Rendimenti reali delle operazioni su terreni in joint venture a Dubai: perché gli investitori guadagnano più del ROI dichiarato

Partendo da numeri concreti, ecco come funziona davvero l'economia di uno sviluppo di terreni in joint venture: come è strutturato il rientro del capitale, perché le regole dell'escrow fanno sì che lo sviluppatore metta in contanti solo una parte del costo di costruzione e perché questo rende il rendimento effettivo dell'investitore più alto di quanto suggerisca un calcolo del ROI al valore nominale.

Perché il rendimento appare migliore del numero dichiarato

Una joint venture su un terreno funziona diversamente da un semplice acquisto off-plan. L'investitore apporta il terreno, o il capitale a esso collegato, mentre lo sviluppatore finanzia la costruzione — ma le regole dell'escrow fanno sì che lo sviluppatore non sia tenuto a finanziare in contanti e in anticipo l'intero costo di costruzione. Una parte è di fatto finanziata con i pagamenti degli acquirenti raccolti man mano che il progetto si vende e si costruisce. Questo cambia il denominatore in un semplice calcolo del ROI: l'esposizione effettiva in contanti dell'investitore è inferiore a quanto suggerirebbe l'intero budget di costruzione del progetto, ed è ciò che spinge il rendimento effettivo sopra il numero «dichiarato» all'inizio.

Cosa significa in pratica

Per un investitore che valuta un'operazione di terreno in JV, il numero da chiedere non è il ROI pubblicizzato sull'intero valore del progetto — è il rendimento sul capitale effettivamente impegnato e i tempi in cui quel capitale viene restituito rispetto alle tappe del progetto. I due possono raccontare storie molto diverse sulla stessa operazione.