Downtown Creek Real Estate Development: gdy znana marka nie jest sprzedawcą

Niektóre projekty w Dubaju są sprzedawane pod marką jednego dewelopera, podczas gdy grunt i inwestycję posiada inna firma. Różnica jest niewidoczna w reklamie, a w pełni widoczna w umowie, gdzie ma znaczenie.

Dlaczego istnieje takie rozwiązanie

• Marka sprzedaje szybciej. Właściciel dobrej działki bez rozpoznawalności rynkowej może zaprosić dewelopera, któremu nabywcy już ufają.
• Role się dzielą. Jedna strona może posiadać grunt, druga zarządzać inwestycją, trzecia budować, a czwarta umieścić swoje nazwisko na tablicy.
• To normalne i nie jest ukrywaniem – ale nabywca musi spojrzeć poza marketing, by zobaczyć strukturę.

Co ustalić, po kolei

• Który podmiot podpisuje Państwa umowę sprzedaży. To Państwa kontrahent. Reszta to kontekst.
• Za co umownie odpowiada strona z marką. Nadzór projektowy? Oddanie? Standardy jakości? A może tylko nazwa? Należy poprosić o to na piśmie; odpowiedź bardzo się różni między projektami, które w broszurze wyglądają identycznie.
• Czy strona z marką cokolwiek gwarantuje nabywcom. Zwykle nie.
• Kto prowadzi rachunek escrow i na czyje nazwisko jest otwarty.
• Kto jest głównym wykonawcą i jaki ma dorobek – przy podzielonej strukturze często waży to więcej niż każda z marek.
• Kto zajmuje się snagging i usterkami po przekazaniu i przez jaki czas.

Praktyczny test jest prosty: gdyby strona z marką jutro się wycofała, co Państwu by zostało? Jeśli odpowiedź brzmi „budynek od firmy, której nie oceniłem”, due diligence nie jest zakończone.

Dzielnica

Business Bay jest centralny, dobrze skomunikowany i mocno nasycony podażą. Wynikają z tego dwie konsekwencje dla każdego zakupu tam: nowe wieżowce są oddawane bez przerwy i konkurują bezpośrednio z Państwa lokalem, a widok na kanał lub Downtown może zasłonić budynek na działce, której Państwo nie posiadają. Należy sprawdzić, co zatwierdzono między lokalem a widokiem, za który Państwo płacą – w tej dzielnicy to najcenniejsza pojedyncza weryfikacja.

Co jeszcze sprawdzić

• Rachunek escrow i rejestrację Oqood, potwierdzone według numeru projektu.
• Środek na wypadek opóźnienia i sposób rozłożenia harmonogramu płatności.
• Service charge w porównywalnych oddanych wieżach w okolicy, z historią.
• Osiągane czynsze według orientacji, ponieważ lokale od strony kanału i od strony lądu to osobne rynki.

Dla kogo

• Nabywcy, którzy zidentyfikowali i ocenili faktycznego sprzedawcę, a nie tylko markę.
• Inwestorzy kupujący dobrze położony lokal z chronionym widokiem.
• Nie dla kupującego polegającego na nazwie, która nie jest stroną umowy.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i standardowej praktyki inwestycji pod obcą marką.