Al Barari: połowa terenu oddana zieleni i ile to kosztuje co roku

Al Barari to osiedle o niskiej gęstości zabudowy, w którym duża część terenu została przeznaczona na obsadzony krajobraz, a nie na budynki. W mieście, które z reguły maksymalnie wykorzystuje działki, to najrzadszy produkt na rynku. Arytmetykę, która za nim stoi, trzeba zrozumieć przed zakupem.

Co naprawdę daje niska gęstość

• Odległość między domami. Tego za pieniądze nie da się później odkupić i nie zastąpi tego żaden standard wnętrz.
• Mikroklimat. Gęste nasadzenia i woda faktycznie zmieniają temperaturę i dźwięk miejsca. To najbardziej namacalna codzienna różnica w porównaniu ze standardowym osiedlem willowym.
• Widoki, których nie da się zabudować, bo grunt przed domem to krajobraz, a nie przyszła działka.
• Trwała rzadkość. Podaży gruntów o niskiej gęstości w pobliżu miasta nie da się zwiększyć, a deweloper maksymalizujący zysk z działek nigdy nie stworzy takiego produktu.

Arytmetyka, która za to płaci

Ta część wymaga trzeźwej głowy, bo działa tak długo, jak długo jest się właścicielem domu.

• Utrzymanie krajobrazu to duży, stały koszt operacyjny: nawadnianie, nasadzenia, woda i ludzie, którzy wykonują pracę, w każdym miesiącu każdego roku.
• Dzieli go niewielu właścicieli. Niska gęstość oznacza, że koszt rozkłada się na niewielką liczbę domów, więc opłata na dom jest z definicji wysoka. To nie nieefektywność, to ten sam fakt co sama niska gęstość.
• Woda w klimacie pustynnym to nie błąd zaokrąglenia, a nawadnianie w tej skali jest dominującą pozycją budżetu.
• Dlatego trzeba przeczytać opłaty wspólnotowe z kilku lat i zapytać, co napędza trend. Nabywca, który stać na dom, ale nie na roczną opłatę, kupił sobie problem.

Co jeszcze sprawdzić

• Co dokładnie obejmuje opłata i co przypada właścicielowi działki.
• Kto utrzymuje krajobraz i na podstawie jakiej umowy. Ciągłość chroni tu całą ofertę.
• Granice działki i prawa do nasadzeń: co jest własne, co wspólne i co wolno zmieniać.
• Dojazd w godzinach szczytu i dostęp do szkół.
• Dowody z odsprzedaży. Pula nabywców tego produktu jest mała i specyficzna, więc sprzedaż trwa. Warto sprawdzić, jak długo domy tam czekają na kupca.
• W fazach off-plan: escrow, Oqood i środki na wypadek opóźnienia jak zwykle.

Dla kogo

• Dla nabywcy kupującego dom do zamieszkania, dla którego przestrzeń i zieleń są sednem, a roczny koszt jest zrozumiały.
• Dla właścicieli o długim horyzoncie, którzy cenią produkt niemożliwy do odtworzenia w pobliżu.
• Nie dla inwestora nastawionego na yield: wysoka wartość kapitałowa, wysoki koszt utrzymania i wąska pula najemców czynią z tego słabą ofertę najmu, czego zresztą można się spodziewać.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department oraz opublikowanej struktury osiedla.