Peninsula Four The Plaza von Select Group: Was Sie hier tatsächlich kaufen

Peninsula Four The Plaza ist der höchste und kommerziellste der fünf Peninsula-Türme. Viele Käufer vergleichen ihn beim Preis pro Quadratfuß mit Peninsula One, halten ihn für teuer und winken ab – ohne zu bemerken, dass beide Türme nicht dasselbe Produkt verkaufen.

Wo liegt Peninsula, und warum funktioniert die Lage?

Peninsula liegt an der Spitze der Business-Bay-Halbinsel, jenem Landstück, das der Dubai Water Canal umschließt, bevor er Richtung Safa Park abbiegt. Drei Seiten grenzen ans Wasser.

Für Business Bay ist das ungewöhnlich: Der Bezirk wurde überwiegend als Büroerweiterung für Downtown gebaut und erst später mit Wohntürmen aufgefüllt. Genau diese Lage erklärt, warum Select Group für das Grundstück den bezahlten Preis aufrief.

Die praktische Folge ist ein geschützter Ausblick. Im Rest von Business Bay blickt man oft auf einen Turm, der zweihundert Meter entfernt hochgezogen wird, und wer 2019 für den Kanalblick bezahlt hat, schaut heute auf ein Podium. An der Spitze der Halbinsel gibt es kein Nachbargrundstück mehr, das bebaut werden könnte – das Wasser ist die Grenze.

Wer hier einen Ausblick kauft, kauft einen dauerhaften und keinen vorübergehenden.

Der Preis dafür ist die Erreichbarkeit. Die Halbinsel hat nur eine Zufahrt, und über die Brücke Richtung Downtown steht man um 8 Uhr morgens mit allen anderen aus Business Bay im Stau. Die Metro ist die Station Business Bay an der Roten Linie, im Winter etwa fünfzehn Minuten zu Fuß, im Juli eher eine Taxifahrt.

Wer als Büroangestellter in Downtown zu Fuß zur Arbeit gehen möchte, ist hier an der falschen Adresse; wer im Homeoffice arbeitet oder außerhalb der Stoßzeiten ins DIFC fährt, findet sie ausgezeichnet.

Wie unterscheidet sich Four von One, Two, Three und Five?

Die fünf Peninsula-Türme kamen nacheinander auf den Markt und sind keine Varianten desselben Entwurfs. Peninsula One und Two bilden den Wohnkern – klassische Apartmentblöcke, überwiegend mit ein oder zwei Schlafzimmern, gedacht für Selbstnutzer und Vermieter mit langfristigen Mietverträgen. Peninsula Five ist der Teil mit Hotelmarke.

Three ist der kleinste Turm der Gruppe.

Four ist der Mixed-Use-Turm. Er trägt die Retail-Plaza, der er seinen Namen verdankt, hat ein deutlich größeres Podium und eine Einheitenmischung, die zu Studios und Einzimmerwohnungen tendiert – mit der Logik eines Serviced Apartments dahinter.

Deshalb liegt der Preis pro Quadratfuß höher: Sie kaufen in einen Turm mit gewerblichen Erdgeschosseinnahmen und einer für Kurzzeitvermietung geeigneten Konfiguration, nicht in einen ruhigen Wohnblock.

Das ist für den Ausstieg entscheidend. Four zieht Investoren an, die Ferienvermietung betreiben wollen; One und Two ziehen Familien und langfristige Mieter an. Beide Märkte sind real, aber es sind unterschiedliche Käufer mit unterschiedlicher Finanzierung, und den Wiederverkauf an der falschen Vergleichsgröße zu bepreisen, ist der häufigste Fehler, den ich bei diesem Projekt sehe.

Worauf sollten Sie vor der Wahl des Stockwerks achten?

Die Studios in Four sind für Dubaier Verhältnisse kompakt, und die Effizienz des Grundrisses schwankt stärker, als die Grundrissbilder vermuten lassen.

Fragen Sie gezielt nach der Tiefe des Wohnraums im Verhältnis zur Fensterfront: Ein tiefes, schmales Studio mit nur einem Fenster wirkt in der Realität selbst in hohen Etagen dunkel und ist der Einheitentyp, der im Wiederverkauf am längsten steht.

Einzimmerwohnungen sind das Arbeitspferd dieses Turms und der Typ, den ich Investoren standardmäßig empfehlen würde. Sie sprechen einen breiteren Mieterkreis an als Studios, halten ihren Wert in einem schwachen Markt besser, und der Kaufpreisunterschied zum Studio ist meist kleiner als der Unterschied bei der erzielbaren Miete.

Zur Ausrichtung: Die Linien zum Kanal erzielen einen echten Aufschlag, und er ist gerechtfertigt. Die Linien Richtung Downtown bieten die Skyline mit dem Burj Khalifa, die sich gut fotografieren und auf den Kurzzeitvermietungsplattformen gut vermieten lässt.

