Trident International Holdings : acheter une tour de la Marina qui a déjà quinze ans

Trident International Holdings a construit à Dubai Marina lors de la première vague du quartier. Ses immeubles sont achevés, occupés et livrés depuis longtemps : chaque achat est donc une transaction de marché secondaire, un exercice fondamentalement différent de l'achat sur plan.

Ce qu'une tour ancienne vous donne

• Aucun risque de chantier et aucune date de remise. Le plus grand risque de l'off-plan n'existe pas.
• Vous voyez le bien réel : la vue effective depuis cet étage, l'état des couloirs, les voisins, la situation du parking.
• Un véritable historique locatif. Ce que le lot et ses voisins ont rapporté en location pendant des années, plutôt qu'une projection.
• Des charges de copropriété connues, avec un historique, au lieu d'une estimation de brochure.
• Des revenus dès le premier mois.
• Un quartier mature. La Marina compte plus de quinze ans de données de transactions : le prix se vérifie donc sur de vrais comparables, un luxe que les quartiers périphériques n'offrent pas.

Les risques qui remplacent le risque de chantier

• L'état du bâtiment. Façades, ascenseurs, groupes froids, pompes et plomberie ont une durée de vie, et une tour de cet âge est arrivée au moment, ou l'a dépassé, où les équipements majeurs demandent des travaux.
• Le fonds de réserve. Les gros travaux sont financés par les propriétaires. Un fonds de réserve sous-doté dans une tour vieillissante est une facture qui n'a pas encore été émise, et elle sera adressée à celui qui sera alors propriétaire du lot.
• La dérive des charges. Les immeubles anciens coûtent plus cher à exploiter, et la tendance compte plus que le chiffre de cette année.
• Le financement. Les conditions peuvent être plus strictes sur les immeubles anciens, en particulier pour les non-résidents.
• Des plans datés. Les plans de la première vague de la Marina diffèrent des plans actuels ; certains vieillissent très bien, d'autres non.

Ce qu'il faut vérifier

• Une expertise du bâtiment. Pour tout immeuble de plus de dix ans, c'est le meilleur argent que vous dépenserez dans la transaction.
• Les procès-verbaux et les comptes de l'association des propriétaires : solde du fonds de réserve, gros travaux prévus et éventuel litige.
• L'historique des charges sur plusieurs années.
• Les comparables de transactions dans la même tour, disponibles dans le registre public.
• Les loyers effectivement obtenus dans l'immeuble, pas les moyennes du quartier.
• L'attribution des places de parking et l'autorisation de location courte durée, toutes deux décidées à l'échelle de l'immeuble.

À qui cela convient

• Un acheteur qui veut un revenu dès maintenant et des preuves plutôt que des projections.
• Quiconque apprécie un marché de revente profond : celui de la Marina est l'un des plus profonds de la ville.
• Pas un acheteur qui court après la plus-value de l'off-plan, ni un acheteur prêt à faire l'impasse sur l'expertise.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department.