Samana Developers: piscine private, rendimenti garantiti e le clausole in piccolo

Samana è cresciuta rapidamente su due offerte distintive: appartamenti con piscina privata sul balcone e rendimenti da locazione garantiti. Entrambe sono reali; entrambe vanno lette con attenzione.

Il rendimento garantito

È la parte che decide se l'acquisto abbia senso, quindi conviene procedere con calma.

• La garanzia è un obbligo dello sviluppatore, non del mercato. Il suo valore equivale alla capacità dello sviluppatore di pagarla, ed è per questo che qui il bilancio di una società privata conta.
• Dura per un periodo definito, di solito pochi anni, dopodiché si è sul mercato libero, al canone che il cluster è in grado di sostenere.
• È di norma lorda. Stabilite chi paga le spese condominiali, la commissione di gestione e il costo dei periodi di sfitto: la cifra netta è spesso sensibilmente inferiore a quella pubblicizzata.
• Il costo della garanzia è incluso nel prezzo di acquisto. Uno sviluppatore che offre un 8% garantito ha già inserito quella promessa nel prezzo al piede quadrato.

Nulla di tutto ciò rende il prodotto cattivo. Ne fa uno strumento finanziario collegato a un appartamento, da valutare come tale: leggete la durata, la posizione netta e la controparte.

Le piscine

La piscina privata sul balcone è un efficace elemento di differenziazione in un mercato di monolocali quasi identici. Considerazioni pratiche prima di pagarla:

• Manutenzione: chi la esegue e se rientra nelle spese condominiali o nel vostro budget personale.
• Mesi utilizzabili. L'estate di Dubai limita l'uso dell'acqua all'aperto più di quanto i render lascino intendere.
• Superficie. La piscina occupa parte del terrazzo e, nelle planimetrie compatte, questo spazio è sottratto alla zona giorno.
• Rivendita. Aiuta un annuncio di affitto breve a distinguersi; in fase di rivendita il compratore successivo valuta prima di tutto superficie totale e indirizzo.

Dove costruisce

Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai Production City, Dubai Sports City e cluster comparabili del segmento medio. I volumi sono elevati e in crescita, il che pone la stessa domanda valida per ogni sviluppatore privato in rapida espansione: verificate lo storico delle consegne e l'avanzamento attuale del cantiere, non l'annuncio del pipeline.

Cosa verificare

• L'accordo di garanzia per intero: durata, netto o lordo, chi sostiene le spese condominiali, cosa succede se non viene pagata.
• Gli edifici completati e lo scarto tra le date di consegna annunciate e quelle effettive.
• Escrow e registrazione Oqood.
• I canoni realmente ottenuti nello stesso cluster, indipendentemente dalla garanzia.
• Le spese condominiali in un edificio già consegnato dallo stesso sviluppatore.

A chi si adatta

• Un investitore in affitti brevi per il quale una foto d'annuncio distintiva si traduce in occupazione.
• Chi ha valutato la garanzia al netto anziché al lordo e si sente a proprio agio con la controparte.
• Non è adatto a chi conta sul rendimento garantito oltre la sua scadenza.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e della prassi standard sulle garanzie di affitto.