Biura w Dubaju

W ciągu ostatnich dwóch lat dubajskie biuro przestało być pozycją kosztową i stało się produktem inwestycyjnym. Powód jest prozaiczny: firmy przybywają szybciej, niż powstają wieżowce. Wolnej powierzchni dobrej jakości prawie nie ma, czynsze w ciągu roku wzrosły o dziesiątki procent, a zakupy całych pięter biurowych wciąż biją rekordy. Oto, co naprawdę się dzieje — na podstawie danych Land Department — i co z tego wynika dla najemcy oraz dla inwestora.

w najlepszych lokalizacjach 3–5 %, w DIFC blisko zera

+21 % rok do roku, bez VAT i opłat serwisowych

czynsze wzrosły we wszystkich 22 monitorowanych submarketach

w I półroczu 2025, wobec 27 w I półroczu 2024

wobec 1,7 mln sq ft w 2020

z czego ponad 7 mln w DIFC

Co się stało z rynkiem

Dubajski rynek biurowy od pięciu lat porusza się w jednym kierunku. W 2020 roku pustostany wynosiły 20 %, czynsze spadały, a deweloperzy rezygnowali z projektów biurowych na rzecz mieszkań. Na początku 2025 roku pustostany sięgają około 5 %, w najlepszych lokalizacjach 3–5 %; w DIFC praktycznie ich nie ma, a obłożenie dochodzi do 98 %.

Resztę załatwiła prosta arytmetyka. Nowa podaż spadała pięć lat z rzędu: 1,7 mln sq ft w 2020, 500 000 w 2024, około 705 000 w prognozie na 2025. Jednocześnie rósł popyt — Dubai Chamber of Commerce odnotowała w 2024 roku rekordowe 70 500 nowych członków, o 4,6 % więcej niż w 2023. Gdy podaż się kurczy, a popyt rośnie, czynsz zmienia się nie o punkty procentowe, lecz o krotności: w ciągu roku czynsze wzrosły we wszystkich 22 monitorowanych submarketach, średnio o 45 %.

Nowa podaż, tys. sq ft. Bright Rich | CORFAC International, I kw. 2025

Kto zajmuje te biura

Struktura popytu wyjaśnia, dlaczego niedobór dotyczy właśnie górnej części rynku. Nowe zapytania w pierwszym półroczu 2025 roku rozłożyły się następująco: usługi biznesowe 38 %, technologie 31 %, nieruchomości 12 %, bankowość i finanse 10 %. To firmy, które potrzebują adresu, sali konferencyjnej i reprezentacyjnego lobby — a nie najtańszej powierzchni w mieście.

Udział w nowych zapytaniach o biura. Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025

DIFC to osobna historia. W pierwszym półroczu 2025 roku centrum zarejestrowało 1 081 nowych firm — najlepszy wynik od otwarcia w 2004 roku — co daje łącznie 7 700 aktywnych podmiotów. Banków i firm rynku kapitałowego jest 289, o 17 % więcej niż rok wcześniej; zarządzających majątkiem — 440, o 18,9 % więcej. W strefie nie ma wolnej powierzchni, a firmy, którym obecność w DIFC jest potrzebna ze względów regulacyjnych, ustawiły się w kolejce.

Co dalej

Deweloperzy zareagowali, ale z opóźnieniem kilku lat. W Dubaju zapowiedziano 15,8 mln sq ft nowych biur do 2030 roku — łączne zasoby wzrosną wtedy do około 138 mln sq ft. Ponad 7 mln z tego przypada na DIFC, głównie w modelu build-to-rent: deweloper buduje i zatrzymuje obiekt dla strumienia czynszów. W Business Bay obraz jest odwrotny — ponad 1,3 mln sq ft powstaje na sprzedaż, co bezpośrednio wskazuje na popyt inwestorów na bloki biurowe.

Praktyczny wniosek jest niewygodny dla najemcy i odwrotny dla inwestora. Znaczna część przyszłej podaży jest wynajęta jeszcze przed oddaniem, a różnica między budynkami wysokiej jakości a starymi zasobami będzie się pogłębiać: firmy nadal przenoszą się do nowych obiektów, opuszczając te drugorzędne. Zgodnie z terminami oddania niedobór powierzchni wysokiej jakości utrzyma się prawdopodobnie do około 2027–2028 roku.

