Mohammed Bin Zayed City

Duża, dobrze ukształtowana dzielnica na lądzie, z willami i niską zabudową — tu mieszka naprawdę wielu mieszkańców Abu Zabi.

• duże wille przy niskim koszcie za metr kwadratowy
• ustabilizowane życie na przedmieściach
• głęboki lokalny popyt

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest MBZ City

Mohammed Bin Zayed City to duża, ustabilizowana dzielnica mieszkaniowa na lądzie w Abu Zabi, podzielona na numerowane strefy z przewagą willi i niskiej zabudowy, z pasami usługowymi wzdłuż głównych dróg.

Nie jest to zamknięte osiedle z nowoczesnym masterplanem. To działające przedmieście, rozbudowywane przez dziesięciolecia, o zróżnicowanej ludności i zróżnicowanej zabudowie.

Leży w głębi lądu, za wyspą miejską, z rozsądnym dojazdem do centrum Abu Zabi, lotniska i trasy do Dubaju.

Oferta

Dominują duże wille na przestronnych działkach, wiele z nich przystosowano do domów wielopokoleniowych lub podzielono na kilka odrębnych najmów.

Ponieważ dzielnica rozwijała się żywiołowo, a nie według jednego planu, jakość i wiek zabudowy różnią się ogromnie od ulicy do ulicy.

Ceny wejścia dla dużych willi są niskie w stosunku do oferowanej przestrzeni — to właśnie cecha wyróżniająca ten rynek.

Kto tu mieszka

Szeroki przekrój mieszkańców: rodziny emirackie, od dawna osiadłe rodziny expatów oraz liczna grupa osób w mieszkaniach współdzielonych i podzielonych.

Popyt jest głęboki i stały, napędzany połączeniem przestrzeni i przystępnej ceny, którego dzielnice wyspiarskie nie są w stanie zaoferować.

Stopy zwrotu z najmu willi są tu korzystne na tle reszty emiratu właśnie dlatego, że ceny zakupu są niskie w przeliczeniu na powierzchnię zabudowy.

Co należy rozważyć

Zasady własności. Znaczna część dzielnicy leży poza wyznaczonymi strefami inwestycyjnymi, co oznacza, że dla wielu nieruchomości zagraniczna własność freehold nie jest dostępna. To pierwsza rzecz do ustalenia i od razu wyklucza dużą część oferty dla kupujących z zagranicy.

Stan techniczny. Zabudowa pochodzi z kilku dziesięcioleci i jest bardzo różnie utrzymana. Ekspertyza techniczna jest niezbędna.

Otoczenie. To pracujące przedmieście, a nie starannie zaprojektowane osiedle — z działalnością komercyjną, mieszanym przeznaczeniem i niejednorodnym krajobrazem ulic.

Infrastruktura jest funkcjonalna: lokalne sklepy, szkoły i przychodnie, a do większych obiektów trzeba dojechać.

Co sprawdzić

Status freehold dla konkretnej działki — przed wszystkim innym.

Stan budynku w całości — klimatyzacja, instalacja wodna, elektryka, dach i konstrukcja.

Dokładną wielkość działki i jej granice.

Dozwolone przeznaczenie oraz to, czy podział lub kilka odrębnych najmów jest zgodny z prawem.

Realnie osiągane czynsze dla porównywalnych nieruchomości przy tej samej ulicy, a nie dane dla całej dzielnicy, które uśredniają bardzo różne zasoby.

Dla kogo

Dla kupującego, który potrzebuje dużej willi przy najniższym w emiracie koszcie za metr kwadratowy i potrafi poruszać się wśród zasad własności.

Dla inwestora, który rozumie rynek willi z wieloma najemcami i związane z nim ograniczenia prawne.

Słabo nadaje się dla kupującego z zagranicy, który szuka prostego zakupu freehold w zarządzanym osiedlu — a to właśnie dają strefy inwestycyjne.

Jak ułożone są strefy

Mohammed Bin Zayed City jest podzielone na numerowane strefy, a numeracja to jedyny wiarygodny sposób orientacji. Każda strefa to siatka działek z willami, małymi budynkami mieszkalnymi i handlem wzdłuż głównych dróg.

Ponieważ dzielnica powstawała przez dziesięciolecia bez jednego masterplanu, strefy znacznie się różnią. Niektóre to prawie wyłącznie duże wille rodzinne na przestronnych działkach; inne są gęstsze, z podzielonymi budynkami i mieszanym przeznaczeniem komercyjnym na parterach.

Z infrastrukturą jest podobnie: lokalne sklepy, szkoły, przychodnie i meczety są rozproszone po całej dzielnicy, a nie skupione w centrum, a ich jakość zależy od strefy.

