Sheffield Holding: cosa può fare davvero un acquirente quando un progetto si ferma

Il progetto di Sheffield Holding a Dubai Marina è una torre supertall in costruzione da molto tempo. Più che speculare su un singolo edificio, ciò che serve è la domanda generale che esso solleva: cosa accade, meccanicamente, quando un progetto off-plan smette di avanzare, e cosa può fare un acquirente?

Prima di tutto, cosa significa «bloccato»

• Lento non significa fermo. Le grandi torri richiedono legittimamente anni, e l'avanzamento può essere irregolare senza che nulla non vada.
• Il segnale misurabile è l'avanzamento dei lavori rispetto alle scadenze dei Suoi pagamenti. Se Le viene chiesto di pagare una fase che il cantiere non ha raggiunto, è il momento di fermarsi e verificare anziché pagare.
• L'avanzamento è registrato, non dichiarato. Lo stato del progetto è agli atti presso il regolatore; non ci si affidi alla descrizione dell'ufficio vendite.

Le tutele che esistono

• Escrow. Le Sue rate vanno su un conto specifico del progetto e vengono rilasciate a fronte di un avanzamento verificato. Uno sviluppatore non può semplicemente prendere il denaro e fermarsi: è tutto lo scopo del regime, ed è per questo che confermare il conto escrow prima di pagare conta più di qualsiasi altro controllo.
• La registrazione Oqood inserisce il Suo acquisto nel registro provvisorio, ciò che Le dà una posizione riconosciuta anziché un contratto privato.
• L'annullamento da parte del regolatore. Quando un progetto fallisce davvero, il regolatore dispone di una procedura per annullarlo, nominare un comitato, liquidare il conto escrow e distribuire i fondi agli acquirenti. Esiste proprio perché gli acquirenti non restino con nulla in mano.
• Il rimedio per il ritardo previsto dal Suo contratto, ed è per questo che quella clausola va letta prima di firmare e non dopo.

Ciò che nulla di tutto questo garantisce è la restituzione integrale del denaro o un ritorno sul tempo impiegato. I procedimenti di recupero richiedono molto tempo e le distribuzioni dipendono da ciò che il conto escrow contiene. La tutela è reale, ma non è un pulsante di rimborso.

Cosa fare se si è già dentro uno di questi progetti

• Smettere di pagare oltre l'avanzamento verificato, ma prima leggere il contratto, perché il mancato pagamento unilaterale può costituire a sua volta inadempimento. Ci si faccia consigliare prima di agire.
• Ottenere per iscritto lo stato ufficiale del progetto dal regolatore.
• Controllare il saldo del conto escrow e lo storico dei rilasci, se si ha diritto di farlo.
• Trovare gli altri acquirenti. Un gruppo ha un peso pratico molto maggiore di un singolo, in ogni via disponibile.
• Rivolgersi presto a un legale locale. Alla maggior parte dei rimedi si applicano termini, e l'errore meno costoso è aspettare.

Come evitarlo fin dall'inizio

• Pagamenti legati all'avanzamento, mai concentrati all'inizio.
• Confermare registrazione, licenza ed escrow tramite il numero di progetto prima di pagare qualsiasi cosa.
• Controllare l'appaltatore: un appaltatore nominato e capace è il miglior indicatore singolo di un progetto che avanza.
• Preferire progetti più avanzati. Comprare al 70% di costruzione costa di più ed elimina gran parte di questo rischio.
• Monitorare dopo l'acquisto, non solo prima.

Sulla base del quadro del Dubai Land Department relativo a escrow e registrazione dei progetti. Per qualsiasi situazione specifica ci si rivolga a una consulenza locale qualificata.