Al Jurf distress deal

Lokal z grupy distress w Al Jurf — nadmorskiej dzielnicy na odcinku Ghantoot między Dubajem a Abu Zabi. Jedna minuta, bo takie oferty nie trwają dość długo na nic więcej.

Czym jest distress deal?

Odsprzedaż w cenie poniżej bieżącego porównywalnego poziomu rynkowego, ponieważ sprzedający potrzebuje wyjścia szybciej, niż pozwala normalna sprzedaż. Typowe przyczyny to zbliżająca się rata planu płatności, przeprowadzka, rozwód lub likwidacja portfela.

Nie są reklamowane, bo reklama trwa tygodnie, a sprzedający w takiej sytuacji ma dni. Dlatego pojawiają się jako sześćdziesięciosekundowy klip i numer telefonu, a nie jako ogłoszenie na portalu.

I dlatego uczciwa wersja takich treści jest krótka. Jeśli lokal distress jest nadal dostępny dwa tygodnie po publikacji, nie był distressem.

Gdzie leży Al Jurf?

Al Jurf leży na wybrzeżu w rejonie Ghantoot w emiracie Abu Zabi, mniej więcej w połowie drogi między dwoma miastami. To nadmorska dzielnica o niskiej zabudowie — plaża, marina, wille i działki — skierowana do kupujących, którzy chcą domu na weekend lub drugiego domu, a nie dojazdów do pracy.

Ponieważ leży w Abu Zabi, a nie w Dubaju, własność podlega Department of Municipalities and Transport i jego własnym zasadom stref inwestycyjnych. Sprawdź status konkretnej działki, zanim zachwycisz się ceną.

Jeśli interesuje Cię lokal poniżej rynku w tej okolicy, napisz do mnie bezpośrednio — zanim pojawiłby się gdziekolwiek indziej, już go nie będzie.

Czym właściwie jest Al Jurf?

Nadmorska dzielnica na odcinku Sahel Al Emarat, rozwijana przez IMKAN, zbudowana wokół namorzynów, mariny i bardzo świadomego planu niskiej zabudowy o niskiej gęstości. Wille i niewielka liczba budynków z apartamentami, żaden z nich wysoki.

Język projektowy jest śródziemnomorsko-arabski, a nie dubajsko-nowoczesny: kamień, dziedzińce, zieleń i budynki wtopione w krajobraz, a nie górujące nad nim.

Leży mniej więcej godzinę od centrum Dubaju i około czterdziestu minut od centrum Abu Zabi, czyli poza zasięgiem codziennych dojazdów dla większości osób, a zdecydowanie w strefie drugich domów.

Ograniczenia gęstości zabudowy na tym odcinku wybrzeża są ścisłe, co oznacza, że niski charakter zabudowy chroni plan zagospodarowania, a nie dobra wola dewelopera.

Czym ta linia brzegowa się różni?

Wybrzeże między dwoma emiratami jest w dużej mierze niezagospodarowane, miejscami chronione i geologicznie inne niż plaże Dubaju — namorzyny, naturalne zatoki i płytka woda zamiast piasku z nasypów.

Tworzy to naprawdę inne środowisko: ciche, ekologiczne i pozbawione gęstości, która definiuje wybrzeże Dubaju.

Kompromisem jest izolacja. Zaplecze w obrębie dzielnicy jest ograniczone w porównaniu z dzielnicą Dubaju, a wszystko inne wymaga dojazdu samochodem.

Dla odpowiedniego kupującego to atut, a nie wada, a grono nabywców jest specyficzne: mieszkańcy obu emiratów, którzy chcą nieruchomości na weekend w zasięgu jazdy samochodem.

Dlaczego distress pojawia się tu częściej?

Na rynku drugich domów z wąskim gronem nabywców wyjście trwa dłużej. Właściciel, który potrzebuje płynności, nie może po prostu wystawić oferty i czekać, bo czekanie to właśnie to, co nie działa.

To częściej niż w płynnej dzielnicy tworzy prawdziwych sprzedających działających pod presją terminu i dlatego okazje distress pojawiają się na tym wybrzeżu nieproporcjonalnie często.

Mówi to także, jak będzie wyglądało Twoje własne wyjście. Ta sama niepłynność, która tworzy Twój rabat, zadziała, gdy będziesz sprzedawać.

Porównuj z rzeczywistymi zarejestrowanymi transakcjami w dzielnicy — jest ich mniej niż w Dubaju, więc ostrożnie interpretuj małą próbę — i ustal termin sprzedającego, zanim uwierzysz, że rabat jest prawdziwy.

Co sprawdzić?

Service charge, który w mocno zazielenionej, niskiej nadmorskiej dzielnicy z mariną nie jest błahy.

Jakie etapy pozostały do zbudowania i gdzie, bo będziesz mieszkać obok tej budowy.

Status własności według zasad Abu Zabi — własność freehold dla cudzoziemców jest dostępna tylko w wyznaczonych strefach inwestycyjnych i to pierwsza rzecz do potwierdzenia, a nie ostatnia.

I przejedź trasę do miejsca, w którym faktycznie mieszkasz, o porze, o której faktycznie byś jechał. Godzina we wtorek po południu to nie godzina w piątek wieczorem.

Kto kupuje na tym wybrzeżu?

Grono nabywców to mieszkańcy Dubaju i Abu Zabi, którzy chcą nieruchomości na weekend w zasięgu jazdy samochodem od obu miast; to realne grono, ale specyficzne — dość zamożne, już zamieszkałe w mieście i kupujące drugi dom, a nie główny.

Sprawia to, że popyt jest uznaniowy. Szybko słabnie, gdy nastroje się psują, i szybko się odbudowuje, gdy się poprawiają, co daje większą zmienność cen niż na rynku mieszkań głównych.

Popyt na wynajem jest sezonowy i niewielki. Kto ocenia to pod kątem stopy zwrotu, ocenia nie to, co trzeba; zwrotem jest tu styl życia plus ta rzadkość, którą w końcu wytworzy chronione wybrzeże.

Płynność jest umiarkowana — lepsza niż w naprawdę odległej lokalizacji, znacznie gorsza niż w Dubaju — i właśnie dlatego okazje distress pojawiają się tu częściej niż w mieście.

Co do tej pory zbudował IMKAN?

Al Jurf oddawano etapami — Al Jurf Gardens to część willowa, a obok niej elementy apartamentowe i hotelowe, marina i beach club.

Część jest ukończona i zamieszkana; część wciąż powstaje, a dzielnica będzie rozbudowywana jeszcze przez kilka lat.

Dla kupującego oznacza to sprawdzenie, który etap jest objęty umową, co powstaje obok jego działki i jakie zaplecze jest umownie zobowiązane do oddania, a nie tylko narysowane.

Namorzyny i chronione wybrzeże to część trwała i to one będą wyróżniać tę dzielnicę także za dwadzieścia lat.