Ogłoszenie z samym zapisem "MBZ City" mówi bardzo niewiele. Adresem, który się liczy, jest numer strefy, i warto objechać dwie–trzy z nich, zanim podejmie się decyzję.

Gospodarka podziałów

Znaczna część rynku najmu to duże wille wynajmowane na pokoje, na piętra lub jako kilka odrębnych najmów. Stąd bierze się duża część rentowności dzielnicy i tu jednocześnie leży ryzyko prawne.

Limity zajętości, dozwolone przeznaczenie i zasady dotyczące podziału ustala gmina, a egzekwowane są one nierówno. Nieruchomość, której dochód zależy od niezgodnego z przepisami układu, nie przynosi takiej stopy zwrotu, na jaką wygląda.

Należy zapytać wprost, jakie jest obecne wykorzystanie, czy jest dozwolone i czy ewentualne przeróbki budynku zostały zatwierdzone. Niezatwierdzone przegrody wewnętrzne są częste i komplikują zarówno ubezpieczenie, jak i odsprzedaż.

Dla kupującego z zagranicy to kolejny powód, dla którego strefy inwestycyjne są zwykle prostszą drogą: własność, przeznaczenie i zarządzanie są tam konwencjonalne.

Dlaczego wartość jest mimo wszystko realna

Odłóżmy komplikacje na bok — rachunek jest naprawdę atrakcyjny: to najniższy w emiracie koszt za metr kwadratowy powierzchni willi, w lokalizacji oddalonej o piętnaście–dwadzieścia pięć minut od centrum Abu Zabi i blisko lotniska oraz trasy do Dubaju.

Popyt jest głęboki i niewyszukany — to gospodarstwa domowe, które potrzebują przestrzeni i nie stać ich na wyspy, a w każdym rosnącym mieście jest to największy segment.

Stopy zwrotu z willi są tu korzystne na tle reszty emiratu właśnie z tego powodu.

Przeszkodą dla większości kupujących z zagranicy nie jest ekonomia, lecz to, że znaczna część dzielnicy leży poza wyznaczonymi strefami inwestycyjnymi i po prostu nie można jej kupić. Trzeba to ustalić najpierw, a reszta wynika z tego sama.

Dzielnica w liczbach

Centrum Abu Zabi jest oddalone o około trzydzieści kilometrów — około dwudziestu pięciu minut autostradą — Wielki Meczet Szejka Zajida o około piętnaście minut, a Ferrari World na Yas o około dwadzieścia pięć. Do Dubaju jest około 120 kilometrów i nieco ponad godzina jazdy. Przez dzielnicę kursują miejskie linie autobusowe M1 i M2.

Zakupy zapewnia Mazyad Mall przy wjeździe do dzielnicy z hipermarketem Lulu, w pobliżu jest Dalma Mall — jedno z największych centrów handlowych w emiracie — a około dziesięć minut dalej Bawabat Al Sharq.

Opieka zdrowotna jest na miejscu: Bareen International Hospital, kompleks Burjeel Medical City i centrum zdrowia Madinat Mohammed Bin Zayed.

Szkół i przedszkoli jest dużo — wśród przedszkoli British Orchard i Rainbow, wśród szkół Emirates Future International Academy, Bright Riders i Al Wahda International. Dla dzielnicy rodzinnej to główny argument.

Znaczna część tej dzielnicy leży poza wyznaczonymi strefami inwestycyjnymi Abu Zabi, więc zagraniczna własność freehold jest niedostępna dla dużej części oferty. Przed wszystkim innym należy ustalić status nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Mohammed Bin Zayed City?

Tylko tam, gdzie nieruchomość leży w wyznaczonej strefie inwestycyjnej, a znaczna część MBZ City w niej nie leży. Abu Zabi ogranicza zagraniczną własność freehold do tych stref, więc najpierw należy potwierdzić status konkretnej działki.

Podana wyżej stopa zwrotu i cena wejścia to orientacyjne wartości służące porównaniu dzielnic między sobą, oparte na zestawieniach rynkowych, a nie liczone z naszej własnej oferty, jak liczby dla Dubaju. Nie są wyceną żadnej konkretnej nieruchomości ani poradą inwestycyjną. Zagraniczna własność freehold w Abu Zabi jest dostępna wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych — status każdej konkretnej nieruchomości należy potwierdzić przed dalszymi krokami.

Czy Mohammed Bin Zayed City to dobry wybór dla Państwa?

Proszę podać budżet i cel zakupu — procent z najmu, odsprzedaż albo miejsce do mieszkania dla rodziny. Zestawię to z dubajską alternatywą za te same pieniądze i powiem wprost, która strona wygrywa. Często nie jest to strona, której ludzie się spodziewają.