Mohammed Bin Zayed City

Un grande quartiere consolidato della terraferma, fatto di ville e abitazioni basse: qui vive buona parte di Abu Dhabi.

• grandi ville a basso costo al metro quadro
• vita suburbana consolidata
• domanda locale profonda

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è MBZ City

Mohammed Bin Zayed City è un grande quartiere residenziale consolidato sulla terraferma di Abu Dhabi, organizzato in zone numerate con prevalenza di ville e case basse, e con fasce commerciali lungo le strade principali.

Non è una comunità recintata pianificata in senso moderno. È un sobborgo vivo, costruito nell'arco di decenni, con una popolazione eterogenea e un tessuto edilizio misto.

Si trova nell'entroterra rispetto all'isola della città, con collegamenti stradali ragionevoli verso il centro di Abu Dhabi, l'aeroporto e l'autostrada per Dubai.

Il prodotto

Dominano le grandi ville su lotti generosi, molte delle quali pensate per nuclei familiari multigenerazionali o suddivise in più locazioni.

Poiché il quartiere si è sviluppato in modo organico e non secondo un unico piano, qualità ed età delle abitazioni cambiano enormemente da una strada all'altra.

I prezzi d'ingresso per le grandi ville sono bassi rispetto allo spazio che si ottiene, ed è proprio questa la caratteristica distintiva di questo mercato.

Chi ci vive

Un campione ampio: famiglie emiratine, nuclei di espatriati stabili da tempo e una larga fascia di popolazione in alloggi condivisi e frazionati.

La domanda è profonda e costante, alimentata dalla combinazione di spazio e convenienza che i quartieri dell'isola non possono offrire.

I rendimenti da locazione delle ville qui sono favorevoli rispetto al resto dell'emirato proprio perché i prezzi d'acquisto sono bassi per la superficie costruita.

Cosa valutare

Le regole di proprietà. Gran parte di questo quartiere si trova fuori dalle zone di investimento designate, il che significa che per molti immobili la proprietà freehold per stranieri non è disponibile. È la prima cosa da accertare ed esclude una quota consistente dell'offerta per gli acquirenti internazionali.

Le condizioni. Le abitazioni coprono diversi decenni di costruzione, con una manutenzione molto variabile. Una perizia è indispensabile.

L'ambiente. È un sobborgo operoso, non una comunità curata nei dettagli: attività commerciali, usi misti e un paesaggio urbano variabile.

I servizi sono funzionali: negozi di quartiere, scuole e cliniche, mentre per le strutture più grandi serve l'auto.

Cosa verificare

La designazione freehold del lotto specifico, prima di qualsiasi altra cosa.

Le condizioni dell'edificio, in modo completo: climatizzazione, impianto idraulico, impianto elettrico, tetto e struttura.

Dimensioni e confini del lotto, con precisione.

La destinazione d'uso consentita e se un'eventuale suddivisione o locazione multipla sia lecita.

I canoni realmente ottenuti da immobili comparabili nella stessa strada, anziché i dati medi del quartiere, che mescolano patrimoni molto diversi.

A chi si adatta

A chi cerca una grande villa al costo più basso al metro quadro dell'emirato e sa districarsi tra le regole di proprietà.

A un investitore che conosce il mercato delle ville a locazione multipla e i suoi vincoli legali.

Si adatta poco a un acquirente internazionale che cerca un semplice acquisto freehold in una comunità gestita, ciò che le zone di investimento garantiscono.

Come sono organizzate le zone

Mohammed Bin Zayed City è suddivisa in zone numerate, e la numerazione è l'unico modo affidabile per orientarsi. Ogni zona è una griglia di lotti con ville, piccoli edifici residenziali e fronti commerciali lungo le strade principali.

Poiché si è sviluppata nell'arco di decenni senza un unico masterplan, le zone differiscono sensibilmente. Alcune sono quasi interamente grandi ville familiari su lotti generosi; altre sono più dense, con edifici frazionati e usi commerciali misti a livello strada.

Anche i servizi seguono lo stesso schema: negozi, scuole, cliniche e moschee sono distribuiti nel quartiere anziché concentrati in un centro, e la qualità varia da zona a zona.

