Green Group: le ragioni di un edificio di sei piani in un quartiere di torri

Green Group ha completato nel 2024 un edificio residenziale di sei piani a Jumeirah Village Circle, in un quartiere sempre più pieno di torri di venti e trenta piani. L'edilizia bassa è fuori moda, eppure ha vantaggi reali e quantificabili che raramente entrano nel confronto di un acquirente.

Perché un edificio basso costa meno da gestire

Si tratta di ingegneria, non di opinioni:

• Ascensori. Un edificio di sei piani richiede uno o due ascensori semplici. Una torre di trenta piani ne richiede una batteria di ad alta velocità, e la loro manutenzione e l'eventuale sostituzione sono tra le voci di costo più pesanti per un edificio residenziale.
• Pressione dell'acqua e pompaggio. Gli edifici bassi richiedono una capacità di pompaggio molto inferiore, quindi meno impianti, meno energia e meno componenti da sostituire.
• Accesso alla facciata. Pulire e riparare la facciata di un edificio di sei piani è un lavoro ordinario. Farlo a trenta piani richiede accessi specialistici con funi o piattaforme, a tariffe specialistiche, per sempre.
• Antincendio e sicurezza delle persone. Gli edifici alti richiedono sistemi più complessi, più aree di rifugio e più collaudi.
• Meno parti comuni per unità in un edificio più semplice, e quindi meno da pulire, illuminare, climatizzare e mantenere.

Il risultato è che le spese condominiali al piede quadrato di un edificio basso sono in genere ben inferiori a quelle di una torre, e su dieci anni di detenzione quella differenza si accumula fino a una somma paragonabile allo scarto di prezzo su cui si negozia.

A che cosa si rinuncia

• La vista. Al sesto piano si vedono gli edifici vicini, e a JVC ce ne sono molti.
• I servizi. Meno unità significano una piscina e una palestra più piccole, o nessuna: l'altra faccia delle spese più basse.
• Il prestigio, e con esso una parte dell'appeal locativo per gli inquilini che vogliono un indirizzo in una torre.
• Il costo è ripartito su meno unità, quindi qualsiasi grande riparazione si divide tra meno proprietari.

Come fare bene il confronto

Prendete le spese condominiali annue dei due candidati, moltiplicatele per il periodo di detenzione previsto e confrontate la differenza con lo scarto di prezzo. Poi verificate i canoni effettivamente ottenuti da entrambi negli annunci attivi. L'edificio basso in genere si affitta a un canone leggermente inferiore e costa sensibilmente meno da mantenere: quale prevalga dipende da numeri che si raccolgono in un pomeriggio, non da quale dei due sia più bello.

Che cosa verificare

• Le spese condominiali effettive dell'edificio consegnato, ora che ha uno storico.
• I canoni ottenuti nell'edificio e nelle torri vicine con unità della stessa dimensione.
• Che cosa è approvato sui lotti adiacenti, perché una torre accanto cambia sia la luce sia la vista.
• L'assegnazione dei parcheggi e la distanza a piedi dai negozi di uso quotidiano: a JVC è ciò che gli inquilini ottimizzano.
• Il fondo di riserva, che in un edificio piccolo con pochi proprietari conta proporzionalmente di più.

A chi si adatta

• Gli investitori orientati al rendimento, che sanno che il ritorno è il reddito netto, non il canone lordo.
• Chi ci vive in prima persona e preferisce un edificio più tranquillo con meno vicini.
• Non a chi vuole una vista o un pacchetto completo di servizi.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi per il quartiere.