Piętro w Dubai Harbour
Całe piętro w rezydencji Address na Emaar Beachfront — mniej więcej 21% poniżej ceny dewelopera.
Nieruchomości distress w Dubaju — zakup
Nr 1 w wyszukiwaniu nieruchomości distress w Dubaju dla polskojęzycznych inwestorów i kupujących: znajdujemy mieszkania, wille i domy szeregowe, które właściciel sprzedaje 10–30% poniżej ceny dewelopera, porównujemy cenę z trzema najtańszymi ofertami w tym samym budynku i prowadzimy transakcję aż do przeniesienia własności.
Distress to pilna sprzedaż: inwestor kupił mieszkanie rok temu, nie jest już w stanie płacić zgodnie z harmonogramem i oddaje je z rabatem. Najlepsze takie oferty nie trafiają na Property Finder ani Bayut: rozchodzą się w zamkniętych czatach agentów, często w ciągu dnia lub dwóch.
Pracę prowadzi zaproszony ekspert zewnętrzny — założyciel zespołu, który od maja 2025 roku zajmuje się wyłącznie nieruchomościami distress; nie jest naszym pracownikiem. Stoi za nim społeczność 21 000 agentów i program, który analizuje do 10 000 wiadomości dziennie. My kontaktujemy Państwa z nim i pozostajemy w kontakcie aż do transakcji.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Al Jurf distress deal
Film jest w języku angielskim.
Zakres
Czym jest nieruchomość distress w Dubaju?
Nieruchomość distress to lokal, który właściciel sprzedaje poniżej ceny rynkowej, bo pilnie potrzebuje pieniędzy albo nie ma z czego płacić deweloperowi. Pierwszy wskaźnik to rabat od OP (original price), czyli ceny, po jakiej nieruchomość kupiono od dewelopera.
Drugi wskaźnik to trzy pierwsze ceny na otwartym rynku. Otwierają Państwo portal, wybierają budynek, w którym na sprzedaż wystawiono setkę mieszkań, i sprawdzają trzy najtańsze. Cena na ich poziomie to dobra transakcja, niższa — znakomita.
Przykład: mieszkania danego typu kosztują średnio milion dolarów, a najtańsze oferty — 900 tysięcy. Distress zaczyna się tu od 900 tysięcy w dół. Porównywać trzeba uważnie: na portalach wiszą ogłoszenia mieszkań już sprzedanych lub wynajętych oraz ceny, które nie istnieją.
O ile distress jest tańszy od rynku?
Typowy rabat to 10, 20 lub 30% od ceny dewelopera. Za dobry lokal mieszkalny ekspert widział 30%, a obecnie prowadzi nieruchomość z rabatem 32%. Najwięcej w jego praktyce to 50% od OP, ale chodziło o pokój hotelowy.
Pokoi hotelowych nie radzi kupować nawet z takim rabatem. Nie każda zniżka jest też powodem do zakupu: zespół ma czarną listę deweloperów, a są na niej firmy duże i znane. Ich lokale przyjmowano do sprzedaży z rabatem 25% od OP i nie znajdowały nabywców.
Como na Palmie
Cena dewelopera to 56–58 mln AED, sprzedawano za 48 mln: minus 10 mln, prawie 3 mln dolarów.
Mieszkania właściciela gruntu
Dubai Land Residence Complex: mieszkania 130 m² z basenem na balkonie po 1,2 mln AED przy cenie dewelopera 1,8 mln. Oddanie do użytku — koniec 2028 roku lub pierwszy kwartał 2029 roku.
Dom szeregowy w Reportage Village
Dom szeregowy z dwiema sypialniami za około 1,15 mln AED; gotowe domy w sąsiedztwie kosztują 1,8–1,9 mln.
Ile zarabia inwestor na nieruchomości distress?
Zysk inwestora odpowiada rabatowi od ceny rynkowej, z jakim kupił: lokal można jeszcze tego samego dnia wystawić po cenie rynkowej. Przykład z praktyki to Aeon: transakcję zamknięto za 2,3 mln AED, a półtora miesiąca później pierwsza cena na rynku wynosiła już 2,9 mln.
Różnica to 600 tysięcy AED, czyli 26% ceny zakupu w półtora miesiąca od przeniesienia własności. To wyliczenie według pierwszej ceny rynkowej, a nie obietnica: po tej cenie trzeba jeszcze sprzedać, a kosztów transakcji w nim nie uwzględniono.
Najłatwiej odsprzedać domy szeregowe do 2,5 mln AED i wille do 5 mln. Kupuje się je, żeby w nich mieszkać, dlatego później łatwiej znaleźć na nie nabywcę niż na mieszkanie. Obecnie wśród ofert distress największym zainteresowaniem cieszą się DAMAC Lagoons i DAMAC Islands.
Gdzie szukać ofert distress, skoro nie ma ich na portalach?
W zamkniętych grupach agentów: na czatach w WhatsApp i Telegram oraz w wewnętrznych czatach dużych agencji. Grupy w WhatsApp nie da się znaleźć przez wyszukiwarkę — dołącza się wyłącznie na zaproszenie. Tę listę zespół układał ręcznie przez prawie półtora roku.
Program czyta wszystkie te grupy i portale — 5 000–10 000 wiadomości dziennie. Rozpoznaje budynek i liczbę pokoi, porównuje cenę z transakcjami oraz z każdą z trzech najniższych cen na rynku i pokazuje procent rabatu.
W aktywnej pracy jest stale 50–70 nieruchomości — to niewielka część całego strumienia ofert. Jeśli na Państwa zapytanie nic teraz nie odpowiada, program wyśle powiadomienie, gdy pojawi się właściwy lokal: ktoś napisał o nim w nocy — rano jest już przeanalizowany.
