IAH Project Development: che cosa accade quando locatore e inquilino non sono d'accordo

La maggior parte delle locazioni finisce senza clamore. Quando non è così, Dubai dispone di una sede apposita per le controversie sugli affitti, e il procedimento è più rapido e più basato sui documenti di quanto la maggior parte dei proprietari si aspetti. Sapere come funziona cambia ciò che si fa all'inizio di una locazione, ed è proprio questo il punto.

Come funziona

• Esiste un centro specializzato per le controversie sugli affitti, distinto dai tribunali ordinari, che si occupa specificamente di questioni tra locatore e inquilino.
• La causa si introduce con il pagamento di una tassa calcolata sul canone annuo, e il procedimento è relativamente rapido rispetto agli standard del contenzioso civile ovunque.
• Si basa sui documenti. Il contratto di locazione registrato, le comunicazioni notificate, lo storico dei pagamenti e l'inventario decidono la maggior parte dei casi. Le ricostruzioni orali di ciò che era stato concordato pesano poco.
• Ciascuna delle parti può agire: non è uno strumento del solo locatore.

Che cosa decide l'esito

Quasi sempre una di quattro cose, e tutte e quattro dipendono da chi agisce fin dall'inizio:

• La locazione è registrata? Un contratto non registrato indebolisce notevolmente la posizione del proprietario.
• La disdetta è stata notificata correttamente e in tempo? I termini e le modalità di notifica sono prescritti. Una disdetta tardiva o informale spesso non produce effetti, e la locazione semplicemente si rinnova.
• Lo storico dei pagamenti è chiaro? Date, importi ed eventuali pagamenti parziali, documentati.
• Esiste un inventario alla consegna? Le controversie sul deposito cauzionale si decidono sulla registrazione dello stato all'ingresso. Senza di essa, la discussione non si può vincere in nessuna direzione.

Che cosa significa prima che ci sia una controversia

• Registrare ogni locazione, senza eccezioni.
• Fare un inventario fotografato e firmato all'ingresso e di nuovo all'uscita.
• Segnare in agenda le scadenze delle disdette. Novanta giorni prima del rinnovo per le modifiche alle condizioni; dodici mesi per il rilascio dell'immobile. Perderle costa un anno.
• Notificare la disdetta con le modalità prescritte, non con un messaggio.
• Tenere la corrispondenza per iscritto, comprese le richieste di manutenzione e le risposte: un locatore che ha ignorato per iscritto una richiesta di riparazione ha un caso più debole.
• Usare un property manager se si risiede all'estero. La maggior parte dei fallimenti descritti sopra sono mancanze di presenza più che di intenzione.

Uno sguardo realistico

Il quadro normativo di Dubai è relativamente equilibrato e relativamente rapido, e premia la parte con la documentazione migliore. Per un proprietario è una buona notizia: la disciplina richiesta è amministrativa, economica e interamente concentrata all'inizio. I casi che vanno male per i locatori sono in larga maggioranza quelli in cui la locazione non era mai stata registrata, non esiste alcun inventario o la disdetta è stata notificata con due mesi di ritardo.

Procedure e tasse cambiano. Confermare la situazione attuale con il centro per le controversie o con un agente locale qualificato.