TownX : quand un promoteur construit quatre tours similaires dans un même quartier

TownX construit une série numérotée d'immeubles résidentiels à Jumeirah Village Circle : plusieurs projets, un seul quartier, un nom commun et un langage architectural commun. Ce schéma est fréquent à JVC et il a une conséquence qu'il faut nommer sans détour.

La conséquence : vous êtes en concurrence avec le même promoteur

• Votre futur locataire se verra aussi proposer les immeubles frères. Même quartier, même promoteur, plans et cahier des charges similaires — et l'un d'eux peut être plus récent que le vôtre.
• Une nouvelle offre issue de la même source est la concurrence la plus directe qui soit. Un locataire hésitant entre votre bien vieux de deux ans et un bien neuf identique à quelques rues choisit sur le prix.
• La revente fonctionne de la même façon. Un acheteur qui compare votre bien à une phase ultérieure du même promoteur compare des choses semblables, et le plus récent l'emporte généralement sur l'état.
• Ce n'est pas une critique du promoteur. Construire une série dans un seul quartier est efficace et sensé de son point de vue. C'est simplement un facteur de votre modèle de rendement que personne n'évoque spontanément.

Ce qui vous protège réellement

• La position au sein du quartier. La distance à pied d'un supermarché, d'une salle de sport et d'un café sépare deux immeubles JVC par ailleurs identiques. Prenez le meilleur emplacement du cluster.
• Les charges de copropriété. C'est le chiffre que vous maîtrisez à l'achat, et c'est la plus grande différence permanente de revenu net entre deux biens comparables.
• L'efficacité du plan et les rangements, qui déterminent les renouvellements de bail — et ce sont les renouvellements, pas le loyer affiché, qui font le rendement.
• Le parking inclus.
• Acheter la phase ultérieure plutôt que la première, si vous hésitez entre les deux et détenez le bien à moyen terme.

Ce qu'il faut vérifier

• Combien de logements du même promoteur seront livrés à proximité dans les trois ans suivant votre remise des clés. Posez la question directement ; elle est légitime et la réponse façonne votre modèle.
• Les loyers obtenus dans les immeubles antérieurs de la série — ce qui se rapproche le plus d'une prévision pour le vôtre.
• Les charges de copropriété de ces immeubles antérieurs, avec leur historique.
• Un immeuble livré, visité, ce que la série rend exceptionnellement facile.
• L'escrow, l'Oqood, le constructeur et le recours en cas de retard.

À qui cela convient

• Les investisseurs en rendement qui ont modélisé le cluster en intégrant le pipeline du promoteur lui-même.
• Les acheteurs qui apprécient de pouvoir visiter une version antérieure, occupée, de ce qu'ils achètent — un véritable avantage d'une série.
• Pas à l'acheteur qui attend de la rareté, car à JVC ce n'est pas elle qui fait le rendement.

D'après le registre du Dubai Land Department et les annonces locatives du quartier.