Al Reef Villas

La metà a ville di Al Reef: cluster tematici a basso sviluppo vicino all'aeroporto, con veri giardini ai prezzi più bassi per una villa nell'emirato.

• casa e giardino al prezzo più basso
• inquilini familiari stabili
• lavoratori dell'aeroporto e della logistica

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è

Al Reef Villas è la componente di villette a schiera e ville del progetto Al Reef, sulla terraferma tra la città di Abu Dhabi e l'aeroporto, separata dal lato degli appartamenti e organizzata in cluster tematici — Arabian, Mediterranean, Desert e Contemporary — ciascuno con un proprio trattamento architettonico.

Le case sono villette a schiera di due e tre camere da letto e ville indipendenti più grandi con giardino privato, disposte attorno a piscine comuni, parchi e aree giochi.

È stata consegnata oltre dieci anni fa ed è completamente occupata, con negozi di comunità, asili e servizi quotidiani in funzione.

La proposta di valore

Una casa con giardino privato negli Emirati a un prezzo inferiore a quello di molti bilocali nei quartieri centrali. È tutto l'argomento, ed è forte per l'acquirente giusto.

I cluster tematici danno alla comunità più carattere visivo di quanto il prezzo lasci supporre, e il verde è maturato negli anni.

La domanda di affitto è guidata dalle famiglie ed è stabile: nuclei che vogliono un giardino e un asilo raggiungibile a piedi, anziché il balcone di una torre.

Il compromesso della posizione

Al Reef si trova vicino all'aeroporto, ben lontano dal centro di Abu Dhabi, allo svincolo per l'autostrada di Dubai.

I residenti lavorano all'aeroporto, nelle zone industriali e logistiche della terraferma o nel corridoio meridionale di Dubai. Raggiungere ogni giorno il centro di Abu Dhabi è possibile ma lungo.

Il trasporto pubblico è debole. Ogni famiglia ha bisogno di un'auto e la maggior parte di due.

I servizi sono funzionali; per la grande distribuzione e l'intrattenimento i residenti vanno in città o a Yas Island.

La questione delle condizioni

La comunità esiste da ben oltre dieci anni e le case hanno il profilo di manutenzione di quell'età: climatizzazione, impianto idraulico e finiture sono tutti temi aperti.

Alcune unità sono state ristrutturate e altre no, e la differenza di prezzo riflette questo almeno quanto riflette la dimensione o il cluster.

Una perizia è indispensabile e deve riguardare in particolare l'impianto di climatizzazione, che è la singola voce più costosa da sistemare in una villa negli Emirati.

Cosa verificare

La designazione freehold del lotto specifico secondo le regole delle zone di investimento di Abu Dhabi.

Quale cluster e quale tipo di casa, perché differiscono per dimensioni, distribuzione e prezzo.

La perizia sulle condizioni, completa.

Le spese condominiali della comunità e lo stato dei servizi condivisi.

L'orientamento del giardino e quanto sole pomeridiano riceve lo spazio esterno.

A chi si adatta

A una famiglia che vuole una casa con giardino al prezzo più basso disponibile negli Emirati e lavora all'aeroporto, nelle zone della terraferma o nel corridoio meridionale di Dubai.

A un investitore orientato al rendimento che vuole un prodotto tipo villa con inquilini familiari stabili e un ticket d'ingresso contenuto.

Si adatta poco a chi si sposta ogni giorno verso il centro di Abu Dhabi e a chi si aspetta una rivalutazione del capitale: il segmento è di massa e qui il terreno non scarseggia.

I quattro cluster a confronto

Arabian, Mediterranean, Desert e Contemporary sono più di semplici trattamenti di facciata: differiscono per tipi di casa, impianto dei lotti e disposizione delle strade, e i residenti hanno preferenze precise.

Contemporary e Mediterranean tendono a essere i più ricercati e hanno prezzi corrispondenti. Desert e Arabian offrono più spazio per dirham.

