Dubais Gebäudequalitäts- und Sicherheitsgesetz 2026: Zehn-Jahres-Zertifikat, Inspektionen und Bußgelder bis zu 2 Mio. AED
Am 10. März 2026 erließ Scheich Mohammed das Gesetz Nr. 3 zur Gebäudesicherheit. Jedes Gebäude braucht ein Zertifikat: 10 Jahre gültig bei unter 40 Jahren, 5 bei älteren. Bußgelder von 100 bis 1 000 000 AED, bei Wiederholung bis 2 000 000 AED. Was das für Eigentümer bedeutet.
Am 10. März 2026 erließ Dubais Herrscher, Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, das Gesetz Nr. 3 von 2026 über die Qualität und Sicherheit von Gebäuden im Emirat Dubai. Erstmals muss jedes Gebäude im Emirat ein technisches Zustandszertifikat mit Ablaufdatum besitzen, und der Eigentümer ist unmittelbar dafür verantwortlich, dass es gültig bleibt. In einem Markt, in dem ein großer Teil des Wohnbestands aus den 2000er-Jahren stammt, ist das eine echte Zäsur.
Was das Gesetz einführt
- Ein Qualitäts- und Sicherheitszertifikat, ausgestellt nach einer umfassenden Inspektion durch ein lizenziertes Ingenieurbüro. Es gilt 10 Jahre für Gebäude unter 40 Jahren und 5 Jahre für ältere und wird jeweils für denselben Zeitraum verlängert.
- Umfassender Geltungsbereich. Erfasst sind private Entwicklungszonen und Freizonen, einschließlich DIFC, sowie Gebäude, die vor und nach Inkrafttreten des Gesetzes fertiggestellt wurden.
- Pflichten der Eigentümer. Ein lizenziertes Ingenieurbüro mit Begutachtung und technischem Bericht beauftragen, festgestellte Mängel beheben, die planmäßige Instandhaltung durchführen, alles beseitigen, was die Statik oder das Nachbareigentum gefährdet, und Inspektionen zulassen.
- Aufsicht. Die Dubai Municipality führt eine einheitliche digitale Gebäudedatenbank und nimmt regelmäßige Prüfungen vor.
- Fristen. Das Gesetz trat 60 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft; für Eigentümer, Bauunternehmen und Gutachter gilt eine einjährige Anpassungsfrist, die der Vorsitzende des Exekutivrats verlängern kann.
Sanktionen und Hebel
| Maßnahme | Betrag |
|---|---|
| Bußgeld je Verstoß | AED 100 – 1 000 000 |
| Wiederholter Verstoß innerhalb von zwei Jahren | verdoppelt, bis zu AED 2 000 000 |
| Verwaltungsmaßnahmen | Aussetzung von Genehmigungen, Stopp von Transaktionen, Aussetzung der Mietregistrierung |
Die letzte Zeile ist für einen Investor wichtiger als die Bußgelder. Werden Transaktionen oder Mietregistrierungen in einem Gebäude ausgesetzt, können die Einheiten darin weder verkauft noch förmlich vermietet werden, bis der Verstoß behoben ist.
Was das für Wohnungseigentümer bedeutet
In Gebäuden mit Gemeinschaftseigentum – das sind fast alle Wohnanlagen in Dubai – tragen die Wohnungseigentümer die Pflichten nach dem Gesetz Nr. 6 von 2019 über gemeinschaftliches Eigentum. In der Praxis beauftragt die Verwaltungsgesellschaft Inspektion, Zertifikat und Reparaturen, und die Eigentümer zahlen über die Nebenkosten (Service Charges) oder über einmalige Umlagen aus der Instandhaltungsrücklage. Drei praktische Schlussfolgerungen:
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- Beim Kauf einer Bestandsimmobilie das Zertifikat anfordern. Ein gültiges Zertifikat samt Gutachterbericht ist der beste Anhaltspunkt für die Kosten des Gebäudes in den kommenden Jahren. Ein Gebäude ohne Zertifikat oder mit langer Mängelliste bedeutet einen Anteil an der Reparaturrechnung.
- Das Alter des Gebäudes ist jetzt ein Kostenfaktor. Ein Gebäude über 40 Jahre wird doppelt so oft inspiziert. Für Viertel aus den frühen 2000er-Jahren wird diese Schwelle innerhalb des Jahrzehnts erreicht.
- Die Rücklage prüfen. Eine Verwaltungsgesellschaft, die die Nebenkosten jahrelang niedrig hielt, ohne Rücklagen zu bilden, schickt den Eigentümern nach dem ersten ernsten Bericht eine einmalige Rechnung. Wie die Nebenkosten festgelegt und genehmigt werden, steht in unserem Beitrag darüber, wer den Satz genehmigt.
Das Gesetz schützt auch Mieter: Wird ein Gebäude für einen Umbau geräumt, hat der ausziehende Mieter anschließend Vorrang bei der Rückkehr zur bisherigen Miete.
Bei Neubauten legt es die Messlatte von Anfang an höher: Ein Gebäude, das mit Mängeln übergeben wird, bekommt bald Besuch von einem Inspektor. Wie sich ein Bauträger an seinen fertiggestellten Gebäuden beurteilen lässt, steht in unserem Leitfaden zur Begutachtung fertiger Projekte eines Bauträgers.
Wenn Sie in einem Neubau die Schlüssel entgegennehmen, buchen Sie vor der Unterschrift unter das Übergabeprotokoll eine professionelle Abnahme – siehe unsere Seite zur Snagging-Inspektion. Mängel, die jetzt auffallen, muss der Bauträger beheben; Mängel, die später ein Inspektor findet, gehen zulasten der Eigentümer.