Mohammed Bin Zayed City

Ein großer, gewachsener Stadtteil auf dem Festland mit Villen und niedriger Bebauung – dort, wo ein großer Teil von Abu Dhabi tatsächlich wohnt.

• große Villen bei niedrigen Kosten pro Quadratmeter
• etabliertes Wohnen im Umland
• tiefe lokale Nachfrage

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was MBZ City ist

Mohammed Bin Zayed City ist ein großer, gewachsener Wohnbezirk auf dem Festland von Abu Dhabi. Er gliedert sich in nummerierte Zonen mit überwiegend Villen und niedriger Bebauung, entlang der Hauptstraßen verlaufen Gewerbestreifen.

Es ist keine geplante Gated Community im heutigen Sinne. Es ist ein funktionierender Vorort, über Jahrzehnte gewachsen, mit gemischter Bevölkerung und gemischter Bebauung.

Er liegt landeinwärts von der Stadtinsel, mit guter Straßenanbindung an das Zentrum von Abu Dhabi, den Flughafen und die Autobahn nach Dubai.

Das Angebot

Große Villen auf großzügigen Grundstücken dominieren, viele davon sind für Mehrgenerationenhaushalte ausgelegt oder in mehrere Mietverhältnisse aufgeteilt.

Weil sich der Stadtteil organisch und nicht nach einem einheitlichen Plan entwickelt hat, unterscheiden sich Qualität und Alter der Häuser von Straße zu Straße enorm.

Die Einstiegspreise für große Villen sind im Verhältnis zur gebotenen Fläche niedrig – das ist das prägende Merkmal dieses Marktes.

Wer hier wohnt

Ein breiter Querschnitt: emiratische Familien, seit Langem ansässige Expat-Haushalte und eine große Zahl von Menschen in geteilten und aufgeteilten Unterkünften.

Die Nachfrage ist tief und beständig, getragen von der Kombination aus Platz und Erschwinglichkeit, die die Inselstadtteile nicht bieten können.

Die Mietrenditen für Villen liegen hier günstig im Vergleich zum restlichen Emirat, gerade weil die Kaufpreise für die bebaute Fläche niedrig sind.

Was zu bedenken ist

Eigentumsregeln. Ein großer Teil dieses Stadtteils liegt außerhalb der ausgewiesenen Investitionszonen, weshalb für viele Objekte kein Freehold-Erwerb durch Ausländer möglich ist. Das ist als Erstes zu klären, und es scheidet für internationale Käufer einen großen Teil des Angebots aus.

Zustand. Die Häuser stammen aus mehreren Jahrzehnten Bautätigkeit und sind sehr unterschiedlich gepflegt. Ein Gutachten ist unerlässlich.

Umfeld. Es ist ein arbeitender Vorort und keine kuratierte Wohnanlage – mit gewerblicher Nutzung, gemischten Nutzungen und uneinheitlichem Straßenbild.

Die Infrastruktur ist funktional: lokale Geschäfte, Schulen und Kliniken, größere Einrichtungen erreicht man mit dem Auto.

Was zu prüfen ist

Als Allererstes die Freehold-Ausweisung für das konkrete Grundstück.

Den Zustand des Gebäudes umfassend – Klimaanlage, Sanitär, Elektrik, Dach und Statik.

Grundstücksgröße und Grenzen genau.

Die zulässige Nutzung und ob eine Aufteilung oder Vermietung an mehrere Parteien rechtmäßig ist.

Realistisch erzielte Mieten vergleichbarer Objekte in derselben Straße statt Stadtteilwerten, die sehr unterschiedliche Bestände vermischen.

Für wen es passt

Für Käufer, die eine große Villa zu den niedrigsten Kosten pro Quadratmeter im Emirat brauchen und mit den Eigentumsregeln zurechtkommen.

Für Investoren, die den Markt für Mehrparteien-Villen und seine rechtlichen Grenzen verstehen.

Schlecht passt es für internationale Käufer, die einen unkomplizierten Freehold-Kauf in einer verwalteten Wohnanlage suchen – genau das bieten die Investitionszonen.

Wie die Zonen angelegt sind

Mohammed Bin Zayed City ist in nummerierte Zonen gegliedert, und die Nummerierung ist der einzige verlässliche Weg, sich zurechtzufinden. Jede Zone ist ein Raster aus Grundstücken mit Villen, kleinen Wohngebäuden und Gewerbeflächen entlang der Hauptstraßen.

Da der Stadtteil über Jahrzehnte ohne einen einzigen Masterplan gewachsen ist, unterscheiden sich die Zonen erheblich. Manche bestehen fast ausschließlich aus großen Familienvillen auf großzügigen Grundstücken, andere sind dichter bebaut, mit aufgeteilten Gebäuden und gemischter gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss.

Bei der Infrastruktur ist es ähnlich: Geschäfte, Schulen, Kliniken und Moscheen sind über den Stadtteil verteilt statt in einem Zentrum gebündelt, und die Qualität schwankt von Zone zu Zone.

Eine Anzeige, die nur „MBZ City“ nennt, sagt sehr wenig aus. Die Zonennummer ist die Adresse, auf die es ankommt, und es lohnt sich, zwei oder drei Zonen abzufahren, bevor man sich entscheidet.

