Binghatti Hills à Arjan : le pari du volume, examiné de près

Binghatti Hills se trouve à Arjan, à côté de Dubai Science Park, avec l'un des plus grands nombres d'unités de tout programme résidentiel unique de ce secteur de la ville. L'échelle modifie un investissement d'une façon qu'un plan d'appartement isolé dissimule ; cette analyse prend donc en compte l'ensemble de l'immeuble.

Où se trouve Arjan ?

Arjan est situé à l'intérieur des terres, en retrait de la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, entre Dubai Science Park et Al Barsha South. C'est un quartier résidentiel de densité moyenne, qui s'est rempli rapidement à la fin des années 2010 et dans les années 2020, construit presque exclusivement d'immeubles d'appartements plutôt que de villas.

La géographie pratique : environ quinze à vingt minutes de Dubai Marina et de Mall of the Emirates hors heures de pointe, environ vingt-cinq de Downtown, et à proximité de Dubai Miracle Garden et de Butterfly Garden, qui amènent une fréquentation saisonnière sans le moindre bénéfice résidentiel.

Il n'y a pas de métro. C'est la contrainte déterminante de ce quartier, et elle plafonne le profil des locataires : Arjan convient aux personnes qui ont une voiture, et pas à celles qui n'en ont pas. Toute projection locative qui suppose le contraire est fausse.

Qu'implique l'achat dans un très grand programme ?

Le premier effet porte sur les loyers. Plusieurs centaines d'unités quasi identiques livrées au même moment dans le même quartier, ce sont plusieurs centaines de propriétaires qui se disputent des locataires pendant le même trimestre.

Les loyers de la première année après une livraison massive sont systématiquement plus faibles que les projections utilisées pour vendre les unités.

Le deuxième effet porte sur la revente. Au moment de vendre, vous ne ferez pas face au marché mais à des dizaines d'appartements littéralement identiques dans le même immeuble, proposés par des propriétaires qui disposent des mêmes informations que vous. C'est un marché transparent et banalisé, qui ne récompense pas les vendeurs.

Le troisième effet porte sur les service charges, et ici l'échelle peut aider : un grand immeuble répartit les coûts fixes sur davantage de propriétaires, et les charges par pied carré dans les tours de milieu de gamme comptant beaucoup d'unités sont souvent plus basses que dans les petites résidences.

Rien de tout cela ne fait d'un grand programme un mauvais achat. C'est un achat de rendement plutôt qu'un achat de plus-value, et il faut le valoriser comme tel.

Quel est l'argument de rendement à Arjan ?

Arjan joue sur le prix d'entrée. Le loyer au pied carré est inférieur à celui des quartiers centraux, mais le prix d'achat est bien plus bas, et le rapport entre les deux a généralement été favorable : les rendements bruts y dépassent la moyenne de Dubaï.

Le vivier de locataires est réel et stable : salariés de Dubai Science Park et des parcs d'affaires voisins, familles chassées d'Al Barsha et de Dubai Hills par les prix, et un grand nombre de couples et de colocataires qui veulent un immeuble plus récent que ne l'offre l'ancien parc de milieu de gamme.

La réserve honnête : ce locataire est sensible au prix par définition. Il a choisi Arjan parce que c'était moins cher. Si un immeuble comparable situé à deux rues de là baisse son loyer, il déménagera, et le coût de changement pour un locataire sans aménagement et avec un bail d'un an est proche de zéro.

Que faut-il vérifier précisément ?

Le calendrier de livraison de l'ensemble du programme, et pas seulement de votre tour ou de votre phase. Si trois mille unités arrivent dans les mêmes six mois, prévoyez une première saison de location faible.

Les service charges prévues, et la façon dont l'offre d'équipements se compare au nombre d'unités. De vastes équipements répartis sur de nombreuses unités, c'est efficace ; de vastes équipements dans une phase livrée en premier alors que les suivantes sont encore en chantier, cela signifie que les premiers propriétaires subventionnent l'ensemble du programme.

Le descriptif des finitions par écrit, poste par poste. Binghatti joue sur le prix et la finition livrée est de milieu de gamme. C'est acceptable si vous vous y attendiez, décevant dans le cas contraire.

L'attribution de places de parking par unité. Dans un quartier sans métro, un studio sans place de parking est nettement plus difficile à louer.

Et visitez un immeuble Binghatti achevé avant de vous engager sur un immeuble en projet. C'est l'heure la plus utile que vous puissiez y consacrer.

Comment faire tenir les chiffres ici ?

Achetez les types d'unités qui ont le vivier de locataires le plus large plutôt que le ticket le moins cher. Les appartements d'une chambre surperforment systématiquement les studios, tant pour la vitesse de location que pour la revente, dans des quartiers comme celui-ci, et l'écart de prix est généralement plus faible que l'écart de loyer.

Privilégiez les unités avec place de parking, balcon et vue qui ne donne pas sur le parking. Dans un immeuble banalisé, ce sont les petits éléments de différenciation qui font louer votre unité en premier quand vingt unités identiques sont sur le marché.

Calculez votre rendement sur la deuxième année, pas sur la première. La première saison de location après une livraison massive est atypique et généralement la plus faible.

Et soyez réaliste sur la sortie : partez du principe que vous vendrez à un autre investisseur qui utilise le même tableur, et non à quelqu'un qui est tombé amoureux de l'immeuble.

À qui convient ce projet ?

Il convient à un investisseur orienté rendement, avec un horizon de cinq ans ou plus, qui veut un prix d'entrée bas, s'accommode d'une finition de milieu de gamme et comprend que le rendement vient du loyer et non de la plus-value.

Il convient à un acheteur qui veut posséder un bien à Dubaï pour un montant qui n'exige pas de prêt hypothécaire.

Il ne convient pas à quiconque espère revendre avant la livraison dans un quartier où des milliers d'unités se font concurrence, ni à un acheteur qui veut un bien distinctif. Si la thèse est la plus-value par la rareté, achetez quelque chose de rare.