Al Warsan : comment savoir qui sont vos voisins avant d'acheter — et pourquoi c'est important

Dans les immeubles du segment économique, la composition des propriétaires décide du sort de l'immeuble. Un immeuble où la plupart des propriétaires habitent leur logement est géré autrement que celui où chaque lot appartient à un investisseur absent. C'est un point à établir avant la transaction.

Pourquoi cette composition compte

• Les propriétaires occupants assistent aux assemblées, et les décisions se prennent. Les propriétaires absents n'y viennent pas, le quorum n'est pas atteint et les sujets sont reportés.
• Le fonds de réserve est alimenté par un vote. Augmenter les cotisations, c'est voter pour une facture plus lourde aujourd'hui face à une dépense que personne ne voit encore — et les propriétaires absents ne votent pas ainsi.
• Le recouvrement des charges est généralement plus faible dans un immeuble d'investisseurs, d'où des réparations différées qui se transforment ensuite en appel de fonds exceptionnel.

Comment le savoir

• Demandez à la société de gestion la part de propriétaires occupants et le taux de recouvrement sur trois ans. Elle dispose de ces chiffres.
• Lisez les procès-verbaux des assemblées : la présence et le nombre de voix exprimées y figurent.
• Comptez les annonces de location dans l'immeuble. Beaucoup de lots de propriétaires différents, c'est la marque d'un immeuble d'investisseurs.
• Parcourez les couloirs le soir. Portes habitées, paillassons, chaussures — le tableau se dessine en dix minutes.
• Demandez au service de sécurité ou à la conciergerie à quelle fréquence les résidents changent.

Que faire de la réponse

Un immeuble d'investisseurs n'est pas une condamnation : il est moins cher, et pour la même raison il rapporte davantage. Mais le risque de gestion doit être intégré au prix, et il faut être prêt à assister aux assemblées — dans un immeuble où personne ne vient, votre voix pèse un poids disproportionné.

Autres points à vérifier

• Le solde du fonds de réserve au regard de l'âge de l'immeuble.
• L'historique des charges de copropriété, et si les travaux courants sont payés sur la réserve.
• Les éventuelles dettes attachées au lot.
• Les emplois à proximité — c'est ce qui porte la demande ici.

D'après le cadre des associations de copropriétaires de Dubaï et les pratiques courantes de gestion des immeubles.