ORO24: crescita rapida nel segmento medio e come prezzare questo rischio

ORO24 è cresciuta in fretta: una vasta pipeline annunciata, messa insieme in pochi anni e concentrata ad Arjan e nei cluster in crescita del segmento medio. Il modello è ormai comune a Dubai e merita una valutazione lucida, né entusiasta né sospettosa.

Che cosa è e che cosa non è una pipeline

• Una pipeline annunciata è un'intenzione. Si misura in progetti lanciati, non in edifici consegnati.
• Il dato che conta sono i completamenti, con le date effettive di consegna confrontate con quelle promesse al lancio.
• La crescita finanziata dalle prevendite è normale in questo mercato: è ciò che l'escrow disciplina. Ma lega l'avanzamento del progetto all'andamento complessivo delle vendite del developer, come non accadrebbe con un gruppo ricco di liquidità.
• La capacità è finita. Lo stesso team dirigente che gestisce quattro progetti non è lo stesso che ne gestisce venti.

Che cosa verificare

• I progetti completati, per nome e con le date reali di consegna ricavate dal registro e non da una sintesi.
• L'avanzamento dei lavori sul proprio progetto, confrontato con le scadenze di pagamento. Un cantiere nettamente in ritardo rispetto alle scadenze è il tema da affrontare.
• Il conto escrow indicato nel contratto e la registrazione Oqood: le tutele che non dipendono dallo storico del developer.
• L'impresa appaltatrice principale del proprio progetto e che cos'altro stia costruendo nello stesso periodo.
• La clausola sul rimedio per il ritardo.
• Un edificio consegnato, visitato. Le aree comuni dopo due o tre anni mostrano quanto valessero le finiture.

La questione del cluster

Arjan, Dubai Studio City, Jumeirah Village Circle e i distretti vicini assorbono una quantità molto elevata di nuova offerta di fascia media. Il vostro appartamento competerà con centinaia di unità simili a pochi passi di distanza, ed è questa concorrenza, non la media del distretto né la proiezione del developer, a determinare l'affitto ottenibile. Controllate gli annunci attivi per quel preciso cluster e verificate quante unità verranno completate intorno alla vostra nello stesso periodo.

Che cos'altro controllare

• La spesa condominiale (service charge) in un edificio già consegnato dallo stesso developer.
• Che cosa comprende l'allestimento, per iscritto.
• Il peso del piano di pagamento: legato all'avanzamento o concentrato prima dei lavori.

A chi si rivolge

• A un acquirente di budget medio che esegua le verifiche invece di fidarsi dell'annuncio sulla pipeline.
• A investitori orientati al rendimento che abbiano controllato l'offerta nello specifico cluster.
• Non a chi ha bisogno di una data di consegna affidabile.

Sulla base del registro dei progetti del Dubai Land Department e della prassi consolidata dell'escrow off-plan.