire una seconda Downtown, a misura di pedone, con edifici bassi ai margini e torri al centro, su un terreno che dieci anni fa era vuoto.

L'argomento che lo vende è la pedonalità e, cosa insolita per Dubai, l'argomento è in larga parte vero. Negozi, ristorazione e lungomare sono davvero raggiungibili a piedi dai nuclei residenziali, cosa che non si può dire della maggior parte dei masterplan di questa città.

Il compromesso è che Creek Harbour è lontano da tutto il resto: si fa il pendolare verso Downtown o il DIFC e il distretto non è servito da alcuna stazione della metropolitana.

Questa geografia definisce l'inquilino. Creek Harbour si affitta a chi vuole la comunità ed è disposto a guidare, e a ospiti di affitto breve che vogliono la vista sullo skyline. Non si affitta a chi ha come priorità stare a dieci minuti da un ufficio a Media City.

Perché dieci piani su un podio sono interessanti?

Island Park II è composto da dieci piani residenziali su un podio di quattro livelli. È un edificio piccolo per gli standard di Dubai, ed è la caratteristica che più conta per come si vivrà il luogo.

Piscina e palestra di una torre di Dubai sono dimensionate sul numero totale di unità. Una torre di 60 piani con un'unica terrazza piscina significa fila a fine giornata e carenza di lettini ogni fine settimana. Dieci piani residenziali che condividono la stessa categoria di terrazza servizi significano che si può davvero usarla.

Gli acquirenti la sottovalutano sistematicamente perché non compare in una planimetria.

La posizione è tra Central Park e Address Harbour Point, il che dà il parco da un lato e l'hotel Emaar con marchio dall'altro. Le viste si dividono tra il Creek, lo skyline di Dubai e il parco principale.

Le linee rivolte al parco sono quelle che sceglierei: la vista sullo skyline è spettacolare e sarà in parte edificata nei prossimi dieci anni, mentre il parco è un impegno permanente di Emaar nel masterplan.

Che cosa significa davvero 60/40?

Il piano prevede il 60 % durante la costruzione e il 40 % alla consegna da parte di Emaar, con la consegna di Island Park II fissata ad aprile 2025. Quando leggete queste righe l'edificio è già stato consegnato, e questo cambia del tutto la transazione: ciò che è disponibile ora è stock di rivendita e cessione, non inventario del costruttore.

Non è uno svantaggio. Un piano 60/40 su un edificio quasi completo è la versione migliore del rischio off-plan: si vede la struttura, il livello delle finiture non è più un rendering e l'esposizione residua è breve. Si confronti con la firma di un 60/40 su un lotto circondato da una recinzione e con consegna nel 2029.

Ciò che dovete chiedere è la documentazione di cessione. Nei progetti Emaar la cessione prima della consegna richiede il NOC del costruttore e comporta delle spese; in una rivendita dopo la consegna si rientra nel trasferimento standard con il 4 % di DLD. Quale delle due strade si segua cambia in modo significativo il fabbisogno di liquidità, e i venditori non sono sempre precisi in proposito.

Che cosa verificare prima di impegnarsi?

Service charge. Creek Harbour è una comunità master con una propria quota di comunità che si somma alla spesa dell'edificio. Chiedete entrambi i valori, per piede quadrato, e chiedete gli ultimi due anni anziché la proiezione.

Evidenze di affitto. Creek Harbour ha ormai abbastanza edifici completati, come Creek Horizon, Harbour Views e The Cove, da poter valutare un trilocale su contratti reali invece che su una stima di resa. Chiedete al vostro agente tre comparabili firmati nel distretto, non un foglio di calcolo.

La linea di vista. In un edificio di dieci piani la differenza tra il terzo e il nono piano è la differenza tra guardare il podio della torre accanto e guardare il Creek. Insistete per vedere l'unità reale o la linea immediatamente sopra.

E controllate che cosa resta da costruire attorno al lotto. Creek Harbour è un masterplan in corso: una vista aperta oggi potrebbe non esserlo tra quattro anni, ed Emaar pubblica le assegnazioni dei lotti se glielo si chiede.

Perché il quasi completamento è il miglior punto d'ingresso?

Al lancio si compra un rendering: prezzo più basso, rischio più alto e anni di capitale impegnato che non produce nulla. Alla consegna tutto il rischio si è sciolto e il prezzo lo riflette.

Il prezzo non sale in modo regolare tra questi due punti. Il mercato continua a scontare un progetto come «off-plan» molto dopo che l'incertezza rilevante è sparita, e il divario tra rischio effettivo residuo e rischio percepito è massimo intorno all'ottanta-novanta per cento di completamento.

In questa fase si può vedere l'edificio, verificare la vista della propria unità e affidarsi a una previsione di consegna di sei-dodici mesi anziché di quattro anni.

Spesso una parte del piano di pagamento è ancora in corso, per cui si conserva parte del vantaggio dei pagamenti a tappe invece di staccare un unico assegno.

Che cosa controllare in questa fase?

Confermate l'importo già versato direttamente con il costruttore e per iscritto, non dal riepilogo del venditore, e procuratevi il calendario residuo con i suoi legami alle scadenze.

Confermate le finiture effettivamente consegnate. In questa fase di solito c'è un'unità campione completata dentro l'edificio vero e non un mock-up altrove, molto più istruttiva.

Procuratevi il service charge previsto, che ormai dovrebbe essere un valore affidabile e non una stima.

E percorrete il podio e il paesaggio a livello strada. Sono davvero le ultime cose a essere finite, e una torre con facciata completa ma podio non iniziato è più lontana dalla consegna di quanto sembri.