W zespole pracuje siedem osób i trzech programistów. Osobne stanowisko to Unit Hunter: pracuje w programie, wybiera najlepsze oferty i kontaktuje się z agentami sprzedających.
Jak przebiega zakup
Punktem wyjścia jest zapytanie kupującego: pod Państwa budżet i typ nieruchomości zbiera się oferty z całego rynku, więc nie trzeba zwracać się do setki agentów. Nad każdym zapytaniem pracuje cały zespół, a nie jeden pośrednik.
- 1
Rozmowa
Rozmowa telefoniczna lub wideo z ekspertem i kimś z zespołu: budżet, dzielnica, typ nieruchomości, cel — zamieszkać czy odsprzedać.
- 2
Wspólna grupa
Powstaje grupa w WhatsApp lub Telegram — trafiają do niej oferty z ceną dewelopera, rabatem i trzema pierwszymi cenami w budynku.
- 3
Oferta i negocjacje
Nawet przy niskiej cenie kupujący najczęściej składają ofertę jeszcze niższą i czasem właściciel się zgadza. Próbuje się zawsze.
- 4
Transakcja
Sprawdzenie zadłużenia lokalu, podpisanie umowy i przeniesienie własności. W trudnych przypadkach angażuje się firmę conveyancingową.
Jak szybko znika dobra oferta distress?
Najczęściej w dzień lub dwa, czasem w tydzień, a bywa, że znakomita nieruchomość czeka miesiąc. Szybko wykupywane jest to, na co ktoś już polował: konkretne osiedle i typ willi, a kupujący czeka z czekiem i jest gotów podpisać.
Najszybsza transakcja eksperta to Sobha SeaHaven w Dubai Harbour: cena dewelopera 3,4 mln AED, sprzedano za 2,8 mln. W dniu rozliczenia pojawiło się takie samo mieszkanie parę pięter wyżej za 2,7 mln — ten sam kupujący podpisał umowę jeszcze tego wieczoru.
Co z długami sprzedającego wobec dewelopera?
To zwykły element transakcji: w ponad połowie przypadków kupujący spłaca dług sprzedającego wobec dewelopera w ramach ceny. Zdarzają się sytuacje trudne: lokal jest już zablokowany, a deweloper wysyła pisma o rychłym rozwiązaniu umowy.
Zespół ma duże doświadczenie w takich transakcjach. Do szczególnie skomplikowanych angażuje firmę conveyancingową — jej zadaniem jest ograniczyć do minimum ryzyko kupującego i sprzedającego. To, czy lokal jest zadłużony, widać w Statement of Account od dewelopera.
Zapytanie
Otrzymaj zestawienie nieruchomości distress
Imię i telefon — odezwiemy się z pytaniami o budżet, dzielnicę i typ nieruchomości i prześlemy oferty poniżej ceny rynkowej.
Nie chcą Państwo zostawiać numeru? Proszę napisać bezpośrednio: WhatsApp lub @dubai_oleg.
Otrzymaj zestawienie nieruchomości distress
Video
Więcej na naszym kanale
Analizy i filmy poradnikowe z naszego anglojęzycznego kanału YouTube.
0:35 Video
Safa One distress deal
A below-market unit in Safa One, the de GRISOGONO-branded Damac tower on Sheikh Zayed Road overlooking Safa Park. Thirty-five seconds, because that is how long these last.
WatchNajczęstsze pytania
Czy nieruchomość distress można kupić na kredyt hipoteczny?
Można, ale warunki bywają ostrzejsze. W niedawnej transakcji w budowanym budynku Emaar w The Greens — trzypokojowe mieszkanie za 4,2 mln AED — wkład własny wyniósł 50%, a nie 20%. Gotowe narożne mieszkanie w Creek Beach kupiono na kredyt za 2,15 mln przy cenie dewelopera 2,12 mln plus opłata DLD.
Czy warto kupić gotowe mieszkanie poniżej ceny dewelopera?
Z ostrożnością. Jeśli budynek jest ukończony, a mieszkanie nadal sprzedaje się poniżej ceny, po jakiej kupowano je na starcie, najczęściej jest to słaba nieruchomość. Wyjątki się zdarzają — dlatego cenę porównuje się z trzema pierwszymi ofertami w budynku, a nie tylko z OP.
Skąd biorą się mieszkania tańsze niż u dewelopera?
Są dwa główne źródła. Pierwsze to inwestorzy, którzy kupili na etapie budowy i nie radzą sobie z harmonogramem płatności. Drugie to właściciele gruntów: działkę wnoszą do wspólnego przedsięwzięcia z deweloperem (joint venture) i część zapłaty otrzymują w mieszkaniach, które potem wyprzedają poniżej cennika.
Czy oferty distress zdarzają się wśród biur i innych lokali komercyjnych?
Rzadko. Podstawą są nieruchomości mieszkalne: mieszkania, wille i domy szeregowe. Lokale komercyjne trafiają się sporadycznie: ekspert od czterech lat pracuje w Dubaju właśnie na rynku wtórnym mieszkań i o nieruchomości komercyjne nie zabiega.
Gdzie zobaczyć oferty dostępne teraz?
W katalogu na stronie: oferty z rabatem zebrano w dziale ofert distress i aktualizuje się je co noc. Najlepsze nieruchomości do katalogu nie trafiają — proponuje się je na zapytanie, dlatego zgłoszenie daje więcej niż przeglądanie katalogu.
Zobacz także
Zadaj pytanie
Najszybciej przez Telegram — odpowiadam osobiście.
Napisz na Telegramie