Rabdan

Spokojna, w dużej mierze zamknięta dla rynku dzielnica na lądzie, blisko miasta: niska zabudowa, ugruntowany charakter i rzadko oferowana na wolnym rynku.

• spokojne życie w centralnej części lądu
• ugruntowany charakter sąsiedztwa
• długie okresy posiadania

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Rabdan

Rabdan to ugruntowana, nisko zabudowana dzielnica mieszkaniowa na lądzie w Abu Zabi, tuż przy wyspie miejskiej. Tworzą ją wille i niewielkie budynki mieszkalne na dużych działkach, a zamieszkuje ją wyjątkowo stabilna, od lat osiadła ludność.

Nie jest to osiedle planowane przez dewelopera: nie ma bram, markowego dewelopera ani marketingu. To po prostu sąsiedztwo, co w ZEA samo w sobie jest cechą wyróżniającą.

Dojazd do centrum Abu Zabi jest dobry — znacznie lepszy niż z osiedli w korytarzu lotniska — a w okolicy działają starsze szkoły, przychodnie i sklepy.

Rynek w rękach nielicznych

Na wolny rynek trafia tu bardzo niewiele nieruchomości. Duża część zasobów jest w rękach właścicieli od lat, część należy do rodzin emirackich, a rotacja jest niska.

Ta cienkość rynku ma zwykły dwojaki skutek: ceny są strukturalnie wspierane, bo podaż jest minimalna, ale wycena jest niepewna, bo brakuje porównywalnych transakcji.

Sprzedaż wymaga czasu. Grono nabywców jest małe i w większości lokalne.

Własność

To pytanie kluczowe. Abu Zabi dopuszcza własność freehold dla cudzoziemców wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych, a znaczna część ugruntowanych dzielnic na lądzie leży poza nimi.

Zanim zajmą się Państwo czymkolwiek innym, należy ustalić status konkretnej nieruchomości. W przypadku dużej części zasobów Rabdan okaże się, że freehold dla cudzoziemców jest niedostępny, choć mogą istnieć długoterminowy leasehold lub umowy usufruktu.

Ta jedna kwestia wyklucza dla inwestorów zagranicznych wiele skądinąd atrakcyjnych nieruchomości w Abu Zabi i stanowi główną strukturalną różnicę w porównaniu z Dubajem.

Jak się tu mieszka

Spokojnie, nisko, w ugruntowanym otoczeniu i blisko centrum. Tempo życia jest zupełnie inne niż wśród wież Al Reem czy w osiedlach przy korytarzu lotniska.

Codzienne udogodnienia są dobre, a pełna oferta miasta jest o kilka minut jazdy.

Ludność jest stabilna i od dawna osiadła, co daje charakter sąsiedztwa, który nowsze dzielnice budują przez dziesięciolecia.

Co sprawdzić

Przede wszystkim status freehold lub leasehold — zawsze i na samym początku.

Stan techniczny i wiek budynku, ponieważ duża część zasobów jest starsza.

Granice działki i dopuszczalną zabudowę, jeśli planują Państwo przebudowę.

Wszelkie dostępne dane o transakcjach porównawczych, pamiętając o ostrożności wobec niewielkiej próby.

Dla kogo

Dla kupującego, który szuka właśnie spokojnej, centralnej i ugruntowanej lokalizacji na lądzie i nie spieszy się ani z kupnem, ani ze sprzedażą.

Dla kogoś, kto potrafi poruszać się wśród ograniczeń własności w Abu Zabi lub kogo one nie dotyczą.

Słabo nadaje się dla inwestora zagranicznego, który szuka prostego freehold, płynności lub jasnego rachunku rentowności — wszystko to jest łatwiejsze w strefach inwestycyjnych.

Czym są strefy inwestycyjne i po co istnieją

Abu Zabi otworzyło rynek nieruchomości dla cudzoziemców później i węziej niż Dubaj, i zrobiło to, wyznaczając konkretne obszary jako strefy inwestycyjne, a nie otwierając cały emirat. Al Reem, Yas, Saadiyat, Al Raha Beach, Al Ghadeer, Masdar i kilka innych znajdują się na tej liście; większość ugruntowanych dzielnic na lądzie — nie.

W strefie obywatel spoza GCC może posiadać tytuł freehold z takimi samymi prawami jak gdziekolwiek w Dubaju. Poza nią dostępne są instrumenty takie jak długoterminowy leasehold, usufrukt czy musataha — prawa użytkowania na określony czas, a nie własność bezterminowa.

Instrumenty te są realne i stosowane, ale to nie freehold: liczy się okres, liczą się warunki odnowienia, a rynek wtórny dla nich jest znacznie cieńszy.

W przypadku Rabdan i okolicznych ugruntowanych dzielnic na lądzie jest to pytanie rozstrzygające, a odpowiedzi należy szukać w Department of Municipalities and Transport, a nie w ogłoszeniu.