Bei den Linien zurück zu Business Bay sollten Sie am härtesten verhandeln – an ihnen ist nichts auszusetzen, aber sie haben nichts von der Aussichtsgeschichte, die dieses Projekt vermarktbar macht.

Besichtigen Sie immer die tatsächliche Einheit oder zumindest die Einheit direkt darüber oder darunter. Ein „Kanalblick“ in der Broschüre kann einen Ausblick über die volle Breite bedeuten oder einen schmalen Streifen, den man nur sieht, wenn man am Ende des Balkons das Gesicht an die Scheibe drückt.

Bei einem Turm mit so vielen Linien ist der Unterschied zwischen beidem eine erhebliche Geldsumme.

Wie hoch sind die laufenden Kosten?

Peninsula Four hat ein großes Podium, eine Retail-Plaza, ausgedehnte Amenity-Decks und eine hochwertig ausgestattete Lobby. All das ist schön, und all das wird den Eigentümern über die Service Charge weiterberechnet. Käufer rechnen die Rendite oft als Miete abzüglich Hypothek und vergessen diesen Posten völlig.

Fragen Sie vor der Zusage nach der aktuellen Service Charge pro Quadratfuß für den Turm und – wichtiger noch – nach der Entwicklung der letzten drei Jahre, sofern vorhanden. Ein Gebäude, dessen Gebühr jedes Jahr stetig gestiegen ist, sagt etwas darüber aus, wie es betrieben wird, und in Dubai steigt die Gebühr häufig schneller als die erzielbare Miete.

Über eine Haltedauer von fünf Jahren entscheidet diese Lücke zwischen einer guten und einer mittelmäßigen Investition.

Bei Off-Plan-Einheiten ist zu beachten, dass die erste veröffentlichte Gebühr eine Schätzung des Entwicklers ist, die vor Inbetriebnahme des Gebäudes erstellt wurde. Es ist normal, dass der reale Wert darüber landet, sobald die Türme übergeben sind und die tatsächlichen Betriebskosten des Podiums sichtbar werden.

Für wen ist dieser Turm der richtige?

Er eignet sich für Investoren, die Einnahmen aus Kurzzeitvermietung anstreben, eine Adresse mit Kanal und Skyline ohne Downtown-Preise wünschen und bereit sind, die Einheit ordentlich zu betreiben – mit Lizenz, Verwaltungsgesellschaft, Reinigung nach jedem Gast und allem, was dazugehört.

Er eignet sich für Käufer, die Einzelhandel und Gastronomie im Sockel des Gebäudes haben möchten statt zehn Autominuten entfernt.

Für Familien auf der Suche nach Platz und für alle, die in unter fünf Minuten am Metroeingang sein müssen, passt er schlecht. Er ist auch der falsche Turm für Käufer, die ein möglichst ruhiges Wohnumfeld suchen: Eine Retail-Plaza erzeugt systembedingt Publikumsverkehr.

Wer die Peninsula-Adresse ohne den gewerblichen Anteil möchte, sollte sich stattdessen One und Two auf dem Wiederverkaufsmarkt ansehen. Die Preise verhalten sich dort anders, und je nach Woche kann der Einstiegspreis pro Quadratfuß deutlich freundlicher ausfallen.

Wie prüfen Sie das Projekt, bevor Sie Geld überweisen?

Rufen Sie den Projektstatus aus dem Escrow-Register des Dubai Land Department ab und gleichen Sie den Baufortschritt in Prozent mit dem ab, was man Ihnen gesagt hat. Select Group hat eine solide Bilanz bei Fertigstellungen, aber eine „solide Bilanz“ ist ein Grund, schnell zu prüfen, kein Grund, die Prüfung auszulassen.

Lassen Sie sich den Zahlungsplan schriftlich geben, mit den genauen an die Übergabe geknüpften Meilensteinen, und lesen Sie, was bei Verzögerung passiert – die Strafklauseln in Dubaier Kaufverträgen sind meist dünn, und dieses Wissen verändert, wie Sie einen langen Zahlungsplan bewerten.

Prüfen Sie die Trakheesi-Genehmigungsnummer jeder beworbenen Einheit und stellen Sie sicher, dass der Verkäufer bei einem Wiederverkauf der eingetragene Eigentümer ist. Bei einem so stark gehandelten Projekt sind Abtretungsverkäufe üblich, und die Unterlagen rund um eine Abtretung vor der Übergabe sind der Punkt, an dem Geschäfte schiefgehen.

Und lassen Sie sich die Entwicklung der Service Charge geben. Ich sage es in einem Artikel zweimal, weil es die eine Zahl ist, die aus einer Acht-Prozent-Geschichte am häufigsten eine Fünf-Prozent-Realität macht.