Dwupokojowe mieszkanie poniżej ceny rynkowej w Peninsula: jak wygląda prawdziwa zniżka

Co drugie ogłoszenie w Dubaju nazywa się okazją z przymusowej sprzedaży. Prawie żadne nią nie jest. Oto krótkie spojrzenie na jedno dwupokojowe mieszkanie w Peninsula, które rzeczywiście wyceniono poniżej rynku, oraz — co przydatniejsze — metoda, dzięki której można to udowodnić, zanim się w to uwierzy.

Co właściwie znaczy „poniżej rynku”?

Zniżka jest prawdziwa tylko względem czegoś mierzalnego. W Dubaju tym mierzalnym punktem odniesienia jest rejestr zawartych transakcji prowadzony przez Dubai Land Department: każda sprzedaż jest w nim zapisana wraz z budynkiem, metrażem lokalu i ceną.

Te dane są punktem odniesienia, a nie ceny ofertowe z portali nieruchomości.

Ceny ofertowe to życzenia. W słabym miesiącu różnica między ceną wywoławczą a faktyczną ceną transakcyjną w tej samej wieży może sięgać dziesięciu procent lub więcej. Jeśli sprzedający obniża zawyżoną cenę do normalnej i nazywa różnicę zniżką, to nic się nie wydarzyło.

Test jest więc prosty: za ile faktycznie sprzedano porównywalne lokale w tej wieży i w tym przedziale metrażu w ciągu ostatnich sześciu miesięcy i gdzie na tym tle leży ta cena? Jeśli jest poniżej dolnej granicy przedziału, mamy coś wartościowego. Jeśli jest tylko niższa od najwyższego ogłoszenia, mamy marketing.

Dlaczego to dwupokojowe mieszkanie było źle wycenione?

Mieszkania dwupokojowe w Peninsula to najcieńszy segment rynku. W wieży dominują kawalerki i mieszkania jednopokojowe, więc „dwójki” sprzedają się rzadziej, a to oznacza mniej transakcji porównawczych, a zatem sprzedający i kupujący wyceniają je raczej na wyczucie niż na podstawie danych.

Ten wąski rynek działa w obie strony. Dlatego sprzedający w pośpiechu może zejść wyraźnie poniżej rzeczywistej wartości — nie ma kolejki kupujących, która by cenę z powrotem podbiła — ale dlatego też wyjście z inwestycji trwa dłużej. Zniżka na lokalu o niskiej płynności jest rekompensatą za tę niską płynność, a nie darmowym obiadem.

W tym przypadku sprzedający miał zbliżający się termin raty z planu płatności i harmonogram, który nie pozwalał na długą kampanię marketingową. To profil prawdziwej sprzedaży z przymusu: sprzedający, którego ogranicza data, a nie cena.

Jakie sprawdzenia zamieniły to w okazję?

Po pierwsze, transakcje porównawcze z DLD dla tej samej wieży z poprzednich sześciu miesięcy, przefiltrowane do lokali dwupokojowych i skorygowane o piętro oraz ekspozycję. To wyznaczyło przedział cenowy.

Po drugie, zestawienie rozliczeń od dewelopera, aby ustalić dokładnie, ile zapłacono, a ile zostało do zapłaty — bo w przypadku lokalu w budowie cena nominalna to tylko część kosztu.

Po trzecie, service charge, aby obliczenie rentowności było netto, a nie brutto.

Po czwarte, potwierdzenie, że na lokalu nie ustanowiono żadnego obciążenia i że sprzedający jest zarejestrowaną stroną. Zniżka na lokalu obciążonym nie jest zniżką.

Po piąte, i najmniej technicznie: obejrzenie na miejscu konkretnego pionu, bo różnica między dwupokojowym mieszkaniem z widokiem na kanał a takim z widokiem na sąsiedni plac budowy nie jest błędem zaokrąglenia.

Jak dowiedzieć się o takich ofertach jako pierwszy?

Naprawdę tanie lokale nie wiszą na portalach. Sprzedający, któremu zależy na czasie, dzwoni do dwóch lub trzech brokerów, którzy potrafią znaleźć kupca w ciągu tygodnia, i lokal znika, zanim w ogóle zostanie ogłoszony. To nie spisek, tak po prostu wygląda sprzedaż ograniczona terminem.

W praktyce oznacza to, że dostęp do tej części rynku zależy od tego, czy znajdujemy się na liście, zanim lokal się pojawi, a nasz budżet, wybrana dzielnica i sposób finansowania są już znane. Kupujący, który dopiero po zobaczeniu oferty zaczyna organizować środki, przegra za każdym razem z tym, który zrobił to wcześniej.

Jeśli chcą Państwo kupować w ten sposób, proszę napisać do mnie na WhatsApp, podając budżet i cel zakupu, a umieszczę Państwa na liście ofert pozarynkowych zamiast wysyłać linki z portali.

Co dokładnie to był za lokal?

Dwupokojowe mieszkanie w pionie Peninsula One zwróconym bezpośrednio ku wodzie, pokazane przed kamerą, z ceną wywoławczą 2,1 mln AED i wyraźnym zaproszeniem do składania ofert poniżej niej.

Ten pion wybrano zamiast przeciwnej strony tego samego budynku ze względu na widok, który się nie zmieni. Frontu wodnego nie da się zabudować, a widok na Burj Khalifa po drugiej stronie zasłania wyższa wieża obok.

Spośród porównywanych dwóch budynków najtańsza solidna opcja znajdowała się właśnie tutaj. Peninsula Four, czyli Plaza, kosztowała co najmniej 1,5 raza więcej za porównywalny lokal, a ta dopłata dotyczy wysokości i podium handlowego, a nie samego mieszkania.

Tak zwykle wygląda prawdziwa zniżka w praktyce: nie nagłówkowy procent, lecz konkretny pion w konkretnym budynku, w którym obniżona zostaje płynność, a zachowany zostaje widok.

Jak rozpoznać fałszywe zniżki?

Należy podchodzić sceptycznie do każdej reklamy, w której zniżka podana jest w procentach bez wskazania punktu odniesienia. Poniżej czego dokładnie?

Należy podchodzić sceptycznie do „okazji z przymusu” ogłaszanej od trzech miesięcy. Przymus i cierpliwość nie idą w parze.

Należy podchodzić sceptycznie do ceny dalece poniżej przedziału dla wieży, jeśli nikt tego nie wyjaśnia. Czasem wyjaśnieniem są zaległości w service charge, spór prawny, lokal z widokiem na ścianę lub problem z tytułem własności. Niska cena jest objawem i trzeba wiedzieć, czego.

Dobra wiadomość jest taka, że wszystko to można sprawdzić, w większości w jedno popołudnie, i nic z tego nie wymaga wiary na słowo — również mojej.