Trident International Holdings: comprare una torre del Marina che ha già quindici anni

Trident International Holdings ha costruito a Dubai Marina durante la prima ondata del distretto. I suoi edifici sono finiti, abitati e ben oltre la consegna: ogni acquisto è quindi una transazione sul mercato secondario, un esercizio sostanzialmente diverso dall'acquisto off-plan.

Che cosa offre una torre datata

• Nessun rischio di cantiere e nessuna data di consegna. Il maggiore rischio dell'off-plan qui non esiste.
• Si vede l'immobile reale: la vista effettiva da quel piano, lo stato dei corridoi, i vicini, la situazione dei parcheggi.
• Uno storico locativo reale. Quanto hanno reso in affitto l'unità e quelle vicine nel corso degli anni, anziché una proiezione.
• Una spesa condominiale nota, con uno storico alle spalle invece di una stima da brochure.
• Reddito dal primo mese.
• Una zona matura. Il Marina ha oltre quindici anni di dati sulle transazioni, quindi il prezzo si può confrontare con comparabili reali: un lusso che i distretti periferici non offrono.

I rischi che sostituiscono il rischio di cantiere

• Le condizioni dell'edificio. Facciate, ascensori, chiller, pompe e impianti idraulici hanno una vita utile, e una torre di questa età si trova al punto, o oltre il punto, in cui gli impianti principali richiedono interventi.
• Il fondo di riserva. I lavori importanti sono finanziati dai proprietari. Un fondo sottodimensionato in una torre che invecchia è un conto non ancora emesso, e verrà emesso a chi sarà proprietario dell'unità in quel momento.
• La deriva della spesa condominiale. Gli edifici più vecchi costano di più da gestire, e il trend conta più della cifra di quest'anno.
• Il finanziamento. Le condizioni sugli edifici datati possono essere più rigide, in particolare per i non residenti.
• Layout datati. Le planimetrie del Marina della prima ondata differiscono da quelle attuali; alcune invecchiano molto bene, altre no.

Che cosa verificare

• Una perizia sull'edificio. Per qualsiasi immobile con più di dieci anni è il denaro meglio speso nella transazione.
• Verbali e conti dell'associazione dei proprietari: il saldo del fondo di riserva, i lavori importanti previsti ed eventuali controversie.
• Lo storico della spesa condominiale su più anni.
• Comparabili di transazione nella stessa torre, disponibili dal registro pubblico.
• Gli affitti effettivamente ottenuti nell'edificio, non le medie del distretto.
• L'assegnazione dei parcheggi e l'autorizzazione agli affitti brevi, entrambe decise a livello di edificio.

A chi si rivolge

• A chi vuole reddito subito e prove anziché proiezioni.
• A chi apprezza un mercato di rivendita profondo: quello del Marina è tra i più profondi della città.
• Non a chi insegue la rivalutazione dell'off-plan e non a chi salterebbe la perizia.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department.