Object One: JVC czy JVT — dwie dzielnice, których większość kupujących nie odróżnia

Jumeirah Village Circle i Jumeirah Village Triangle leżą obok siebie, mają wspólną konwencję nazewniczą i podobny przedział cenowy. Kupujący traktują je zamiennie. To błąd, a różnica jest strukturalna, nie kosmetyczna.

Circle

• Gęsta zabudowa apartamentowa, wciąż w budowie. Co roku oddawana jest tu bardzo duża ilość nowej podaży.
• Najgłębsza pula najmu średniego segmentu w mieście, co oznacza szybkie wynajęcie i stałą konkurencję cenową.
• Więcej usług na poziomie ulicy — sklepy, siłownie, kawiarnie — bo populacja je utrzymuje.
• Państwa lokal konkuruje z setkami niemal identycznych w zasięgu spaceru. To podstawowy fakt inwestowania tutaj.

Triangle

• Więcej willi i domów szeregowych, mniejsza gęstość, mniej wieżowców.
• Profil najemcy rodzinnego, dłuższe najmy i mniejsza rotacja.
• Mniej nowej podaży, a więc mniej bezpośredniej konkurencji o tego samego najemcę.
• Mniej codziennego handlu w zasięgu spaceru i większa zależność od samochodu.

Jak wybierać między nimi

• Studio lub mieszkanie z jedną sypialnią do szybkiego wynajęcia: Circle. Pula najemców jest głębsza, a pustostany krótsze; w zamian akceptuje się konkurencję cenową.
• Większy lokal lub najem rodzinny: Triangle. Dłuższe najmy, mniejszy koszt rotacji i mniejsza pula, która nie rośnie tak szybko.
• Płynność przy odsprzedaży: Circle, gdzie obrót jest znacznie częstszy — z zastrzeżeniem, że sprzedaje się w tę samą obfitą podaż.
• Zupełnie zignorować podobieństwo nazw. Porównać dla obu te same cztery liczby: osiągany czynsz dla metrażu Państwa lokalu, opłatę serwisową za stopę kwadratową, liczbę lokali oddawanych w pobliżu w ciągu najbliższych trzech lat oraz czas sprzedaży na rynku wtórnym.

Co jest prawdą w obu

• Położenie w obrębie dzielnicy decyduje więcej niż sama dzielnica. Odległość spacerem do supermarketu i kawiarni to to, pod co optymalizują najemcy w obu.
• Opłata serwisowa to zmienna, którą można kontrolować, i największa trwała różnica w dochodzie netto między porównywalnymi lokalami.
• Żadna z nich nie jest historią wzrostu kapitału. Obie mają grunt i obfitą podaż; zwrot to tu dochód z najmu, a wycena któregokolwiek na wzroście wartości to błąd.

Co sprawdzić

• Escrow, Oqood, wykonawcę i środek zaradczy na wypadek opóźnienia przy off-plan.
• Opłatę serwisową w oddanych budynkach dewelopera.
• Aktualne oferty w promieniu kilkuset metrów, zarówno czynsze, jak i czas na rynku.
• Przydział miejsc parkingowych, który ma znaczenie w obu i większe w Triangle.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i aktualnych ofert najmu w obu dzielnicach.