Safa One distress deal

Lokal z grupy distress w Safa One — wieży Damac z marką de GRISOGONO przy Sheikh Zayed Road, z widokiem na Safa Park. Trzydzieści pięć sekund na ekranie, bo prawdziwy distress deal nie przetrwa dłużej.

Czym jest Safa One?

Wieża Damac przy Sheikh Zayed Road, zwrócona ku Safa Park, z marką de GRISOGONO i sky garden, który uczynił ją rozpoznawalną.

Centralna lokalizacja, widok na park, przypisana marka — to połączenie sprawia, że budynek jest płynny, a więc taki, w którym lokal poniżej rynku od razu znajduje nabywcę.

Moje ogólne zdanie o rezydencjach marek jubilerskich jest w artykule o Harbour Lights na tej stronie: za znaczek płaci się przy zakupie i potem co roku w service charge. Przy zakupie distress ta arytmetyka się zmienia, bo rabat liczy się od ceny rynkowej, która już zawiera znaczek.

Czym jest distress deal?

Odsprzedaż w cenie poniżej aktualnych porównywalnych, ponieważ sprzedający musi wyjść szybciej, niż pozwala normalny okres marketingu: zbliża się rata, przeprowadzka, likwidacja portfela.

Takich ofert się nie reklamuje. Reklama trwa tygodnie, a sprzedający w takiej sytuacji ma dni. Krążą przez brokerów, dlatego pojawiają się tu jako krótki klip i numer telefonu, a nie jako ogłoszenie.

Jeśli taki lokal jest nadal dostępny dwa tygodnie po publikacji, nie był distressem. Jeśli chcesz zobaczyć aktualne oferty, napisz do mnie bezpośrednio.

Jaki jest punkt odniesienia?

Rabat istnieje tylko względem czegoś mierzalnego. W Dubaju jest to rejestr zrealizowanych transakcji Dubai Land Department — każda sprzedaż zapisana z budynkiem, metrażem i ceną.

Porównuj z nimi, a nie z cenami ofertowymi z portali. W słabym miesiącu różnica między ceną ofertową a uzyskaną w tej samej wieży może wynosić dziesięć procent, a sprzedający, który schodzi do normalnej ceny, nic Ci nie dał.

Jeśli cena leży poniżej dolnej granicy ostatnich transakcji porównywalnych lokali w tym samym budynku, masz coś, co warto zbadać dalej.

Przed wnioskami skoryguj o piętro i orientację. W wieży, w której cenę napędza widok, niskie piętro w niskiej cenie to nie rabat.

Dlaczego sprzedający sprzedaje?

Prawdziwy distress jest podyktowany terminem: zbliża się kamień milowy płatności, przeprowadzka, rozwód, potrzeba płynności w firmie, problem walutowy w kraju. Tacy sprzedający wymieniają cenę na szybkość i sami podadzą swój termin.

Sprzedający kierujący się ceną — ci, którzy zdecydowali się zrealizować zysk — nie dają rabatu, bo nic ich do tego nie zmusza.

Sygnałem jest to, czy zobowiąże się do daty zakończenia transakcji. Zmotywowany sprzedający, który nie potrafi jej uzgodnić, nie jest zmotywowany.

W zamian sprzedajesz szybkość. Gotowe środki, brak warunku finansowania i przygotowane dokumenty zawsze wygrają z wyższą ofertą obwarowaną warunkami.

Czy rabat nie jest po prostu wadą?

Czasem tanio jest tanio z powodu: zaległości w service charge związanych z lokalem, nierozstrzygniętego sporu, zasłoniętego widoku, który omijały zdjęcia, niskiego piętra z widokiem na ścianę albo komplikacji z tytułem własności.

Wszystko to można ustalić. Poproś o zestawienie service charge, stan tytułu własności i oglądanie właściwego lokalu, a nie podobnego na innym piętrze.

Rabat, który przetrwa te kontrole, jest rabatem. Ten, który ich nie przetrwa, to cena prawidłowo odzwierciedlająca problem, który byś kupował.

W przypadku rezydencji z marką sprawdź też umowę operacyjną — budynek, w którym kończy się współpraca z marką, jest wart mniej niż taki, w którym się nie kończy.

Jaki jest całkowity koszt?

Przy cesji off-plan cena nagłówkowa premii nie jest ceną. Finansujesz też kwotę już wpłaconą deweloperowi, opłatę dewelopera za cesję, czteroprocentową opłatę transferową DLD i prowizję agencji.

Zsumuj wszystko, a potem porównaj z aktualną ceną katalogową dewelopera za równoważny lokal. Oferty, które wyglądały na rabat, czasem przestają tak wyglądać.

Przy lokalu gotowym dodaj opłatę DLD, prowizję agencji, opłaty powiernika i koszty kredytu — mniej więcej siedem do ośmiu procent ponad cenę, z czego nic nie da się sfinansować.

A skąd te lokale pochodzą: nie z portali. Sprzedający działający pod presją terminu rozsyła ofertę prywatnie do brokerów, którzy w kilka dni znajdą gotowego kupca, bo publiczna reklama prawdziwego rabatu zaprasza tygodnie zaniżonych ofert.

Skąd biorą się takie lokale?

Naprawdę tanie lokale nie leżą na portalach. Sprzedający, który potrzebuje szybkości, dzwoni do dwóch lub trzech brokerów, którzy znajdą kupca w tydzień, i lokal znika, zanim zdąży trafić do reklamy.

To nie spisek, tylko po prostu sposób, w jaki działa sprzedaż pod presją terminu: publiczna reklama prawdziwego rabatu zaprasza tygodnie zaniżonych ofert, na które sprzedający z terminem nie może sobie pozwolić.

Dostęp do tej części rynku zależy więc od tego, czy jesteś zarejestrowany, zanim lokal się pojawi, z już znanym budżetem, obszarem i statusem finansowania.

Kupujący, który dopiero po zobaczeniu oferty zaczyna organizować środki, zawsze przegrywa z tym, który tego nie musi robić.