Mohammed Bin Zayed City

Un vaste quartier résidentiel établi sur le continent, fait de villas et d'habitat bas — là où vit réellement une grande partie d'Abu Dhabi.

• grandes villas à faible coût au mètre carré
• vie de banlieue établie
• forte demande locale

Ce qu'est vraiment ce quartier

Ce qu'est MBZ City

Mohammed Bin Zayed City est un grand quartier résidentiel établi sur le continent d'Abu Dhabi, organisé en zones numérotées où dominent les villas et l'habitat bas, avec des rues commerçantes le long des axes principaux.

Ce n'est pas une communauté fermée planifiée au sens moderne du terme. C'est une banlieue qui fonctionne, construite au fil des décennies, avec une population et un bâti variés.

Il se situe à l'intérieur des terres, en retrait de l'île de la ville, avec un accès routier correct vers le centre d'Abu Dhabi, l'aéroport et l'autoroute de Dubaï.

Le produit

De grandes villas sur de vastes parcelles dominent ; beaucoup sont aménagées pour des ménages multigénérationnels ou divisées en plusieurs locations.

Le quartier s'étant développé de façon organique plutôt que selon un plan unique, la qualité et l'âge des logements varient énormément d'une rue à l'autre.

Les prix d'entrée des grandes villas sont bas au regard de l'espace obtenu, et c'est la caractéristique essentielle de ce marché.

Qui y vit

Un large échantillon de la population : familles émiriennes, ménages expatriés installés de longue date et nombreux occupants de logements partagés ou divisés.

La demande est profonde et régulière, portée par l'association d'espace et de prix abordables que les quartiers de l'île ne peuvent pas offrir.

Les rendements locatifs des villas y sont avantageux par rapport au reste de l'émirat, précisément parce que les prix d'achat sont bas pour la surface construite.

Ce qu'il faut peser

Les règles de propriété. Une grande partie de ce quartier se trouve hors des zones d'investissement désignées, ce qui signifie que la pleine propriété (freehold) n'est pas ouverte aux étrangers pour de nombreux biens. C'est la première chose à établir, et elle écarte une large part de l'offre pour les acheteurs internationaux.

L'état du bien. Le bâti s'étend sur plusieurs décennies de construction, avec un entretien très inégal. Une expertise est indispensable.

L'environnement. C'est une banlieue active plutôt qu'une communauté soignée : activité commerciale, usages mixtes et paysage urbain variable.

Les équipements sont fonctionnels : commerces de proximité, écoles et cliniques, les grands équipements imposant de prendre la voiture.

Ce qu'il faut vérifier

Le statut freehold de la parcelle précise, avant toute autre chose.

L'état du bâtiment, de manière exhaustive — climatisation, plomberie, électricité, toiture et structure.

La taille et les limites exactes de la parcelle.

L'usage autorisé, et la légalité de toute division ou de toute location multiple.

Les loyers réellement obtenus pour des biens comparables dans la même rue, plutôt que les chiffres du quartier, qui mélangent des biens très différents.

À qui il convient

À l'acheteur qui a besoin d'une grande villa au coût le plus bas de l'émirat au mètre carré et qui sait s'orienter dans les règles de propriété.

À l'investisseur qui comprend le marché des villas en location multiple et ses contraintes juridiques.

Il convient mal à l'acheteur international qui cherche un achat freehold simple dans une communauté gérée, ce que proposent justement les zones d'investissement.

Comment les zones sont organisées

Mohammed Bin Zayed City est organisée en zones numérotées, et la numérotation est le seul repère fiable pour s'y retrouver. Chaque zone est une grille de parcelles avec des villas, de petits immeubles résidentiels et des façades commerciales le long des axes principaux.

Faute de plan directeur unique sur plusieurs décennies, les zones diffèrent sensiblement. Certaines sont presque entièrement composées de grandes villas familiales sur de vastes parcelles ; d'autres sont plus denses, avec des bâtiments divisés et des usages commerciaux mixtes en rez-de-chaussée.

Les équipements suivent le même schéma : commerces de proximité, écoles, cliniques et mosquées sont répartis dans le quartier plutôt que concentrés dans un centre, et leur qualité varie d'une zone à l'autre.

Une annonce qui indique seulement "MBZ City" en dit très peu. Le numéro de zone est l'adresse qui compte, et il vaut la peine d'en parcourir deux ou trois en voiture avant de décider.