All'interno di ciascun cluster le variabili che contano sono le stesse di qualsiasi comunità di ville: se l'unità è intermedia o di testa, quanto è grande il giardino, come è orientata e se confina con un vicino o con uno spazio aperto.

Le unità di testa con giardino laterale e retro esposto a nord o a est ottengono qui un vero premio e vale la pena pagarlo, perché l'alternativa è un giardino che nessuno usa per otto mesi l'anno.

La comunità oggi

Al Reef Villas è stata consegnata ben oltre dieci anni fa ed è completamente occupata, con negozi di comunità, asili, piscine e aree giochi in funzione. È un luogo assestato, non un cantiere.

Il verde è maturato, il che in un clima desertico richiede esattamente questo tempo e non è qualcosa che una comunità più recente possa offrire a nessun prezzo.

È anche visibilmente una comunità di valore. Le specifiche erano di livello base alla costruzione, i fondi per la manutenzione sono stati modesti e le strutture condivise mostrano in alcuni punti i segni dell'età.

Chiedete all'associazione dei proprietari qual è la situazione delle riserve e quali lavori straordinari sono previsti. In una comunità di questa età e fascia di prezzo, la risposta decide se il prossimo decennio di proprietà sarà lineare o costoso.

Il quadro degli affitti

Gli inquilini sono famiglie che vogliono un giardino e un asilo raggiungibile a piedi a un canone sostenibile, che lavorano all'aeroporto, nelle zone industriali della terraferma o si spostano verso il corridoio meridionale di Dubai.

Quella domanda è duratura e ruota lentamente — le famiglie con figli all'asilo della comunità non traslocano per un piccolo risparmio — ma è limitata da ciò che guadagnano quei nuclei.

I rendimenti sono solidi per un prodotto a villa, ed è tutto l'argomento d'investimento, mentre la crescita del capitale è minima, ed è il contrappeso onesto.

Modellate il ritorno sul canone su un periodo lungo, preventivate con cura la manutenzione di una casa di dieci anni e confermate la designazione freehold del lotto specifico prima di andare oltre.

La comunità in numeri

La comunità è stata costruita da Manazel Real Estate. I quattro cluster tematici si chiamano Arabian, Mediterranean, Contemporary e Desert, con ville e villette a schiera da due a cinque camere da letto, e il titolo freehold è disponibile per gli acquirenti stranieri.

Zayed International Airport è a circa dieci minuti, Yas Mall a dodici-quindici, il centro di Abu Dhabi a circa trentacinque e Dubai a circa cinquanta.

Gli asili Maple Bear e Redwood Montessori si trovano all'interno della comunità, con Al Raha International School nelle vicinanze. Le esigenze quotidiane sono coperte da Carrefour e dall'Al Reef Medical Centre; per la spesa più grande c'è Yas Mall o Deerfields Mall, a un quarto d'ora.

Le case hanno ben oltre dieci anni e la climatizzazione è la voce più costosa da sistemare in una villa negli Emirati. Commissionate una perizia completa e stimate in modo realistico la ristrutturazione prima di fare un'offerta.

Domande frequenti

Quali sono i cluster di Al Reef Villas?

Quattro cluster tematici — Arabian, Mediterranean, Desert e Contemporary — ciascuno con un proprio trattamento architettonico. Differiscono per tipo di casa, dimensioni e prezzo, quindi stabilite a quale appartiene un annuncio.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono cifre orientative per confrontare i quartieri tra loro, tratte da sintesi di mercato e non calcolate sul nostro portafoglio come invece avviene per i numeri di Dubai. Non costituiscono una valutazione di alcun immobile specifico né una consulenza di investimento. La proprietà freehold per stranieri ad Abu Dhabi è possibile solo all'interno delle zone di investimento designate: verificate la designazione di qualsiasi immobile specifico prima di procedere.

Al Reef Villas è la scelta giusta per Lei?

Mi indichi il budget e lo scopo dell'acquisto: una rendita in percentuale, una rivendita oppure una casa in cui far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e Le dirò chiaramente quale delle due vince. Spesso non è quella che la gente si aspetta.