Jedno zastrzeżenie dotyczące liczb. Całkowita wysokiej jakości powierzchnia do wynajęcia to około 108 mln sq ft, a to nie to samo, co cały zasób biurowy miasta wraz ze strefami wolnocłowymi: ta druga wielkość jest wyraźnie większa. Dlatego każda liczba w tej sekcji podaje okres, którego dotyczy, i dlatego wartości z różnych wierszy nie należy dodawać do siebie.

Dalej w tej sekcji

Wynajem biura

Czynsze według klas, co cena obejmuje poza samym czynszem, biuro wykończone a shell & core, biura serwisowane oraz ochrona najemcy według przepisów RERA.

Zakup pod dochód

Ceny sprzedaży, stopa zwrotu w porównaniu z mieszkaniami, wyliczenie capex i pięcioletniego wyjścia, trzy modelowe scenariusze oraz kredyty komercyjne.

Wybór dzielnicy

Dwadzieścia dwa submarkety z rocznym wzrostem czynszów: DIFC, Downtown, Business Bay, strefy wolnocłowe, stary Dubaj oraz to, co rośnie od niskiej bazy.

Najczęstsze pytania

Dlaczego dubajskie biura tak gwałtownie zdrożały?

Nałożyły się dwa czynniki. Nowa podaż stale maleje — 705 000 sq ft w 2025 roku wobec 1,7 mln w 2020 — a firmy wciąż przybywają: samo Dubai Chamber of Commerce zarejestrowało w 2024 roku 70 500 nowych członków. Pustostany spadły do około 5 %, a w najlepszych wieżowcach do zera, i rynek stał się rynkiem wynajmującego.

Czy cudzoziemiec może kupić biuro w Dubaju na własność?

Tak. W strefach freehold biuro kupuje się na pełną własność dokładnie tak samo jak mieszkanie: wpis do Land Department i opłata w wysokości 4 %. Biura w strefach wolnocłowych, takich jak DIFC czy DMCC, to osobna sprawa: obowiązują tam własne zasady rejestracji, które trzeba sprawdzić przed wpłaceniem jakiegokolwiek depozytu.

Co daje wyższą stopę zwrotu — biuro czy mieszkanie?

Biura wycenia się na 10–12 % rocznie wobec 4–7 % dla nieruchomości mieszkalnych. Nie należy brać tych liczb dosłownie: wyliczono je dla konkretnych projektów i opierają się na założeniu co do czynszu za trzy lata. Kierunek jest jednak właściwy — nieruchomości komercyjne w Dubaju płacą obecnie więcej niż mieszkaniowe, ponieważ niedobór jest tam ostrzejszy.

Kiedy skończy się niedobór biur?

Do 2030 roku w budowie jest 15,8 mln sq ft, z czego ponad 7 mln w DIFC. Znaczna część jest jednak wynajęta przed oddaniem, a od rozpoczęcia budowy do przekazania mijają dwa do czterech lat. Zgodnie z terminami oddania niedobór powierzchni wysokiej jakości utrzyma się do około 2027–2028 roku.

Strefa wolnocłowa czy mainland — które biuro?

Ta decyzja dotyczy licencji, a nie nieruchomości: rodzaj firmy określa, gdzie wolno jej wynajmować, i odwrotnie. Strefa wolnocłowa daje przejrzystą procedurę i środowisko podobnych firm; mainland daje bezpośrednią pracę z lokalnym rynkiem. Najpierw wybiera się jurysdykcję, a dopiero potem powierzchnię, nie odwrotnie.

Źródła

• Knight Frank, Dubai Office Market Review— H1 2025
• Bright Rich | CORFAC International— I kw. 2025

Dane są podawane tak, jak publikują je firmy doradcze, i dotyczą wskazanego okresu. Raporty mierzą rynek w różny sposób, dlatego źródło podano pod każdym wykresem, a nie jedną listą na końcu. Czynsze nie zawierają VAT ani opłat serwisowych, o ile obok nie zaznaczono inaczej.

Znajdę biuro do Państwa zadań

Proszę napisać, czego Państwo potrzebują: metrażu, dzielnicy, wynajmu lub zakupu, budżetu. Pokażę, co naprawdę jest teraz na rynku, i powiem wprost, gdzie czynsz przekroczył rozsądne granice.