Die Ökonomie der Aufteilung

Ein erheblicher Teil des Mietmarkts besteht hier aus großen Villen, die zimmerweise, stockwerksweise oder als mehrere getrennte Mietverhältnisse vermietet werden. Daher kommt ein Großteil der Rendite des Stadtteils, und genau dort liegt auch das rechtliche Risiko.

Belegungsgrenzen, zulässige Nutzung und die Regeln zur Unterteilung legt die Stadtverwaltung fest, und sie werden uneinheitlich durchgesetzt. Ein Objekt, dessen Einnahmen von einer nicht regelkonformen Gestaltung abhängen, wirft nicht die Rendite ab, die es zu bieten scheint.

Fragen Sie direkt, wie das Objekt derzeit genutzt wird, ob das zulässig ist und ob bauliche Veränderungen genehmigt wurden. Nicht genehmigte Trennwände im Innenraum sind verbreitet und erschweren sowohl die Versicherung als auch den Weiterverkauf.

Für ausländische Käufer ist das ein weiterer Grund, warum die Investitionszonen meist der einfachere Weg sind: Eigentum, Nutzung und Verwaltung sind dort konventionell geregelt.

Warum der Wert trotzdem real ist

Lässt man die Komplikationen beiseite, ist die zugrunde liegende Rechnung durchaus attraktiv: Das sind die niedrigsten Kosten pro Quadratmeter bebauter Villenfläche im Emirat, in einer Lage, die fünfzehn bis fünfundzwanzig Minuten vom Zentrum von Abu Dhabi entfernt liegt und nahe am Flughafen und an der Straße nach Dubai.

Die Nachfrage ist tief und unspektakulär – Haushalte, die Platz brauchen und sich die Inseln nicht leisten können, und in jeder wachsenden Stadt ist das das größte Segment überhaupt.

Die Renditen für Villen liegen hier aus genau diesem Grund im Vergleich zum restlichen Emirat gut.

Das Hindernis für die meisten internationalen Käufer ist nicht die Wirtschaftlichkeit, sondern dass ein großer Teil dieses Stadtteils außerhalb der ausgewiesenen Investitionszonen liegt und schlicht nicht gekauft werden kann. Klären Sie das zuerst, alles Weitere ergibt sich daraus.

Der Stadtteil in Zahlen

Das Zentrum von Abu Dhabi ist etwa dreißig Kilometer entfernt – rund fünfundzwanzig Minuten über die Autobahn –, die Sheikh Zayed Grand Mosque etwa fünfzehn Minuten und Ferrari World auf Yas etwa fünfundzwanzig. Dubai liegt ungefähr 120 Kilometer entfernt, gut eine Stunde Fahrt. Die Stadtbuslinien M1 und M2 fahren durch den Stadtteil.

Für den Einkauf sorgen die Mazyad Mall am Eingang des Stadtteils mit ihrem Lulu-Hypermarkt, die nahe gelegene Dalma Mall – eines der größten Einkaufszentren des Emirats – und Bawabat Al Sharq in etwa zehn Minuten Entfernung.

Die medizinische Versorgung ist vor Ort: Bareen International Hospital, der Komplex Burjeel Medical City und das Gesundheitszentrum Madinat Mohammed Bin Zayed.

Schulen und Kindergärten gibt es reichlich – British Orchard und Rainbow unter den Kindergärten, Emirates Future International Academy, Bright Riders und Al Wahda International unter den Schulen. Für einen Familienstadtteil ist das das wichtigste Argument.

Ein großer Teil dieses Stadtteils liegt außerhalb der ausgewiesenen Investitionszonen von Abu Dhabi, sodass für einen Großteil des Angebots kein Freehold-Erwerb durch Ausländer möglich ist. Klären Sie die Ausweisung, bevor Sie irgendetwas anderes tun.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Mohammed Bin Zayed City kaufen?

Nur dort, wo ein Objekt in einer ausgewiesenen Investitionszone liegt, und ein großer Teil von MBZ City tut das nicht. Abu Dhabi beschränkt den Freehold-Erwerb durch Ausländer auf diese Zonen, bestätigen Sie daher zuerst die Ausweisung für das konkrete Grundstück.

Die oben genannten Werte zu Rendite und Einstiegspreis sind Richtwerte, um Stadtteile miteinander zu vergleichen. Sie stammen aus Marktübersichten und sind nicht wie die Zahlen für Dubai aus unserem eigenen Bestand berechnet. Sie sind keine Bewertung einer bestimmten Immobilie und keine Anlageberatung. Freehold-Eigentum für Ausländer ist in Abu Dhabi nur innerhalb ausgewiesener Investitionszonen möglich – bestätigen Sie die Ausweisung für jedes konkrete Objekt, bevor Sie fortfahren.

Ist Mohammed Bin Zayed City die richtige Wahl für Sie?

Nennen Sie mir das Budget und den Zweck des Kaufs – eine Rendite, ein Weiterverkauf oder ein Zuhause für die Familie. Ich rechne es gegen die Alternative in Dubai bei gleichem Budget durch und sage klar, welche Seite gewinnt. Oft ist es nicht die Seite, die man erwartet.