Al Raha Beach

Il lungomare di undici chilometri di Aldar: undici precinct, una spiaggia riservata ai residenti e un porto turistico, a venti minuti dall'aeroporto.

• l'acqua sulla porta di casa
• famiglie
• vicinanza all'aeroporto

Com'è davvero questo distretto

Che cos'è Al Raha Beach

Al Raha Beach è uno sviluppo lineare di Aldar che si estende per circa undici chilometri di costa tra la città di Abu Dhabi e l'aeroporto internazionale. Non è né un'isola né una comunità recintata, ma una fascia di precinct allineati lungo l'acqua, ciascuno con il proprio fronte mare.

Il progetto si divide in undici precinct, di cui Al Zeina, Al Muneera e Al Bandar sono quelli costruiti e riconoscibili. Differiscono per carattere quanto per panorama: Al Bandar è organizzato attorno al suo porto turistico, Al Muneera ha una spiaggia privata per i residenti e Al Zeina sorge sull'acqua con ville lungo il bordo.

Il patrimonio è prevalentemente di appartamenti — edifici di media altezza con terrazze e parcheggio interrato — con ville e townhouse lungo la costa.

Al Raha Gardens, nelle vicinanze, è nonostante il nome un progetto separato: una comunità di ville recintata nell'entroterra, non sul mare. Confrontare i loro prezzi tra loro è un errore di categoria.

Lungomare più che isola

Abu Dhabi vende l'acqua in tre forme e Al Raha Beach è la meno ovvia. Ci sono le isole con una propria identità — Saadiyat, Yas. C'è la Al Reem urbana con le sue torri dense. E c'è questa fascia: acqua davanti a ogni edificio, senza la separazione dell'isola.

La differenza pratica è che la vita qui resta sulla terraferma. Nessun viadotto, nessuna coda al ponte nei giorni degli eventi e l'autostrada a trenta secondi dal cancello.

Si rinuncia anche all'effetto isola. Il distretto non si presenta come una destinazione con un nome proprio e il traffico di visitatori non arriva fin qui. Per chi ci vive è per lo più un vantaggio; per una strategia di affitti brevi no.

Un'altra conseguenza della forma lineare: non esiste un centro unico. Ogni precinct vive attorno al proprio lungomare, e ciò che è comodo ad Al Bandar non descrive la vita ad Al Zeina.

Che cosa offre la posizione

L'aeroporto internazionale Zayed è a circa venti minuti, Yas Island a quindici, le università a meno di quindici e la Corniche nel centro di Abu Dhabi a circa trentacinque.

È adatta a chi viaggia spesso in aereo e alle famiglie che lavorano nella metà orientale dell'emirato anziché nel centro storico.

La vicinanza all'E11 è sia un vantaggio sia qualcosa da verificare: l'accesso stradale è immediato, ma la rumorosità di un edificio specifico — in particolare di quelli rivolti verso l'autostrada anziché verso l'acqua — va valutata sul posto.

Dubai dista circa un'ora, il che esclude il pendolarismo quotidiano e definisce il profilo dei residenti come basati ad Abu Dhabi.

Il mercato

Le sintesi di mercato lo collocano nella fascia premium dell'emirato: i rendimenti degli appartamenti qui si allineano a quelli di Yas Island e Al Maryah, mentre le ville rendono meno, come ovunque.

La domanda di affitto viene da famiglie di professionisti che lavorano nell'emirato e dal personale delle istituzioni vicine. I contratti sono lunghi e il turnover è basso.

La liquidità è discreta. Il distretto è completato da anni, le transazioni sono regolari e gli acquirenti conoscono il prodotto. È meno profondo di Al Reem ma molto più profondo delle località di nicchia.

Il prezzo dipende molto da panorama e precinct. Il divario tra un'unità sul mare aperto e una che guarda l'edificio vicino è qui più ampio di quello tra un precinct e l'altro.

