Service Charges in Dubai

Aus drei Schichten. Die erste ist das Gebäude selbst: Reinigung, Sicherheitsdienst, Aufzüge, Versicherung, die Verwaltungsgesellschaft. Die zweite ist Ihr Anteil an den Kosten der übergeordneten Wohnanlage (Master Community) — Straßen, Grünflächen, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen; in Gated Communities kann das die Gebühr für das Gebäude übersteigen. Die dritte ist ein Reservefonds für Großinstandsetzungen: Aufzugserneuerung, Dach, Fassade. Die Kühlung steht fast immer als eigene Position da, und genau sie sollten Sie genau prüfen: In manchen Gebäuden ist sie in der Gebühr enthalten, in anderen wird sie zusätzlich nach Verbrauch abgerechnet, und der Jahresunterschied beträgt ein Vielfaches.

Einen Marktdurchschnitt zu nennen, ist fast nutzlos: Die Spanne zwischen den Segmenten beträgt das Drei- bis Fünffache und schwankt auch innerhalb eines einzelnen Stadtteils. Die richtige Frage lautet nicht „Was ist üblich?“, sondern „Was kostet es in diesem Gebäude?“ — der Satz wird gebäudeweise genehmigt und ändert sich von Jahr zu Jahr. Als Größenordnung für eine erste Vorauswahl: Im mittleren Marktsegment beginnt er bei etwa neun Dollar pro Quadratmeter und Jahr, in Branded oder Serviced Residences liegt er um ein Mehrfaches darüber. Nach der Vorauswahl prüfen Sie die konkrete Adresse und nicht das Inserat.

Der Satz wird von der RERA innerhalb des Land Department genehmigt, und seit 2019 fließt das Geld der Eigentümer nicht mehr auf ein Konto der Verwaltungsgesellschaft, sondern auf ein eigenes Treuhandkonto (Escrow) des Gebäudes im Mollak-System. Das ist wichtig: Die Mittel eines Gebäudes können nicht für ein anderes ausgegeben werden. Das Land Department veröffentlicht außerdem einen Service-Charge-Index mit dem genehmigten Betrag. Den Verkäufer um die letzte Abrechnung zu bitten und sie mit dem genehmigten Satz zu vergleichen, ist übliche Praxis und keine Pedanterie.

Der Reservefonds wird für Großinstandsetzungen angespart, die alle zehn bis fünfzehn Jahre anfallen. Beim Verkauf wird er nicht erstattet: Was angesammelt wurde, gehört zum Gebäude, nicht zu Ihnen, und geht mit der Wohnung auf den nächsten Eigentümer über. Daraus ergibt sich eine praktische Regel für Käufer im Wiederverkauf: Ein Gebäude mit ehrlich gefülltem Reservefonds ist besser als eines, dessen Gebühr gerade deshalb niedriger ist, weil keine Rücklage erhoben wird. Das zweite ist heute günstiger und teurer in dem Jahr, in dem die Aufzüge endlich ersetzt werden müssen — und dann zahlen Sie.

Schauen Sie zuerst, wofür sie gestiegen ist. Nach dem Miteigentumsgesetz von 2019 wird das Gebäude von einer vom Bauträger unter Aufsicht der RERA bestellten Gesellschaft verwaltet, und Budget und Satz durchlaufen ein Genehmigungsverfahren. Eine Erhöhung lässt sich fast immer auf eine konkrete Position zurückführen — Versicherung, Kühlung, Reparaturen — und ist in der Budgetaufschlüsselung sichtbar, die ein Eigentümer anfordern darf. Mit der Zahl allein zu streiten, bringt nichts; wirksam ist ein gemeinsames Vorgehen der Eigentümer bei der RERA, wenn die Ausgaben nicht begründet sind. Rechnen Sie in Ihrem Modell damit, dass die Gebühr mit der Zeit steigt, statt konstant zu bleiben.

Stärker, als man annimmt, denn sie fällt an, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht. Die Rechnung: Nehmen Sie die Jahresmiete, ziehen Sie die Gebühr, die Kühlung, die Verwaltung und die Leerstandsmonate ab und teilen Sie das durch den Kaufpreis inklusive Transaktionskosten. Wenn die Gebühr ein Fünftel des Mieteinflusses verbraucht, wird aus einer Bruttorendite von 7 % noch vor allem anderen etwa 5,6 %. Deshalb schlägt über einen langen Horizont oft eine bescheidene Adresse mit niedriger Gebühr ein teures Gebäude mit Rooftop-Pool.