The Crescent in Production City: ein achtzehn Jahre alter Damac-Komplex, betrachtet als Renditeobjekt

Ein Gebäude von 2008 hat seinen Instandhaltungszyklus bereits durchlaufen, und in Dubai Production City ist das die einzige Tatsache, die man darüber wissen muss. Der Stadtteil bietet einige der höchsten Bruttorenditen des Emirats und zugleich einige der schwankendsten Gebäudeverwaltungen – und beides hängt zusammen.

Was verzeichnet der Projektpass?

The Crescent ist ein Mehrgebäudekomplex von Damac Properties mit einundzwanzig Etagen, als fertiggestellt eingetragen mit dem Baujahr 2008, in Dubai Production City.

Achtzehn Betriebsjahre sind das prägende Merkmal. Aufzüge, Kältemaschinen, Pumpen und Fassade haben den Punkt erreicht, an dem sie entweder gewartet und erneuert wurden oder nicht – einen dritten Zustand gibt es nicht.

Ein Mehrgebäudekomplex bedeutet außerdem gemeinsame Infrastruktur über mehr als einen Block hinweg. Das wirkt sich auf das Budget der Eigentümergemeinschaft aus und darauf, wie eine Erhöhung der Gebühren umgelegt wird.

Alles Weitere in diesem Beitrag folgt aus diesen beiden Fakten: ein älteres Gebäude in einem Stadtteil, in dem genau die älteren Gebäude das Risiko tragen.

Wie ist der Stadtteil tatsächlich?

Dubai Production City, ursprünglich International Media Production Zone, ist eine Freizone für Druck, Verlagswesen, Verpackung und Medienproduktion, mit einem Wohncluster rund um künstliche Seen auf einem Teil des Areals. Sie liegt an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road nahe Motor City, Sports City und Jumeirah Village Triangle.

Die Einstiegspreise gehören für Bestand dieses Baujahrs zu den niedrigsten der Stadt, und die Bruttorenditen zählen zu den höheren in Dubai. Das ist das Argument, und für einen Cashflow-Investor ist es ein echtes.

Die Mieterschaft kommt aus der Freizone selbst, aus den umliegenden Gewerbeparks und von Haushalten, die die günstigste vernünftige Wohnung in der westlichen Stadthälfte suchen. Der Markt ist auf jeder Ebene preisgetrieben: Verhandelt wird in beide Richtungen, und Wertsteigerung gibt es kaum.

Etwa die Hälfte des Stadtteils besteht aus Druckereien, Verpackungsbetrieben und der zugehörigen Logistik – ein Arbeitsgebiet mit Schichtbetrieb, Ladebuchten und Schwerlastverkehr im selben Stadtteil wie die Wohnungen.

Entscheidet die Lage über den Mieter?

Der Wohncluster rund um die Seen ist von der Industriehälfte getrennt, und in den besseren Lagen ist diese Trennung echt. In den schwächeren Lagen beträgt sie die Breite einer Straße, und der Unterschied im Wohnerlebnis ist groß.

Luftqualität, Lärm und Aussicht ändern sich mit dem Abstand zur Industrieseite – und mit ihnen die Bereitschaft des Mieters, den Vertrag zu verlängern. Das zeigt sich in Ihrer Rendite, nicht in Ihrem Eindruck.

Das ist die folgenreichste Prüfung, die es hier gibt, und sie dauert zehn Minuten: Gehen Sie aus dem Gebäude und schauen Sie, was am Ende der Straße liegt. Kein Inseratsfoto verrät es, und kein Grundriss enthält es.

Die Seen sind das einzige Alleinstellungsmerkmal des Stadtteils, und sie leisten echte Arbeit. Eine Wohnung mit Seeblick hat Aussicht und Licht – in einem Markt austauschbarer Apartments ist das, was eine Einheit zuerst vermietet. Der Aufpreis dafür ist bescheiden im Vergleich zu einem entsprechenden Blickaufschlag irgendwo im Zentrum.

Kann ein älteres Gebäude der bessere Kauf sein?

Baujahr 2008 ist kein Mangel, sondern eine Offenlegung. Alles, was ein neueres Gebäude seiner Verwaltung erst noch beweisen muss, hat dieses bereits so oder so bewiesen – und die Belege stehen in Unterlagen, die Sie anfordern können.

Drei Jahre Nebenkostenhistorie, das Budget der Eigentümergemeinschaft und der Nachweis, dass Instandhaltung tatsächlich durchgeführt statt aufgeschoben wurde. Diese drei Dokumente beschreiben das Objekt genauer als jede Besichtigung der Wohnung selbst.

Die Belegung im konkreten Gebäude ist das zweite Signal. In einem Stadtteil mit so viel Bestand auf diesem Preisniveau sagt sichtbarer Leerstand etwas, das das Inserat nicht verrät.

Sind die Antworten gut, ist ein älteres, gut geführtes Gebäude mit niedrigerem Einstiegspreis und etablierter Mieterschaft das solidere Renditeobjekt als ein neuer Turm, dessen Gebühren noch nie getestet wurden. Sind sie schlecht, ist der Preisnachlass keiner – er ist eine Reparaturrechnung mit Verzögerung.

Wie kalkuliert man es?

Rechnen Sie netto, nicht brutto: Nebenkosten, Leerstandsreserve, Kosten der Neuvermietung und eine Instandhaltungsrückstellung. Die Lücke zwischen der Schlagzeilenrendite und der tatsächlich erzielten ist in diesem Stadtteil größer als fast überall in Dubai, bei einem älteren Gebäude noch größer.

Es gibt keine Metro und keine geplante, der Stadtteil ist also autoabhängig, und die Stellplatzzuteilung wirkt sich direkt auf die erzielbare Miete aus. Klären Sie, dass der Stellplatz zur Einheit gehört und nicht zum Pool des Gebäudes.

Ermitteln Sie die realistisch erzielte Miete für genau diesen Komplex statt eines Stadtteildurchschnitts. In einem preisgetriebenen Markt mit großer Streuung der Gebäudequalität ist der Durchschnittswert eine Mischung aus Ergebnissen, die Sie nicht akzeptieren würden.

Die Wiederverkaufsliquidität ist mäßig, und die Käufer sind andere Renditeinvestoren mit derselben Tabelle, die hart verhandeln. Kalkulieren Sie den Ausstieg auf dieser Grundlage und nicht auf Hoffnung.

Für wen eignet es sich?

Für einen Cashflow-Investor im erschwinglichen Segment, der bereit ist, das Gebäude gründlich zu prüfen und langfristig zu halten. Das ist das Profil, das der Stadtteil belohnt, und er belohnt es beständig.

Schlecht geeignet ist es für jeden, der ohne Besichtigung kauft. In diesem Stadtteil entdecken Investoren in Dubai am häufigsten, was aufgeschobene Instandhaltung kostet – und die Entdeckung kommt nach dem Abschluss.

Schlecht geeignet ist es für jeden, der Wertsteigerung erwartet. Es gibt keine Angebotsbeschränkung und keine Ausstattungsgeschichte; die Rendite ist die Miete.

Und schlecht geeignet ist es für jeden, der einen schnellen Kauf wünscht. Die Stunde für die Gebührenhistorie und den Gang um den Block ist der Teil dieser Transaktion, der tatsächlich Geld verdient.