Continental Investments: come valutare un quartiere centrale di cui nessuno parla

Continental Investments sta costruendo ad Al Jaddaf, un quartiere affacciato sul Creek, vicino al centro, che riceve una frazione dell'attenzione riservata a Marina o Business Bay. I quartieri centrali trascurati meritano un esame, perché o sono davvero sottovalutati o sono trascurati per una ragione.

Perché un quartiere centrale può restare economico

Di solito per uno di questi motivi, e non sono tutti ugualmente risolvibili:

• Nessuna identità, per ora. Il quartiere non ha ancora accumulato i negozi e la vita di strada che fanno venire voglia di abitarci. Questo cambia, lentamente, man mano che arrivano i residenti.
• Un uso non residenziale dominante (ospedali, uffici, istituzioni culturali o industria) che plasma le strade. Questo raramente cambia.
• Scarso collegamento pedonale con ciò che si trova nei dintorni. Due chilometri di autostrada tra voi e la parte interessante sono una condizione permanente, non una fase.
• Semplice scarsa notorietà. Gli acquirenti stranieri cercano nomi che conoscono, e un quartiere senza nome noto si vende a sconto indipendentemente dai meriti. È il motivo più risolvibile e quello in cui il prezzo è davvero sbagliato.

Quattro controlli per capire di quale caso si tratta

• Percorretelo a piedi in una sera feriale. Finestre illuminate, gente in strada e negozi aperti indicano un quartiere residenziale in formazione. Strade vuote dopo le sei indicano un posto dove si lavora e da cui si va via.
• Contate ciò che è aperto (supermercati, caffè, ambulatori, una palestra) rispetto a ciò che è previsto. I negozi di prossimità seguono i residenti, quindi la loro presenza è la prova più chiara di massa critica.
• Verificate i canoni ottenuti su tre anni anziché in un singolo momento. Un quartiere che migliora davvero mostra occupazione stabile e canoni in consolidamento; uno che è semplicemente economico no.
• Guardate che cosa è approvato sui lotti vuoti. Il carattere futuro di un quartiere a metà costruito viene deciso da terreni che non possedete, ed è un'informazione pubblica.

Che cosa offre Al Jaddaf

La vicinanza al centro e al Creek, l'accesso alla metropolitana e prezzi inferiori a quelli dei quartieri centrali consolidati. È una proposta pratica più che scintillante, ed è esattamente la categoria in cui un acquirente attento può fare bene e uno imprudente compra una promessa.

Che cosa verificare

• I quattro controlli sopra, eseguiti di persona.
• Quante unità vengono completate nei dintorni nello stesso periodo della vostra.
• Le spese condominiali negli edifici già consegnati nel quartiere, con lo storico.
• Escrow, Oqood, appaltatore e rimedio per il ritardo.
• Le prove di rivendita: i giorni di permanenza sul mercato delle unità consegnate in zona, che in un quartiere poco liquido sono più lunghi di quanto si pensi.
• L'orientamento e ciò che può essere costruito tra voi e il Creek.

A chi si adatta

• Acquirenti che vogliono la vicinanza al centro senza i prezzi del centro e che verificheranno, anziché presumere, che il quartiere stia migliorando.
• Investitori con orizzonte lungo, a proprio agio con una liquidità più lenta.
• Non a chi ha bisogno di una rapida via d'uscita, né a chi compra il progetto anziché la strada.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi per il quartiere.