Charakter ugruntowanej części lądowej Abu Zabi

Rabdan i sąsiednie dzielnice przypominają Abu Zabi sprzed zabudowy wysp: niska zabudowa mieszkaniowa na dużych działkach, szerokie ulice, dojrzała zieleń i mieszkańcy, którzy żyją tu od dawna.

Jest tu cicho tak, jak nie jest w Al Reem, i blisko centrum tak, jak nie jest w osiedlach przy korytarzu lotniska. Szkoły, przychodnie i codzienne sklepy są dawno ugruntowane, a nie świeżo zbudowane.

Ceną za to jest fakt, że prawie nic nie jest tu stworzone z myślą o kupującym-ekspacie. Nie ma osiedla zamkniętego, wspólnoty właścicieli, opłat serwisowych ani zarządzania osiedlem — co jedni uważają za zaletę, a inni za niepraktyczne.

Popyt na najem jest stały i lokalny, a umowy najmu trwają długo. Ten rynek niczego nie przyjmuje szybko.

Jak do tego podejść

Status własności należy ustalić najpierw — przed oględzinami i przed rozmową o cenie. W przypadku dużej części zasobów szczera odpowiedź będzie brzmiała, że kupujący z zagranicy nie może ich nabyć, a wiedza o tym od początku oszczędza tygodnie.

Tam, gdzie dostępny jest długoterminowy leasehold lub usufrukt, należy uważnie przeczytać okres, mechanizm odnowienia i zasady przeniesienia oraz wyceniać taki składnik jako prawo wygasające, a nie jako freehold.

Transakcji porównawczych będzie niewiele. Każdą wycenę opartą na dwóch czy trzech sprzedażach należy traktować z dużą ostrożnością i zaplanować długi proces sprzedaży przy wyjściu z inwestycji.

A jeśli naprawdę chodzi o prosty zakup freehold z płynnością i opublikowanymi danymi, strefy inwestycyjne wykonują to zadanie należycie — Al Reem, Yas i Saadiyat powstały właśnie po to.

Dzielnica w liczbach

Rabdan leży tuż przy Sheikh Zayed Grand Mosque — około sześciu minut jazdy — a Abu Dhabi Golf Club jest oddalony o około dziesięć minut, Al Raha Gardens o dwanaście, Zayed International Airport o piętnaście, a plaża miejska o około dwadzieścia.

Zabudowę stanowią wille wolnostojące i bliźniacze, część z nich umeblowana, oraz niewielka liczba apartamentów.

Zakupy zapewniają Rabdan Mall i Al Maqtaa Mall, w pobliżu znajduje się Souk at Qaryat Al Beri o powierzchni 60 000 metrów kwadratowych, a artykuły spożywcze — Spinneys, Lulu i Géant.

Opieka zdrowotna jest mocna jak na dzielnicę mieszkaniową: Danat Al Emarat Hospital z 200 łóżkami, specjalizujący się w położnictwie i pediatrii, a także centrum zdrowia Al Maqtaa i prywatne kliniki.

Wśród szkół są Rabdan School, Darweesh Bin Karam i Future Leaders International, a także kilka żłobków i przedszkoli. Na spacery czekają Bain Al Jessrain Families Garden i park Bawabat, a w pobliżu jest Al Qana z oceanarium, kinem i przystanią.

Znaczna część ugruntowanych dzielnic na lądzie leży poza wyznaczonymi strefami inwestycyjnymi Abu Zabi, więc freehold dla cudzoziemców może być po prostu niedostępny. Przed poświęceniem czasu jakiejkolwiek nieruchomości w tej okolicy należy potwierdzić status własności.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Rabdan?

Tylko w wyznaczonej strefie inwestycyjnej, a znaczna część ugruntowanych dzielnic na lądzie leży poza nimi. Należy potwierdzić status konkretnej nieruchomości — to główna strukturalna różnica między kupnem w Abu Zabi a kupnem w Dubaju.

Przedstawiona powyżej rentowność i cena wejścia to wartości orientacyjne, służące do porównywania dzielnic między sobą, oparte na podsumowaniach rynkowych, a nie obliczone na podstawie naszej własnej oferty, jak w przypadku liczb dla Dubaju. Nie stanowią wyceny żadnej konkretnej nieruchomości ani porady inwestycyjnej. Własność freehold dla cudzoziemców w Abu Zabi jest dostępna wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych — przed podjęciem dalszych kroków należy potwierdzić status każdej konkretnej nieruchomości.

Czy Rabdan to właściwy wybór dla Państwa?

Proszę podać budżet i cel zakupu — procent z inwestycji, odsprzedaż albo miejsce do zamieszkania dla rodziny. Zestawię to z dubajską alternatywą za te same pieniądze i powiem wprost, która strona wygrywa. Często nie jest to ta, której ludzie się spodziewają.