Un annuncio che indica soltanto «MBZ City» dice molto poco. Il numero della zona è l'indirizzo che conta, e vale la pena percorrerne due o tre in auto prima di decidere.

L'economia del frazionamento

Una parte significativa del mercato degli affitti qui è costituita da grandi ville date in locazione a camere, a piani o come più locazioni separate. È da lì che arriva buona parte del rendimento del quartiere, ed è anche lì che si annida il rischio legale.

Limiti di occupazione, destinazione d'uso e regole sul frazionamento sono stabiliti dal comune e applicati in modo disomogeneo. Un immobile il cui reddito dipende da una soluzione non conforme non produce il rendimento che sembra produrre.

Chiedete esplicitamente qual è l'uso attuale, se è consentito e se eventuali modifiche all'edificio sono state autorizzate. I frazionamenti interni non autorizzati sono frequenti e complicano sia l'assicurazione sia la rivendita.

Per un acquirente straniero è un ulteriore motivo per cui le zone di investimento sono di solito la via più semplice: proprietà, uso e gestione vi sono tutti convenzionali.

Perché il valore è comunque reale

Messe da parte le complicazioni, l'aritmetica di fondo è davvero interessante: è il costo più basso al metro quadro di superficie costruita a villa dell'emirato, in una posizione a quindici-venticinque minuti dal centro di Abu Dhabi e vicina all'aeroporto e alla strada per Dubai.

La domanda è profonda e poco appariscente: famiglie che hanno bisogno di spazio e non possono permettersi le isole, che in qualunque città in crescita è il segmento più ampio che ci sia.

I rendimenti delle ville qui reggono bene il confronto con il resto dell'emirato proprio per questo motivo.

L'ostacolo per la maggior parte degli acquirenti internazionali non è l'economia, ma il fatto che gran parte di questo quartiere si trova fuori dalle zone di investimento designate e semplicemente non può essere acquistata. Accertatelo per prima cosa e il resto ne discende.

Il quartiere in numeri

Il centro di Abu Dhabi dista circa trenta chilometri, a una ventina di minuti in autostrada, con la Sheikh Zayed Grand Mosque a circa quindici minuti e Ferrari World a Yas a circa venticinque. Dubai è a circa 120 chilometri, poco più di un'ora. Le linee urbane M1 e M2 attraversano il quartiere.

Per gli acquisti c'è Mazyad Mall all'ingresso del quartiere con il suo ipermercato Lulu, mentre nelle vicinanze si trovano Dalma Mall, uno dei più grandi dell'emirato, e Bawabat Al Sharq, a una decina di minuti.

La sanità è sul posto: Bareen International Hospital, il complesso Burjeel Medical City e il centro sanitario Madinat Mohammed Bin Zayed.

Scuole e asili abbondano: tra gli asili British Orchard e Rainbow, tra le scuole Emirates Future International Academy, Bright Riders e Al Wahda International. Per un quartiere di famiglie è l'argomento principale.

Gran parte di questo quartiere si trova fuori dalle zone di investimento designate di Abu Dhabi, quindi per una larga quota dell'offerta la proprietà freehold per stranieri non è disponibile. Accertate la designazione prima di fare qualsiasi altra cosa.

Domande frequenti

Gli stranieri possono acquistare a Mohammed Bin Zayed City?

Solo dove la proprietà ricade in una zona di investimento designata, e gran parte di MBZ City non ne fa parte. Abu Dhabi limita la proprietà freehold degli stranieri a tali zone, quindi verificate prima di tutto la designazione del lotto specifico.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono cifre orientative per confrontare i quartieri tra loro, tratte da sintesi di mercato e non calcolate sul nostro portafoglio come invece avviene per i numeri di Dubai. Non costituiscono una valutazione di alcun immobile specifico né una consulenza di investimento. La proprietà freehold per stranieri ad Abu Dhabi è possibile solo all'interno delle zone di investimento designate: verificate la designazione di qualsiasi immobile specifico prima di procedere.

Mohammed Bin Zayed City è la scelta giusta per Lei?

Mi indichi il budget e lo scopo dell'acquisto: una rendita in percentuale, una rivendita oppure una casa in cui far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e Le dirò chiaramente quale delle due vince. Spesso non è quella che la gente si aspetta.