The Crescent à Production City : un complexe Damac de dix-huit ans, analysé comme actif de rendement

Un immeuble livré en 2008 a déjà traversé son cycle d'entretien, et à Dubai Production City, c'est le seul fait qui compte vraiment. Ce quartier affiche certains des rendements bruts les plus élevés de l'émirat et certaines de ses gestions d'immeubles les plus inégales, et les deux sont liés.

Que dit la fiche du projet ?

The Crescent est un complexe de plusieurs bâtiments de vingt et un étages signé Damac Properties, enregistré comme achevé en 2008, à Dubai Production City.

Dix-huit ans d'exploitation, voilà sa caractéristique déterminante. Les ascenseurs, les groupes froids, les pompes et la façade ont tous atteint le stade où ils ont soit été entretenus et renouvelés, soit non, sans troisième état possible.

Un complexe de plusieurs bâtiments suppose aussi des infrastructures partagées entre plusieurs blocs, ce qui pèse sur le budget de l'association des copropriétaires et sur la manière dont une hausse de charges est répartie.

Tout le reste de cet article découle de ces deux faits : un immeuble ancien, dans un quartier où les immeubles anciens concentrent justement le risque.

Comment est le quartier, concrètement ?

Dubai Production City, anciennement International Media Production Zone, est une zone franche dédiée à l'imprimerie, à l'édition, à l'emballage et à la production audiovisuelle, dont une partie accueille un cluster résidentiel construit autour de lacs artificiels. Elle se situe en bordure de la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, près de Motor City, de Sports City et de Jumeirah Village Triangle.

Les prix d'entrée comptent parmi les plus bas de la ville pour un parc de cette génération, et les rendements bruts figurent parmi les plus élevés de Dubaï. C'est l'argument, et pour un investisseur axé sur le flux de trésorerie, il est réel.

Les locataires viennent de la zone franche elle-même, des parcs d'affaires voisins et des ménages qui cherchent l'appartement raisonnable le moins cher de la moitié ouest de la ville. C'est un marché guidé par le prix à tous les niveaux : on négocie dans les deux sens, et la plus-value en capital reste minime.

Environ la moitié du quartier est faite d'imprimeries, d'usines d'emballage et de la logistique qui les dessert : une zone de travail avec ses rotations d'équipes, ses quais de chargement et ses mouvements de poids lourds, dans le même quartier que les appartements.

La position détermine-t-elle le locataire ?

Le cluster résidentiel autour des lacs est séparé de la moitié industrielle, et dans les meilleurs emplacements cette séparation est réelle. Dans les emplacements plus faibles, elle tient à la largeur d'une route, et la différence de qualité de vie est considérable.

La qualité de l'air, le bruit et la vue changent avec la distance au côté industriel, tout comme la propension du locataire à renouveler son bail, ce qui se lit dans vos rendements plutôt que dans vos impressions.

C'est la vérification la plus déterminante qu'on puisse faire ici, et elle prend dix minutes : sortir de l'immeuble et regarder ce qu'il y a au bout de la rue. Aucune photo d'annonce ne vous le dira, et aucun plan ne le contient.

Les lacs sont le seul facteur de différenciation du quartier, et ils jouent un vrai rôle. Un logement côté lac bénéficie d'une vue et de lumière, ce qui, sur un marché d'appartements par ailleurs interchangeables, permet de le louer en premier ; et la prime est modeste comparée à une prime de vue équivalente dans n'importe quel quartier central.

Un immeuble ancien peut-il être le meilleur achat ?

Une livraison en 2008 n'est pas un défaut. C'est une information transparente. Tout ce qu'un immeuble plus récent devra un jour prouver sur sa gestion, celui-ci l'a déjà prouvé, dans un sens ou dans l'autre, et les preuves figurent dans des documents que vous pouvez demander.

Trois ans d'historique des charges de copropriété (service charge), le budget de l'association des copropriétaires, et la preuve que l'entretien a réellement été effectué plutôt que reporté. Ces trois documents décrivent l'actif plus fidèlement que n'importe quelle inspection de l'appartement lui-même.

Le taux d'occupation de l'immeuble précis est le deuxième signal. Dans un quartier qui compte autant de logements à ce niveau de prix, une vacance visible vous dit quelque chose que l'annonce ne dira pas.

Quand les réponses sont bonnes, un immeuble ancien et bien géré, à prix d'entrée plus bas et avec des locataires installés, est un actif de rendement plus solide qu'une tour neuve dont les charges n'ont pas encore été mises à l'épreuve. Quand elles sont mauvaises, la décote n'en est pas une : c'est une facture de réparations avec un délai de paiement.

Comment le valoriser ?

Raisonnez en net, pas en brut. Charges de copropriété, provision pour vacance, coût de relocation et provision pour entretien. L'écart entre le rendement affiché et le rendement réalisé est plus large dans ce quartier que presque partout à Dubaï, et plus large encore dans un immeuble ancien.

Il n'y a pas de métro et aucun n'est prévu : le quartier dépend de la voiture, et l'attribution des places de stationnement influe directement sur le loyer réalisable. Vérifiez que la place appartient bien au logement et non au pool de l'immeuble.

Établissez le loyer réellement obtenu pour ce complexe précis plutôt qu'une moyenne de quartier. Sur un marché guidé par le prix, avec un large éventail de qualité d'immeubles, le chiffre du quartier est un mélange de résultats que vous n'accepteriez pas.

La liquidité à la revente est modérée, et le bassin d'acheteurs est composé d'autres investisseurs en rendement, qui font tourner le même tableur et négocient durement. Fixez le prix de sortie sur cette base plutôt que sur l'espoir.

À qui cela convient-il ?

À un investisseur en flux de trésorerie, positionné sur le segment abordable, prêt à mener une vérification approfondie immeuble par immeuble et à conserver le bien longtemps. C'est le profil que récompense le quartier, et il le récompense de façon constante.

Cela convient mal à quiconque achète sans visite sur place. C'est le quartier où les investisseurs de Dubaï découvrent le plus souvent ce que coûte un entretien différé, et la découverte survient après la livraison.

Cela convient mal à quiconque attend une plus-value. Il n'y a ni contrainte d'offre ni argument d'aménités ; le rendement, c'est le loyer.

Et cela convient mal à qui veut un achat rapide. L'heure passée sur l'historique des charges et la promenade autour du pâté de maisons est la partie de cette transaction qui rapporte réellement de l'argent.