L'économie de la subdivision

Une part importante du marché locatif ici se compose de grandes villas louées à la chambre, à l'étage ou en plusieurs locations distinctes. C'est de là que vient une bonne partie du rendement du quartier, et c'est aussi là que se situe le risque juridique.

Les limites d'occupation, l'usage autorisé et les règles de cloisonnement sont fixés par la municipalité et appliqués de façon inégale. Un bien dont le revenu repose sur un montage non conforme ne produit pas le rendement qu'il semble produire.

Demandez directement quel est l'usage actuel, s'il est autorisé et si les modifications apportées au bâtiment ont été approuvées. Les cloisonnements intérieurs non autorisés sont fréquents et compliquent à la fois l'assurance et la revente.

Pour un acheteur étranger, c'est une raison de plus pour laquelle les zones d'investissement constituent généralement la voie la plus simple : la propriété, l'usage et la gestion y sont tous conventionnels.

Pourquoi la valeur est réelle malgré tout

Une fois les complications mises de côté, le calcul de fond est réellement attractif : c'est le coût le plus bas au mètre carré de villa construite de l'émirat, dans un lieu situé à quinze à vingt-cinq minutes du centre d'Abu Dhabi et proche de l'aéroport et de la route de Dubaï.

La demande est profonde et sans glamour : des ménages qui ont besoin d'espace et ne peuvent pas se payer les îles, ce qui, dans toute ville en croissance, constitue le segment le plus large qui soit.

Les rendements des villas y se comparent bien à ceux du reste de l'émirat, précisément pour cette raison.

L'obstacle pour la plupart des acheteurs internationaux n'est pas l'économie ; c'est qu'une grande partie de ce quartier se trouve hors des zones d'investissement désignées et ne peut tout simplement pas être achetée. Établissez-le d'abord, et le reste en découle.

Le quartier en chiffres

Le centre d'Abu Dhabi est à environ trente kilomètres — quelque vingt-cinq minutes par l'autoroute — avec la Grande Mosquée Sheikh Zayed à environ quinze minutes et Ferrari World à Yas à environ vingt-cinq. Dubaï est à environ 120 kilomètres, soit un peu plus d'une heure. Les lignes de bus urbaines M1 et M2 traversent le quartier.

Les courses sont assurées par Mazyad Mall, à l'entrée du quartier, avec son hypermarché Lulu ; Dalma Mall — l'un des plus grands de l'émirat — se trouve à proximité, et Bawabat Al Sharq à environ dix minutes.

La santé est assurée sur place : Bareen International Hospital, le complexe Burjeel Medical City et le centre de santé Madinat Mohammed Bin Zayed.

Les écoles et les crèches sont nombreuses — British Orchard et Rainbow parmi les crèches, Emirates Future International Academy, Bright Riders et Al Wahda International parmi les écoles. Pour un quartier familial, c'est l'argument principal.

Une grande partie de ce quartier se trouve hors des zones d'investissement désignées d'Abu Dhabi ; la pleine propriété (freehold) y est donc indisponible pour les étrangers sur une large part de l'offre. Établissez le statut avant toute autre démarche.

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils acheter à Mohammed Bin Zayed City ?

Uniquement lorsque le bien se trouve dans une zone d'investissement désignée, ce qui n'est pas le cas d'une grande partie de MBZ City. Abu Dhabi limite la pleine propriété par des étrangers à ces zones : vérifiez donc d'abord le statut de la parcelle concernée.

Le rendement et le prix d'entrée indiqués ci-dessus sont des chiffres indicatifs servant à comparer les quartiers entre eux, tirés de synthèses de marché et non calculés à partir de notre propre offre comme le sont les chiffres de Dubaï. Ils ne constituent pas une évaluation d'un bien précis ni un conseil en investissement. La pleine propriété par des étrangers à Abu Dhabi n'est possible que dans les zones d'investissement désignées — vérifiez le statut de tout bien concerné avant d'aller plus loin.

Mohammed Bin Zayed City est-elle le bon choix pour vous ?

Indiquez-moi votre budget et l'objectif de l'achat — un rendement en pourcentage, une revente, ou un lieu de vie pour la famille. Je le comparerai à l'alternative de Dubaï pour la même somme et je dirai clairement quel côté l'emporte. Ce n'est souvent pas celui que l'on attend.