DIFC Living : des appartements au cœur du centre financier de Dubaï

Le Dubai International Financial Centre est la zone franche la plus réussie de l'émirat et le premier pôle financier du Moyen-Orient, de l'Asie du Sud et de l'Afrique. Situé entre Business Bay et Downtown, il dispose de son propre système juridique, et DIFC Living est un programme résidentiel installé en son sein. Cette combinaison produit un marché locatif qui ne ressemble à aucun autre à Dubaï.

Qu'est-ce que le DIFC ?

Une zone franche financière dotée de ses propres tribunaux de common law indépendants et de son propre régulateur, qui occupe un quartier délimité entre Downtown et Business Bay. Banques, fonds, cabinets d'avocats et sièges régionaux d'institutions internationales s'y concentrent.

Sur le terrain, c'est un quartier à usage mixte : des bureaux dans les tours, des commerces, des restaurants et des galeries au rez-de-chaussée, et une concentration de professionnels très bien rémunérés qui travaillent à distance de marche.

Ce dernier point résume tout l'intérêt de l'investissement résidentiel. Le DIFC est l'un des très rares endroits de Dubaï où un locataire peut réellement vivre sans voiture, et où ce locataire est un banquier dont l'employeur verse une allocation logement.

Pourquoi le rendement y est-il différent ?

Dans la majeure partie de Dubaï, le marché locatif est dicté par les prix : les locataires choisissent un quartier selon leur budget et leur trajet. Au DIFC, il est dicté par la proximité. Un professionnel qui travaille dans une tour du DIFC paiera une prime substantielle pour aller au bureau à pied, et son allocation la couvre souvent.

Il en résulte des loyers élevés, des périodes de vacance courtes et un profil de locataires aux revenus fiables. Il en résulte aussi un prix d'achat qui intègre déjà tout cela, ce qui explique que le rendement brut affiché ne soit pas toujours spectaculaire.

La qualité du revenu, en revanche, est exceptionnellement bonne : locataires d'entreprise, baux annuels, faible rotation. Pour un investisseur qui privilégie la fiabilité plutôt que le chiffre le plus élevé, cela compte davantage que le pourcentage de rendement.

Quels sont les inconvénients ?

Densité et bruit. Le DIFC est un quartier financier en activité, avec des chantiers, de la circulation et une vie nocturne de restaurants animée. Il n'est pas calme, et ce n'est pas un quartier familial : il n'y a aucune école et peu d'espaces verts.

L'offre. La capacité résidentielle du DIFC est limitée par l'emprise du quartier, ce qui soutient les prix, mais signifie aussi qu'un nouveau lancement arrive sur un marché restreint et peut le faire bouger.

Enfin, les charges de copropriété du quartier figurent dans la fourchette haute, reflétant le niveau de prestations et la localisation centrale.

Qui devrait acheter ici ?

Un investisseur qui recherche des locataires d'entreprise, des vacances courtes et une adresse qui sera toujours centrale dans vingt ans, et qui accepte un rendement qui paraît modeste comparé à celui des quartiers émergents.

Un professionnel qui travaille au DIFC et veut cesser ses trajets : le calcul honnête n'est alors pas le rendement, mais les heures gagnées.

C'est un mauvais achat pour une famille, pour un acquéreur qui cherche de l'espace pour son argent, et pour quiconque mise sur une appréciation rapide du capital : le DIFC est déjà valorisé comme un quartier prime, ce qui limite sa marge de revalorisation.

Quel système juridique s'applique ?

Le Dubai International Financial Centre est une zone franche financière dotée de son propre système juridique fondé sur la common law anglaise, de ses propres tribunaux et de son propre régulateur, la DFSA. Il occupe un site compact en retrait de Sheikh Zayed Road, entre Downtown et le Trade Centre.

Pour une société de services financiers, ce cadre n'est pas une commodité, c'est la raison même de s'y installer. C'est pourquoi le DIFC accueille les bureaux régionaux de la plupart des grandes banques internationales, des fonds, des cabinets d'avocats et, de plus en plus, des family offices.

Cette concentration d'emplois est ce qui soutient le marché résidentiel. Les locataires y sont des salariés bien payés de la finance et des services professionnels qui veulent aller travailler à pied : un bassin étroit, mais de grande solvabilité.

C'est aussi le quartier le plus véritablement urbain et le plus praticable à pied de Dubaï, avec la plus forte densité de restaurants de la ville et une vraie scène de galeries d'art.

Quelle question de régime foncier surprend les acheteurs ?

Les biens situés dans la zone franche du DIFC sont enregistrés auprès du DIFC Registrar of Real Property, et non uniquement auprès du Dubai Land Department, et c'est le droit du DIFC qui s'applique.

La propriété étrangère est possible et les transactions se concluent normalement, mais la documentation, la procédure d'enregistrement et l'instance de règlement des litiges diffèrent de celles de Dubaï continental.

Les immeubles situés en périphérie du DIFC mais hors des limites de la zone relèvent de la pleine propriété (freehold) ordinaire de Dubaï continental. La distinction n'est pas visible depuis la rue, et elle compte.

Établissez de quel côté de la ligne se situe votre immeuble, et faites appel à un juriste en transactions immobilières (conveyancer) qui a déjà mené à terme une opération au DIFC, et non à un qui accepte d'apprendre à vos frais.

Comment est la vie ici, concrètement ?

Le DIFC est d'abord un quartier de travail. La population s'en va le week-end, il n'y a aucune école, et les commodités du quotidien (supermarchés, cliniques, pressings) sont plus rares que ne le laisse penser le nombre de restaurants.

En échange, vous avez ce qui ressemble le plus à un centre-ville européen à Dubaï : des avenues piétonnes, des restaurants en rez-de-chaussée, des galeries d'art et une véritable vie nocturne pendant les mois les plus frais.

Le risque de vacance est faible et les loyers sont élevés en valeur absolue ; les rendements sont modérés parce que les prix d'achat le sont aussi.

Le quartier convient aux professionnels qui travaillent dans la zone et qui profiteront réellement de la marche à pied. Il convient mal aux familles et à ceux qui recherchent une vie de week-end.