Che cosa verificare

Il precinct e l'edificio specifico. Undici precinct significano undici prodotti con società di gestione diverse e standard diversi per le aree comuni.

Il panorama e se sia protetto. Qui l'acqua determina il prezzo, e conta che cosa si trova tra la finestra e la riva.

Le spese condominiali: lungomari, spiagge, porto turistico e paesaggistica sono a carico dei residenti, e non sono trascurabili.

Il rumore dell'autostrada per gli edifici rivolti verso l'E11 e la rotta di volo dell'aeroporto — entrambi da valutare sul posto e non su una planimetria.

L'età del patrimonio: i primi precinct sono stati consegnati più di dieci anni fa e gli impianti degli edifici sono invecchiati in modo disomogeneo.

A chi si adatta

A una famiglia che vuole l'acqua sulla porta di casa senza la separazione dell'isola; a chi viaggia spesso, per via dell'aeroporto; a un proprietario di fascia alta che si aspetta affitti familiari di lunga durata; e a chiunque lavori nella metà orientale dell'emirato.

Si adatta male a chi cerca il prezzo d'ingresso più basso — i distretti della terraferma costano la metà — a chi punta sulla domanda di visitatori per affitti brevi, che va invece a Yas e Saadiyat, e a chi ha bisogno di un accesso quotidiano al centro di Abu Dhabi o a Dubai.

Il distretto in numeri

Il costruttore è Aldar. Circa undici chilometri di costa in undici precinct, tra cui Al Zeina, Al Muneera e Al Bandar. La zona è freehold: un acquirente straniero ottiene la piena proprietà.

L'aeroporto internazionale Zayed è a circa venti minuti, Yas Island a quindici, Khalifa Park a quindici e la Corniche a trentacinque.

Al Raha International School è attiva dal 2006 ed è stata la prima dell'emirato con accreditamento IB; nelle vicinanze ci sono gli asili Blossom e Odyssey. Per lo shopping c'è Al Raha Mall all'interno del distretto e Yas Mall a circa diciotto minuti.

Sull'acqua: il porto turistico di Al Bandar con sport acquatici e pesca e una spiaggia privata per i residenti ad Al Muneera con kayak. Per la sanità ci sono il Burjeel Medical Centre ad Al Zeina, il centro sanitario Al Bahia e cliniche private.

Undici precinct significano undici prodotti con società di gestione diverse e standard diversi per le aree comuni. Un valore medio per «Al Raha Beach» non descrive nessuno di essi — guardate l'edificio specifico e il panorama specifico.

Domande frequenti

Gli stranieri possono acquistare ad Al Raha Beach?

Sì — il distretto è una zona freehold in cui gli acquirenti di qualsiasi nazionalità ottengono la piena proprietà. La registrazione avviene presso il Department of Municipalities and Transport e non presso il Dubai Land Department, e la procedura differisce nei dettagli.

Qual è la differenza tra Al Raha Beach e Al Raha Gardens?

Sono progetti separati con nomi facilmente confondibili. Beach è lo sviluppo lineare sul lungomare di appartamenti con piena proprietà freehold per gli acquirenti stranieri. Gardens è una comunità di ville recintata nell'entroterra, dove il freehold è disponibile principalmente per i cittadini degli Emirati. Confrontare i loro prezzi tra loro non ha senso.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono valori indicativi per confrontare i distretti tra loro, tratti da sintesi di mercato e non calcolati sul nostro portafoglio, come invece avviene per i numeri di Dubai. Non sono la valutazione di un immobile specifico e non costituiscono una consulenza di investimento. La proprietà freehold per gli stranieri ad Abu Dhabi è disponibile solo all'interno di zone di investimento designate — confermate la designazione per ogni immobile specifico prima di procedere.

Al Raha Beach è la scelta giusta per voi?

Ditemi il budget e lo scopo dell'acquisto — un rendimento, una rivendita o una casa per la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di spesa e vi dirò con franchezza quale delle due vince. Spesso non è quella che la gente si aspetta.