Binghatti Haven à Dubai Sports City : bon marché pour une bonne ou une mauvaise raison ?

Dubai Sports City est l'un des endroits les moins chers de la ville pour acheter un appartement neuf, et le bon marché mérite toujours une explication. Parfois l'explication est une véritable inefficience du marché, parfois c'est un quartier qui ne fonctionne pas. Sports City est un peu des deux, et la différence compte quand on signe un chèque.

Que devait être Sports City ?

Le masterplan était ambitieux : des stades, des académies, un terrain de cricket, un parcours de golf, et un résidentiel bâti autour d'un écosystème sportif.

Une partie a été livrée — le stade de cricket et le parcours de golf existent et fonctionnent — et une partie non, ce qui a laissé au quartier un mélange singulier d'équipements de classe mondiale et de parcelles inachevées.

Ce qu'il est devenu : un vaste quartier résidentiel abordable, dépendant de la voiture, du côté intérieur de la ville, avec une population locative importante et une réputation en retard sur la réalité actuelle. Une grande partie du parc le plus ancien était mal construite et mal gérée, et cette réputation colle encore au quartier alors que les immeubles récents sont un produit différent.

Géographiquement, il se situe en retrait de la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, près de Motor City et de Dubai Studio City, à vingt ou vingt-cinq minutes de la Marina hors heures de pointe, et plus loin de Downtown.

Quels sont les arguments pour acheter ici ?

Le prix d'entrée. Les appartements neufs de Sports City figurent parmi les moins chers de Dubaï, et l'écart avec le parc comparable d'Arjan ou de JVC est réel.

Le rendement. Comme les loyers ont mieux résisté que les prix, le rendement brut de ce quartier s'est constamment situé dans le haut de la fourchette de Dubaï. Pour un investisseur purement orienté trésorerie, c'est tout l'argumentaire.

Le vivier de locataires est réellement vaste : il puise à Dubai Studio City, Motor City, aux parcs d'affaires du corridor, et auprès de très nombreuses familles et colocataires qui veulent de l'espace à un prix que les quartiers côtiers ne peuvent pas offrir.

Et le parcours de golf et les installations sportives apportent une valeur d'agrément que la plupart des quartiers bon marché n'ont pas.

Quels sont les arguments contre ?

Pas de métro, et un trajet vraiment long vers tout point de la côte. Cela plafonne la croissance des loyers parce que cela plafonne le profil des habitants.

Une très grande variance de qualité d'un immeuble à l'autre. Certaines tours de Sports City sont bien gérées ; d'autres ont un historique documenté de litiges sur les service charges, d'arriérés d'entretien et d'associations de propriétaires dysfonctionnelles. Acheter le mauvais immeuble dans ce quartier est un risque réel, et il n'est pas visible sur un plan.

Une appréciation du capital lente. Ce n'est pas un marché de rareté. Il y a du terrain, il y a des parcelles, et l'offre réagit vite à la demande, ce qui maintient les prix ancrés.

Et un marché de revente dominé par des acheteurs axés sur le rendement qui négocient âprement, ce qui plafonne votre prix de sortie.

Comment bien acheter dans un quartier comme celui-ci ?

L'immeuble compte plus que le quartier. Deux tours de la même rue peuvent avoir des historiques de service charges, des niveaux d'entretien et des expériences locatives complètement différents. Demandez les registres de l'association de propriétaires, ou à tout le moins visitez les deux immeubles.

Préférez une construction neuve d'un promoteur ayant un historique de livraison à de l'ancien avec une décote. Le passif d'entretien d'une tour de Sports City mal construite, datant de 2008, peut engloutir plusieurs années de rendement.

Comparez les service charges au loyer, pas isolément. Dans les quartiers à faible loyer, des charges qui seraient banales à Downtown peuvent absorber une large part du revenu brut.

Exigez une place de parking. Dans un quartier dépendant de la voiture, ce n'est pas optionnel, et les unités qui n'en ont pas se louent avec une décote.

Et vérifiez ce qui est prévu sur les parcelles voisines. Sports City compte encore des terrains non aménagés, et une vue qui existe aujourd'hui peut ne plus exister dans trois ans.

Quelles sont les spécificités de Binghatti Haven ?

C'est une construction neuve, ce qui, à Sports City, est un facteur de différenciation significatif, vu la part du parc existant qui a plus de quinze ans et qui est fatigué.

La vitesse de construction de Binghatti signifie une période plus courte avec du capital engagé et sans revenu, ce qui améliore le taux de rendement interne par rapport à un off-plan de quatre ans ailleurs.

La finition est de milieu de gamme et l'offre d'équipements est standard. Réglez vos attentes en conséquence et ne payez pas de prime pour les visuels de synthèse.

La question essentielle est de savoir quelles sont les service charges prévues et comment elles se comparent au loyer atteignable pour la taille d'unité que vous envisagez. Obtenez les deux chiffres avant de décider, car dans ce quartier ce ratio est tout l'investissement.

Quelle est la recommandation honnête ?

Si vous voulez un rendement brut maximal pour un prix d'entrée minimal et êtes prêt à conserver le bien longtemps sans attendre beaucoup de plus-value, ce quartier fait ce qu'il promet.

Si vous voulez un rendement équilibré avec une certaine appréciation, dépensez davantage et achetez dans un quartier à offre contrainte — JVC, Al Furjan ou Dubai Hills, au niveau de prix qui convient.

Dans les deux cas, achetez l'immeuble plutôt que la brochure. À Sports City plus que presque partout ailleurs à Dubaï, la différence entre un bon et un mauvais immeuble est la différence entre un bon et un mauvais investissement.

La réputation du quartier est-elle méritée ?

Dubai Sports City a acquis sa réputation par ses premiers immeubles, dont plusieurs ont été construits à bas coût entre 2008 et 2012, remis à des associations de propriétaires sans fonds de réserve, puis laissés se dégrader.

Ces immeubles existent toujours et certains sont encore mal gérés. Ils ne sont cependant plus représentatifs : un bon nombre de programmes plus récents et mieux construits ont été ajoutés, et plusieurs tours anciennes ont été réellement rénovées.

Cet écart entre la réputation et la réalité actuelle est précisément là où se situe l'opportunité : le quartier est valorisé sur son histoire alors qu'une partie de ses immeubles a évolué.

Pour la saisir, il faut les distinguer, ce qui suppose une visite sur place et un historique de service charges plutôt qu'un filtre de portail. Personne ne le fera à votre place, et c'est pourquoi la décote persiste.