Ginco Properties : construire à Business Bay, où l'offre est toute la question

Ginco Properties construit une tour résidentielle à Business Bay. Les fondamentaux du quartier sont bons et largement connus ; la variable qui décide réellement d'un achat individuel, c'est l'offre, et c'est celle que l'on examine le moins souvent.

Pourquoi Business Bay fonctionne

• Une position centrale à côté de Downtown, avec accès au métro et aux grands axes.
• Une population active au sein du quartier, qui soutient les locations longues auprès de personnes allant au bureau à pied.
• Le canal, qui offre un véritable agrément et une prime de vue pour les logements qui lui font face.
• Des données de transactions profondes. Le quartier se négocie beaucoup : prix et loyers peuvent être vérifiés sur de vrais comparables plutôt qu'affirmés.

Pourquoi l'offre est toute la question

Business Bay est en construction continue depuis de nombreuses années, et un grand nombre de tours s'achèvent à chaque période. Cela a deux conséquences directes pour un acheteur :

• La nouvelle offre vous concurrence immédiatement. Un locataire qui hésite entre votre logement et un logement flambant neuf achevé la même année choisit sur le prix et l'état, et l'immeuble le plus récent l'emporte généralement sur les deux.
• Les vues ne sont pas permanentes. Une vue sur le canal ou sur Downtown peut être fermée par une tour sur une parcelle qui ne vous appartient pas. Vérifiez ce qui est autorisé entre vous et la vue que vous payez : c'est la vérification isolée la plus précieuse du quartier.

La réponse pratique n'est pas d'éviter le quartier. C'est de pondérer fortement la position à l'intérieur de celui-ci : un logement face au canal sans rien de constructible devant est un tout autre actif qu'un logement identique face à un chantier, et l'écart de prix entre les deux est généralement plus faible que la différence ne le mérite.

Ce qu'il faut vérifier

• Ce qui est autorisé sur les parcelles voisines, et la hauteur permise.
• Combien de logements s'achèvent dans le quartier dans les deux ans suivant votre livraison.
• Les loyers effectivement obtenus selon l'orientation, d'après les annonces en ligne : côté canal et côté intérieur sont deux marchés distincts.
• Les charges de copropriété dans des tours livrées comparables à proximité, avec historique.
• Escrow, Oqood, l'entrepreneur et le recours en cas de retard.
• L'attribution des places de parking et l'autorisation de location courte durée, toutes deux fixées au niveau de l'immeuble.

À qui cela convient

• Les acheteurs de logements bien situés avec une vue protégée, qui ont vérifié les parcelles voisines.
• Les investisseurs en location longue qui visent les personnes travaillant dans le quartier.
• Pas l'acheteur qui paie une prime de vue sans vérifier ce qui peut être construit devant.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department et les annonces locatives en ligne.