Production City : comment vérifier le taux d'occupation de la zone franche avant d'acheter pour louer

Si la demande de logements vient des entreprises de la zone franche, leur santé est la prévision la plus exacte de vos futurs revenus locatifs. Et contrairement à la plupart des prévisions, celle-ci peut être vérifiée.

Quatre sources

• Les chiffres publiés par la zone. Les opérateurs de zones franches communiquent leur taux d'occupation et leurs revenus locatifs — une occasion rare de voir la demande avant qu'elle n'atteigne le marché résidentiel.
• Les annonces de bureaux. Beaucoup de bureaux et d'entrepôts vacants dans la zone est un signal d'alerte ; leur absence est bon signe.
• Le stationnement devant les immeubles de bureaux en semaine. L'indicateur d'occupation le plus simple, et il ne ment pas.
• Le gestionnaire de l'immeuble résidentiel. Il connaît le taux d'occupation et sait exactement qui loue.

Ce qu'il faut comparer

• La tendance, pas un point isolé. Un seul taux d'occupation ne signifie rien ; la direction sur plusieurs années signifie beaucoup.
• Le rapport entre emplois et logements. Si l'on construit des logements plus vite que l'emploi ne croît, les loyers subiront une pression quelle que soit la qualité de l'immeuble.
• La diversité des locataires de la zone. De nombreuses entreprises de tailles différentes sont plus résilientes que quelques grandes.

Ce que cela change dans la décision

Un quartier sectoriel n'est pas moins bon qu'un quartier urbain — il repose simplement sur un seul socle. Si ce socle est solide et en croissance, vous obtenez un profil de locataires clair et de courtes périodes de vacance. S'il ne peut pas être vérifié ou si les chiffres baissent, il faut l'intégrer au prix, et non l'ignorer.

Autres points à vérifier

• La forme de propriété de l'immeuble concerné — elle détermine quelles banques accordent un prêt.
• Les loyers et les périodes de vacance dans le quartier, d'après les annonces en ligne.
• Ce qui est encore en construction et combien d'appartements seront livrés les mêmes années.
• Les charges de copropriété et toute redevance distincte au niveau de la zone.

D'après les rapports publiés par les opérateurs de zones franches et les annonces en ligne.